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Acheter ou louer son logement ? - Méthodes de simulation

SOMMAIRE

Les simulations ont été réalisées à partir d'un modèle exclusif conçu par Asterès.

Attention : ce modèle n'est pas adapté pour juger du bilan financier d'un investissement locatif. Il permet de définir des bilans financiers de l'achat et de la location comparables entre eux uniquement dans le cas de ménages souhaitant se loger.

Dans un premier temps, le modèle nécessite que soient renseignées un certain nombre de variables pour l'année de base : il s'agit du cadrage statique. Dans un second temps, il est nécessaire d'établir des hypothèses d'évolution de long terme pour certaines variables : il s'agit du cadrage dynamique.

Le cadrage statique

Du côté de l'achat 

Le prix du logement est obtenu en renseignant le nombre de mètres carrés du bien immobilier à acheter ou louer et le prix du mètre carré.
Sont ensuite à renseigner les frais annexes liés à l'achat . Il s'agit des frais de notaire, de courtage, d'agence, de garantie PPD et autres. Afin d'assurer un automatisme des calculs, ces éléments sont à renseigner en proportion du prix du bien et non en valeur.
Les conditions de crédit sont ensuite à spécifier : taux d'interêt hors assurance, taux de l'assurance, durée de crédit (en années), apport de l'acheteur. Le montant à emprunter est calculé automatiquement.
Enfin, sont spécifiées dans cette partie les charges récurrentes : charges de copropriété, taxe foncière et autres. Les mensualités de l'emprunt sont calculées automatiquement.

Du côté de la location 

Le loyer est déterminé en fonction de la rentabilité locative brute. Sur un échantillon de 100 grandes villes françaises, la rentabilité brute est d'environ 6% (source : immobilier-danger.com).
En faisant le choix de la location, un individu supporte généralement les premières années une charge mensuelle moindre qu'en cas d'achat. En conquence, la location permet de dégager une capacité d'épargne financière par rapport à l'achat.
En outre, en faisant le choix de la location, l'individu concerve l'épargne qu'il aurait allouée à l'achat de son logement. Ce montant, équivalent à l'apport, est placé. Ses interêts sont comptabilisés comme un gain pour le locataire.

Le cadrage dynamique - Hypothèses de marché 

Hypothèses

Dans cette partie sont définies des hypothèses quant à l'évolution :

  • des prix de l'immobilier ;
  • du niveau des loyers ;
  • du rendement d'un placement financier ;
  • des charges d'entretien ;
  • de la taxe foncière.

Achat 

Dans cette partie est calculée la plus-value réalisée sur le bien pour chaque année potentielle de vente.
Cette partie calcule également la taxe foncière cumulée et les charges de copropriété cumulées.
Les charges d'établissement (payées seulement l'année de l'achat) apparaissent chaque année afin d'être prises en compte quelle que soit l'année de vente.
Les interêts cumulés sont calculés à partir du tableau d'amortissement (onglet Echéancier).

Le montant des gains ou des pertes d'une opération d'achat suivie d'une vente l'année N correspond à :

  • la plus-value moins les charges récurrentes (taxe foncière et charges de copropriété) ;
  • moins les charges d'établissement (frais de notaire, frais d'agence...) ;
  • et moins les interêts payés sur l'ensemble de la période de détention du bien.

Location

Cette partie calcule les loyers cumulés jusqu'à l'année N. Elle comptabilise également les frais d'agence lors de la première année.
Les interêts cumulés générés par le placement de l'apport sont calculés.
L'épargne financière théorique permise par la location par rapport à l'achat est comptabilisée ainsi que les interêts qu'elle génére. Dans notre modèle, l'épargne de l'année N est placée en N+1 ; ceci car l'unité périodique de notre modèle est l'année et non le mois. Ainsi l'épargne du mois de janvier de l'année N est placée seulement en janvier N+1, comme tous les autres mois de l'année N (l'épargne de décembre de l'année N est également placée en janvier N+1). Les interêts de ces placements sont comptabilisés en fin d'année.

Le coût cumulé de la location correspond à :

  • loyers cumulés et frais d'agence moins le montant de l'épargne financière dégagée par la location ;
  • et les interêts générés par cette épargne et le placement de l'apport.

Achat versus location

Cette partie présente un graphique sur 30 ans et un sur 10 ans représentant le coût (ou le gain) d'une opération d'achat suivie d'une vente à l'année N (pour chaque année N possible) et le coût cumulé de la location.

Lorsque la courbe de la location se trouve au dessus de celle de l'achat, alors il est préférable de louer. Lorsque c'est l'inverse, il est préférable d'acheter.

Au point d'intersection des deux courbes, il y a indifférence entre acheter ou louer.

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