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Acheter ou louer son logement ? - La conjoncture du marché immobilier en 2012-2013

SOMMAIRE

Les volumes de transactions ont chuté en 2012

Les ventes de logements anciens ont sensiblement reculé en 2012. D'après les données du Conseil général de l'environnement et du développement durable, le volume de transactions cumulées sur 12 mois s'est replié de 11,3% en octobre 2012 par rapport à octobre 2011.
Au premier trimestre 2012, les transactions ont toutefois été nombreuses, atteignant même un record historique en janvier et février. Les ventes se sont cependant repliées en mars et le mouvement baissier s'est ensuite confirmé au deuxième trimestre.

Avec la dégradation de la conjoncture économique et l'augmentation du chômage, la solvabilité des ménages s'est détériorée. L'absence de perspectives favorables les a conduits à repousser leurs décisions d'achat en dépit de taux d'intérêt historiquement bas.
Sur l'ensemble de l'année 2012, le nombre de transactions sur le marché de l'ancien pourrait s'inscrire en recul de 12% par rapport à 2011.

Vente logements anciens 2012

En 2013, le volume des transactions immobilières devrait demeurer à un niveau relativement bas pour les raisons suivantes :

  • Le chômage devrait continuer de progresser, affaiblissant davantage la solvabilité des ménages ;
  • Les taux des prêts immobiliers, corrélés à ceux des emprunts publics, ont aujourd'hui atteint un plancher en deçà duquel il est peu probable qu'ils descendent. Le potentiel de baisse est donc désormais limité avec même un risque à la hausse si les taux OAT remontent également ;
  • La durée des emprunts ne devrait pas s'allonger compte tenu de la nouvelle réglementation bancaire (Bâle III) qui impose aux banques des ratios de liquidité et de solvabilité plus exigeants avec un rapprochement de la duration de l'actif et du passif ;
  • Le dispositif Duflot, plus orienté « social » que l'ancien dispositif Scellier, est moins attractif pour l'investissement locatif.

OAT 10ans - 1999_2012

Après avoir résisté au recul des ventes, les prix baissent légèrement

En dépit de la chute du volume des transactions, les prix immobiliers sont demeurés globalement stables au premier semestre 2012. Leur résistance s'est toutefois érodée sur le reste de l'année.
Au troisième trimestre (dernière donnée disponible), l'indice des prix immobiliers en France métropolitaine a reculé de 1,1% sur un an.

En 2013, la contraction des prix devrait se poursuivre. Néanmoins, nous n'anticipons pas de correction importante des prix, bien qu'il s'agisse d'un scénario à ne pas exclure.
La baisse des prix pourrait être relativement modérée (-3% sur l'année). Aussi bien l'Ile-de-France que la province seraient concernées par cette tendance.

Indice des prix des logements anciens base 100_2008-2012

 

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