Frais de notaire sans apport : comment les financer pour concrétiser votre projet immobilier ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 7 mai 2026 .
Temps de lecture : 5 min

Dans le cadre d’un achat immobilier, les frais de notaire s’ajoutent aux frais d’agence ou de dossier. Les banques préconisent de réaliser un apport personnel pour prendre en charge les dépenses annexes. Meilleurtaux vous dévoile comment optimiser vos frais de notaire pour faire des économies.

Comprendre les frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier

Impossible de passer à côté des frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier. Pourtant, ils ont un impact sur le coût total de votre projet.

Composition et calcul des frais de notaire

Ils sont composés de 4 éléments :

• Les émoluments correspondent à la somme perçue en fonction de l’acte notarié réalisé. Ils sont réglementés.
• Les honoraires constituent la rémunération du notaire. Leur montant est libre.
• Les débours sont les frais à payer pour rembourser les sommes avancées par le notaire (édition de documents, courriers, etc.).
• Les droits et taxes sont reversés à l’État et aux collectivités territoriales.

Qui doit payer ces frais et quand ?

Ces frais sont à régler par l’acquéreur à la vente du bien. Lors de la remise des clés, sa banque transmet à l’office notarial les fonds incluant le prix du bien immobilier plus les frais de notaire.

L’impact des frais de notaire sur le budget global d’acquisition

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. C’est un coût supplémentaire à prévoir au moment de définir votre budget global pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Les options de financement des frais de notaire sans apport personnel

Emprunter sans apport personnel reste possible, différentes solutions sont à envisager.

Intégration des frais de notaire dans le prêt immobilier principal

Certaines banques prêtent à plus de 100 %. Elles acceptent de financer les frais de notaire et les frais d’agence immobilière. Pour en bénéficier, présentez un dossier solide avec un taux d’endettement en dessous de 35 %.

Le recours à un prêt personnel complémentaire

Même si cette option n’est pas recommandée, vous pouvez souscrire un prêt personnel. Attention, cela alourdit votre taux d’endettement. Il reste préférable d’intégrer les frais de notaire au crédit immobilier.

L’utilisation de prêts aidés comme apport

Pour bénéficier d’un apport personnel afin de financer les frais annexes de votre prêt immobilier, envisagez les solutions suivantes :

• Prêt à taux zéro.
• Prêt épargne logement (PEL).
• Prêt Action Logement.

Nos conseils pour optimiser vos chances d’obtenir un financement sans apport

Pour obtenir un accord de prêt à plus de 100 % de la part de votre banque, sans apport personnel, voici quelques stratégies efficaces.

Renforcer les atouts de votre dossier d’emprunteur

La banque prête des sommes plus élevées aux emprunteurs présentant un dossier rassurant.

• Réduisez votre taux d’endettement en remboursant des crédits en cours.
• Évitez les découverts fréquents, témoins d’une mauvaise gestion budgétaire.
• Assainissez vos comptes en supprimant des dépenses inutiles (par exemple des abonnements dont vous ne vous servez plus).

Négocier avec plusieurs banques : l’intérêt du courtier

Faites-vous accompagner par un courtier. Cet expert négocie avec les banques pour trouver l’établissement bancaire le plus à même de répondre à votre besoin. Vous mettez toutes les chances de votre côté pour trouver une banque susceptible de vous prêter sans apport.

Quelles alternatives pour réduire la charge des frais de notaire ?

Incontournables, les frais de notaire peuvent être réduits grâce à quelques astuces.

Achat dans le neuf : des frais de notaire réduits

Acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaires moins chers. Pour l’achat d’un bien immobilier à 200 000 €, les frais de notaire sont de 4 000 à 6 000 € pour un logement neuf, contre 14 000 à 16 000 € dans l’ancien.

Peut-on négocier avec le vendeur pour une prise en charge partielle ?

Non, les frais de notaires sont toujours à la charge de l’acquéreur, comme stipulé dans l’article 1593 du Code civil. En revanche, il est possible de trouver un accord avec le vendeur. Déduire le montant des équipements inclus dans le bien permet de réduire les frais de notaire.

Comparer les offres des notaires

Depuis janvier 2021, les notaires ont la possibilité d’accorder une remise de 20 % à leurs clients pour toute transaction supérieure à 20 %. Contactez-en plusieurs pour trouver un professionnel ayant fait le choix de réduire ses émoluments.

Utiliser l’épargne salariale ou débloquer l’épargne retraite

Lorsque vous n’avez pas assez d’argent sur votre livret A, deux solutions sont possibles :

• Débloquer votre épargne salariale : au bout de 5 ans, vous êtes en droit de récupérer les sommes épargnées.
• Débloquer votre plan épargne retraite : les sommes peuvent être utilisées pour l’achat d’une résidence principale.

Qu’implique le financement des frais de notaire par la banque ?

Le financement des frais de notaire par la banque semble être une solution attrayante. Mais attention, il augmente le montant total emprunté.

Quel impact sur le taux d’endettement et la capacité d’emprunt ?

Financer les frais de notaire par le prêt immobilier augmente le montant emprunté. Les mensualités sont plus élevées. Des remboursements plus importants pourraient vous faire dépasser le taux d’endettement de 35 %. Faites des simulations en amont pour déterminer si un financement intégral est envisageable selon votre capacité de remboursement.

Les risques liés au surfinancement et les précautions à prendre

Surfinancer un projet immobilier peut être à l’origine d’un problème de surendettement. Même si vous respectez le taux imposé par les banques, assurez-vous de disposer d’un reste à vivre suffisant pour faire face aux imprévus.

Les assurances et garanties spécifiques pour les prêts sans apport

Avec ou sans apport, la banque impose la souscription d’une assurance de prêt immobilier. Cette couverture est assortie d’autres garanties à l’image de l’hypothèque. Elle permet à la banque de saisir le bien si vous n’êtes plus en mesure de rembourser les mensualités.

Le montant des garanties est défini selon la somme empruntée. Sans apport, vous augmentez le coût total de votre crédit immobilier.

Démarches et documents nécessaires pour financer les frais de notaire

Pour financer les frais de notaire par le crédit, suivez ces différentes étapes.

Obtention de devis et d’estimations précises des frais

Une fois le bien immobilier de vos rêves sélectionné, faites une simulation du montant des frais de notaire. Vous aurez une idée du montant à financer avant de vous adresser à votre banque.

Constitution du dossier de demande de prêt

Lorsque vous avez en main toutes les informations concernant votre besoin financier, constituez un dossier de demande de prêt. Avis d’imposition, derniers relevés bancaires, derniers bulletins de salaire : regroupez tous vos documents, puis confiez votre dossier à un courtier. Il démarchera les banques pour vous permettre d’obtenir les meilleures conditions de crédit.

Calendrier et étapes clés du processus de financement

La banque vous fait une offre de prêt. En cas d’accord de votre part, renvoyez cette offre signée après un délai de réflexion de 10 jours. Les fonds débloqués sont adressés au notaire avant la signature de la vente du bien immobilier.

Une fois signé, l’acte de vente est définitif. Le vendeur reçoit le montant de la vente, le notaire les frais liés à sa prestation.