Louer sa résidence principale pour en louer une autre : démarches et fiscalité

Écrit par VIDY Enzo . Mis à jour le 24 août 2026 .
Temps de lecture : 11 min

Vous envisagez de quitter votre résidence principale sans pour autant vendre votre logement ? Le mettre en location tout en louant un autre bien peut permettre de conserver son patrimoine, percevoir des revenus locatifs et gagner en mobilité, mais cette stratégie implique aussi des obligations, des charges et des conséquences fiscales.

Meilleurtaux vous aide à comprendre dans quelles situations ce choix peut être pertinent, comment les banques évaluent votre situation, quelle fiscalité s'applique et quels sont les principaux avantages et risques à anticiper.

Pourquoi et dans quelles situations louer sa résidence principale pour en louer une autre ?

Mobilité professionnelle et flexibilité géographique

Une mutation professionnelle, une mission temporaire ou un simple changement de lieu de travail peut conduire à rechercher rapidement un nouveau logement dans une autre ville. Dans ce contexte, louer sa résidence principale peut permettre de conserver son patrimoine tout en disposant d'un logement à proximité de son nouveau lieu d'exercice.

Cette organisation peut ainsi offrir davantage de souplesse géographique, notamment lorsque la mobilité professionnelle est temporaire ou que le lieu d'affectation n'est pas encore définitif. Il convient toutefois de comparer le loyer du nouveau logement avec les revenus locatifs attendus de l'ancien et de prendre en compte les frais liés à la mise en location.

Optimiser son investissement locatif dans une zone plus rentable

Louer son ancienne résidence principale peut aussi permettre de conserver un bien situé dans une zone où la demande locative est forte, tout en recherchant un nouveau logement dans un secteur moins cher, moins demandé et/ou plus adapté à sa situation.

Si l'objectif est d'améliorer la rentabilité de son patrimoine, il peut être pertinent de comparer les prix immobiliers, les loyers pratiqués et la demande locative entre différentes zones.

Alléger sa charge financière dans une zone tendue

Louer son ancienne résidence principale dans une zone tendue peut contribuer à réduire le coût global d'un changement de logement, notamment si les loyers perçus permettent de couvrir une partie des charges liées au bien.

Il faut toutefois tenir compte de l'encadrement des loyers, qui peut limiter la hausse du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement du bail. Dans certaines communes, le niveau du loyer est également plafonné par des loyers de référence.

Être propriétaire et locataire en même temps : est-ce légal ?

Ce que dit la loi

La législation n'interdit généralement pas de cumuler les statuts de propriétaire d'un logement et de locataire d'un autre.

Les droits et obligations liés à chaque logement restent indépendants : être propriétaire d'un bien n'empêche pas de bénéficier des droits accordés au locataire d'un autre logement, et chaque situation est encadrée par son propre contrat et les règles applicables.

Les obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire

Le propriétaire-bailleur doit ainsi veiller à fournir un logement décent, en bon état d'usage et ne présentant pas de risque pour la santé ou la sécurité du locataire.

Il doit également prendre en charge les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives, notamment ceux liés à la vétusté, au maintien en état du logement ou à sa mise en conformité.

Il doit aussi respecter ses obligations administratives, notamment remettre les documents obligatoires liés au bail et fournir gratuitement une quittance de loyer lorsque le locataire la demande.

Dans le cadre de votre situation de propriétaire d'un logement et locataire d'un autre, ces obligations s'appliquent donc à votre bien mis en location, indépendamment de votre statut de locataire de votre nouvelle résidence.

Les obligations du locataire envers le propriétaire-bailleur

Louer sa résidence principale pour en louer une autre ne dispense pas de respecter les obligations prévues par le bail d'habitation. Le locataire doit continuer à remplir l'ensemble de ses engagements envers le propriétaire-bailleur tant que le contrat est en vigueur.

Il doit notamment payer le loyer à la date prévue dans le bail et régler les charges locatives. Une assurance habitation couvrant les risques locatifs est également obligatoire pendant toute la durée de la location, ainsi que la prise en charge des réparations locatives et l'entretien courant du logement. En revanche, il ne peut pas réaliser de travaux de transformation sans son accord écrit.

Le propriétaire peut exercer son droit de visite dans les conditions prévues par la loi.

Comment les banques calculent-elles votre capacité d'emprunt dans cette situation ?

La règle des 35% d'endettement (HCSF)

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, la banque calcule votre taux d'effort, qui correspond au rapport entre la somme des dépenses liées à l'habitation principale et vos revenus. Depuis le 1er juillet 2023, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixent ce taux à 35% maximum, assurance emprunteur comprise.

Dans votre situation, le calcul doit ainsi tenir compte de l'ensemble de vos charges et revenus pris en compte par la banque. Le loyer que vous payez pour votre nouvelle résidence constitue notamment une charge, tandis que les revenus locatifs issus de votre ancien logement peuvent être partiellement intégrés aux ressources selon les modalités retenues par l'établissement.

Pourquoi vos loyers perçus ne sont retenus qu'à hauteur de 70% ?

Les banques peuvent intégrer les revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d'emprunt, mais elles appliquent généralement une décote prudente pour tenir compte des risques liés à la location, notamment les périodes de vacance ou les impayés.

Le HCSF impose cette approche prudente sans fixer de pourcentage unique : chaque établissement détermine donc sa propre méthode de calcul. De manière générale, vos loyers perçus sont retenus à hauteur de 70%.

Exemple chiffré : calcul du taux d'endettement

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui loue son ancienne résidence principale 1 000 € par mois et perçoit 3 500 € de revenus mensuels. Il verse parallèlement 900 € de loyer pour sa nouvelle résidence et rembourse en parallèle 800 € par mois de crédit immobilier.

En retenant 70% des loyers perçus, soit 700 €, dans les revenus pris en compte par la banque :

(900 € + 800 €) ÷ (3 500 € + 700 €) x 100 = 40,48%

Le taux d'endettement atteint donc 40,48%, soit un niveau supérieur au seuil de 35% fixé par le HCSF.

Quels sont les avantages et les inconvénients de cette stratégie ?

Quelle fiscalité pour les loyers perçus sur son ancienne résidence principale ?

Location nue : micro-foncier ou régime réel

Si vous louez votre ancienne résidence principale sans meubles, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles.

Le régime micro-foncier

Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €, hors charges locatives.

Il faut également que le logement ne bénéficie pas d'un régime fiscal particulier, notamment avec une déduction spécifique, un dispositif d'amortissement, le régime des monuments historiques, une détention en nue-propriété ou certains dispositifs d'investissement locatif dans le secteur touristique.

Dans ce régime, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers déclarés. Les charges ne peuvent donc pas être déduites séparément.

Le régime réel

Le régime réel devient obligatoire lorsque les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €. En dessous de ce seuil, vous pouvez également le choisir sur option.

Il permet de déduire les charges réellement engagées pour le logement, notamment les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion ou encore la taxe foncière. Ce régime peut être particulièrement intéressant lorsque le montant des charges est élevé.

Location meublée : le statut LMNP

Si vous choisissez de louer votre ancienne résidence principale meublée, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les conditions du statut sont remplies, vous relevez du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Sinon, vous êtes considéré en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

Le statut LMNP est notamment applicable lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. La location meublée de longue durée peut relever du micro-BIC ou du régime réel. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50%, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les locations meublées classiques.

Avec le régime réel, vous pouvez au contraire déduire les charges effectivement supportées pour le bien et, sous certaines conditions, comptabiliser l'amortissement du logement et du mobilier. Ce régime peut donc être intéressant lorsque les charges et les dépenses liées au logement sont importantes.

Le sort de l'exonération de plus-value sur la résidence principale

La vente d'un logement qui constitue votre résidence principale au moment de la cession bénéficie en principe d'une exonération de la plus-value immobilière. En revanche, si vous quittez le logement pour le mettre en location avant de le vendre, il perd sa qualité de résidence principale et l'exonération peut ne plus s'appliquer.

Une tolérance existe toutefois lorsque le logement est resté inoccupé après votre départ et qu'il est vendu dans un délai considéré comme normal, généralement dans l'année suivant votre déménagement. Cette tolérance ne s'applique pas si le bien a été loué entre-temps.

Comment bien préparer cette transition ? Nos conseils pratiques

Anticiper le délai entre déménagement et mise en location

Avant de mettre votre ancienne résidence principale en location, anticipez les démarches à mener : préparation du logement, réalisation des éventuels travaux, diagnostics obligatoires, fixation du loyer et recherche du locataire.

Il est préférable de prévoir cette période de transition afin d'éviter une vacance locative trop longue et de sécuriser la mise en location.

Sécuriser ses revenus locatifs

Mettre en location son ancienne résidence principale expose le propriétaire au risque d'impayés de loyers. Souscrire une assurance loyers impayés (GLI) permet de se protéger contre ce risque en prévoyant, selon les garanties du contrat, le remboursement des loyers et charges impayés et la prise en charge de certaines procédures liées au recouvrement ou à l'expulsion.

Le coût de cette assurance doit toutefois être intégré dans le calcul de la rentabilité du bien.

Faire appel à un courtier pour optimiser son financement

Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut être utile lorsque vous envisagez de devenir à la fois propriétaire d'un bien mis en location et locataire de votre résidence principale. Il peut vous aider à présenter votre dossier aux banques, comparer leurs conditions de financement et identifier les établissements les plus adaptés à votre situation, notamment en tenant compte de vos revenus locatifs et de vos charges.

Cette démarche peut également permettre de négocier le taux du crédit, les conditions d'emprunt ou l'assurance emprunteur, afin de limiter le coût global de votre financement.

Les questions fréquentes sur la location de sa résidence principale pour en louer une autre

Peut-on bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) si l'on reste locataire de sa résidence principale ?

Oui, sous certaines conditions. Être propriétaire d'un logement qui n'est pas votre résidence principale, notamment un bien mis en location ou une résidence secondaire, ne vous exclut pas automatiquement du prêt à taux zéro (PTZ). Vous devez toutefois respecter les autres critères d'attribution, notamment les plafonds de ressources.

Que devient l'exonération de plus-value si je revends mon ancienne résidence principale après l'avoir louée ?

Si vous avez mis votre ancienne résidence principale en location avant de la vendre, vous ne bénéficiez en principe plus de l'exonération de plus-value réservée à la résidence principale. Cette exonération peut toutefois être maintenue si le logement est resté inoccupé après votre départ et vendu dans un délai normal.

Peut-on réintégrer sa résidence principale après l'avoir mise en location ?

Oui, mais pas avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut récupérer son logement pour en faire sa résidence principale, à condition de respecter les règles du congé pour reprise et les délais de préavis applicables.

Le crédit en cours sur le bien mis en location peut-il être renégocié une fois transformé en investissement locatif ?

Oui, renégocier son crédit reste possible, notamment pour obtenir un taux plus avantageux ou modifier les modalités de remboursement. Elle doit toutefois être acceptée par la banque et peut entraîner des frais. La mise en location du bien peut également nécessiter de vérifier les conditions prévues dans le contrat de prêt et d'en informer l'établissement prêteur.

Quelle différence avec un investissement locatif classique pour le calcul du prêt ?

Le calcul repose dans les deux cas sur le taux d'effort maximal de 35%, mais votre situation est particulière puisque la banque doit tenir compte à la fois de votre loyer actuel, de vos éventuels crédits et des revenus locatifs du bien que vous possédez. Les revenus locatifs peuvent ainsi être intégrés, avec une décote destinée à tenir compte du risque locatif.