Indemnité d’immobilisation : définition, montant et fonctionnement

Écrit par LEROUX Élisa . Mis à jour le 1 octobre 2025 .
Temps de lecture : 6 min

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acheteur au vendeur lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente (PUV). Elle compense le vendeur en cas de désistement injustifié de l’acheteur. Bien que souvent confondue avec le dépôt de garantie, cette indemnité a un cadre juridique et un fonctionnement bien distincts. Voici tout ce qu’il faut savoir pour l’anticiper, la négocier et comprendre ses conséquences.

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent parfois versée par l’acheteur pour réserver un bien immobilier dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (PUV). Elle engage le vendeur à ne pas proposer son bien à d’autres acquéreurs pendant une durée définie, généralement de deux à trois mois.

Pendant ce délai, l’acheteur peut lever ou non l’option d’achat. Si l’acheteur renonce sans raison valable, l’indemnité est conservée par le vendeur. Si la vente aboutit, elle est simplement déduite du montant total à verser.

Indemnité d’immobilisation et promesse de vente : cadre juridique

Encadrée par le Code civil, l’indemnité d’immobilisation n’est pas forcément automatique mais doit être prévue dans la PUV. Son versement est un élément clé du mécanisme de cette promesse.

Quand l’indemnité est-elle obligatoire ?

L’indemnité d’immobilisation devient obligatoire dès lors qu’elle est expressément prévue dans le contrat signé entre les deux parties. De plus, une indemnité d'immobilisation de 5% minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une personne physique.

Dans les faits, elle est quasi systématique car elle garantit au vendeur une forme de sécurité pendant le délai d’option laissé à l’acheteur. En revanche, elle n’a pas de caractère obligatoire par la loi elle-même si elle n’est pas mentionnée.

À qui verser l’indemnité et quand la payer ?

L’indemnité d’immobilisation est généralement versée à un professionnel habilité à recevoir des fonds sous séquestre, c’est-à-dire un notaire ou un agent immobilier titulaire d’une garantie financière. Celle-ci est une obligation légale qui leur permet de disposer légalement d’un compte séquestre dédié à la conservation sécurisée les montants versées par les parties, évitant ainsi tout risque de détournement ou de perte.

Le versement intervient au moment de la signature de la PUV. Il ne s’agit donc pas d’un transfert direct entre particuliers, mais d’une transaction contrôlée par un tiers de confiance, qui conserve cette somme jusqu’à la réalisation de la vente ou l’expiration de l’échéance prévue. Ce mécanisme protège à la fois l’acheteur et le vendeur, garantissant une gestion transparente et sécurisée de l’indemnité d’immobilisation.

Montant de l’indemnité d’immobilisation : usages et négociation

Le montant de l’indemnité est librement négocié entre les parties, mais l’usage veut qu’il soit compris entre 5% et 10% du prix de vente. Pour les promesses supérieures à 18 mois, la loi impose un minimum de 5%. Si le montant excède 10%, l’acheteur peut le contester devant un juge s’il le juge disproportionné ou abusif. Il est donc essentiel de fixer un prix raisonnable en lien avec le marché et les spécificités du bien.

Conséquences et récupération de l’indemnité d’immobilisation

L’issue de la promesse de vente – qu’elle se concrétise ou non – détermine le sort de l’indemnité d’immobilisation. Selon les cas, elle est récupérée par l’acheteur ou conservée par le vendeur.

Que se passe-t-il en cas de réalisation ou d’annulation de la vente ?

Si la vente est finalisée, l’indemnité est automatiquement déduite du montant total que l’acheteur doit au vendeur. En cas de désistement de l’acheteur sans motif légitime (rétractation hors échéance ou non-respect des clauses), le vendeur conserve l’indemnité en compensation du préjudice.

En revanche, si la vente est annulée pour une cause prévue dans une condition suspensive (refus de prêt, droit de préemption, etc.), l’indemnité est intégralement restituée à l’acheteur.

Peut-on contester ou négocier l’indemnité d’immobilisation ?

Oui. Lors de la rédaction de la promesse, l’acheteur peut demander une indemnité plus faible, surtout si le marché est favorable aux acheteurs ou si le bien est atypique. En cas de litige (montant excessif ou clause abusive), un recours devant le juge est possible. Il faudra alors démontrer le caractère déraisonnable du montant ou le non-respect d’une condition de la promesse.

La Cour de cassation est intervenue à plusieurs reprises pour encadrer les litiges relatifs à l’indemnité d’immobilisation, notamment lorsqu’elle est jugée disproportionnée par rapport au prix du bien ou en l'absence de préjudice réel pour le vendeur.

Elle rappelle que le montant de l’indemnité ne doit pas avoir un caractère manifestement excessif, sous peine d’être révisé ou annulé. Ce cadre jurisprudentiel protège l’équilibre contractuel entre les parties et garantit une application équitable de la promesse de vente.

Différences entre indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie et séquestre dans une vente immobilière

Il s'agit de trois notions fréquemment utilisées dans le cadre d’une transaction immobilière. Ce qu’elles ont en commun : dans les deux premiers cas, il s’agit d’acomptes versés par l’acquéreur pour sécuriser l’engagement d’achat. Ces sommes témoignent de la volonté d’acheter et permettent au vendeur d’avoir une couverture financière en cas de désistement injustifié.

En revanche, le séquestre n’est pas un type d’acompte, mais une modalité de conservation de l’argent versé. Qu’il s’agisse d’une indemnité d’immobilisation ou d’un dépôt de garantie, l'argent est généralement placé « sous séquestre » chez un professionnel tiers – notaire ou agent immobilier – jusqu’à la conclusion définitive de la vente.

Les différences tiennent surtout au type de contrat concerné :

• L’indemnité d’immobilisation est propre à la promesse unilatérale de vente. L’acquéreur seul a le choix de lever ou non l’option d’achat. S’il renonce sans raison valable, la somme est acquise au vendeur.
• Le dépôt de garantie intervient dans un compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent mutuellement. En cas de rétractation injustifiée, le vendeur peut conserver le total versé.
• Le séquestre, enfin, désigne simplement la mise en attente de ces fonds chez un tiers de confiance, sans distinguer la nature de l’acompte.

Ainsi, même si ces termes peuvent sembler proches, ils renvoient à des réalités juridiques et pratiques bien distinctes.

FAQ : indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est-elle toujours obligatoire ?

Non, elle n’est pas toujours légalement obligatoire, mais elle est couramment exigée dans les promesses unilatérales de vente. Elle doit être mentionnée dans les clauses pour être applicable. Dans la pratique, elle est presque toujours prévue pour sécuriser le vendeur pendant le délai d’option.

Quand et à qui doit-on verser l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité est versée au moment de la signature de la promesse de vente, à un tiers : notaire ou agent immobilier. Elle n’est jamais versée directement au vendeur. Le séquestre en assure la neutralité et la restitution en fonction du devenir de la vente.

Quel est le montant habituel de l’indemnité d’immobilisation ?

Le montant habituel se situe entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Il est négocié entre les parties. Si la promesse de vente dépasse 18 mois, un seuil légal de 5% minimum s’applique. Un montant supérieur à 10% peut être contesté.

Dans quels cas peut-on récupérer l’indemnité d’immobilisation ?

L’acheteur récupère l’indemnité s’il se rétracte dans le délai légal (10 jours) ou si une condition suspensive (refus de prêt, droit de préemption, etc.) se réalise. En dehors de ces cas, si l’acheteur renonce sans justification, le vendeur conserve la somme.