41ème Observatoire du crédit immobilier : Une amélioration générale

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 mars 2025 .
Temps de lecture : 6 min

Paris, le 04 mars 2025 – L’année 2024 a su redonner de l’espoir aux futurs acheteurs immobiliers et au marché de manière générale avec une baisse des taux et une concurrence plus forte entre les banques. Dans ce contexte, l’année 2025 sera-t-elle celle des emprunteurs ? Les premiers signaux sont en tout cas encourageants puisque la demande connait une bonne dynamique depuis plusieurs mois et février 2025 vient largement confirmer cette reprise. Les taux baissent, les banques font le maximum pour attirer les emprunteurs et faire du crédit immobilier.

Meilleurtaux présente son 41ème Observatoire du crédit immobilier, un bilan de cette première partie de l’année 2025 ainsi que les principales évolutions par rapport à l’année 2024.

Quelques enseignements clés

La demande :

• Une très bonne dynamique depuis l’automne 2024
• Le mois de janvier 2025 est le meilleur depuis près de trois ans
• Les demandes de financement de crédits immobiliers retrouvent des niveaux « classiques »
• Février 2025 confirme largement cette reprise malgré des vacances et un mois plus court

Sur les taux :

• Une vraie baisse des taux depuis plusieurs mois qui se confirme en mars 2025
• Sur un emprunt moyen : près de 130€ de gagnés tous les mois
• Un coût de crédit en baisse de près de 30% par rapport au point le plus haut

Taux de refinancement :

• Les marges interbancaires restent à des niveaux très faibles voire inexistantes pour certains établissements
• Les banques suivent le plus souvent les OAT, une seule exception durant l’année 2022
• L’évolution de ces derniers mois des OAT ne permet pas de baisses drastiques des taux

Taux d’endettement :

• La règle des 35% d’endettement beaucoup moins douloureuse avec la baisse des taux
• La baisse des taux fait diminuer les revenus exigibles pour un même emprunt
• Une situation de plus en plus équilibrée (plus d’1/3 de dossiers redevenus finançables)

État des lieux de la demande

Depuis début 2025, nous observons une hausse des demandes de crédit immobilier qui reprend très nettement et nous sentons depuis quelques mois - notamment depuis la rentrée de septembre 2024 - une dynamique très positive !

observe Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Évolution des taux : que s’est-il passé entre 2024 et 2025 ?

En septembre 2024, la majorité des barèmes sur 20 ans se situaient entre 3,50% et 3,90% : une baisse significative qui a permis à de nombreux acheteurs de revenir sur le marché. En mars 2025, la baisse des taux se confirme nettement puisque 70% des banques affichent des taux sur 20 ans toujours inférieurs à 3,70%.

Sur un emprunt moyen par rapport au point le plus haut, ce sont près de 130€ de gagnés chaque mois et nous observons un coup du crédit en baisse de près de 30% par rapport au point le plus haut.

Dans les semaines qui viennent, il sera important de surveiller l’évolution des taux directeurs et notamment les fameuses OAT qui après avoir flirté avec les 3,50% mi-janvier, semblent diminuer depuis quelques jours. Si cette baisse se confirmait, ce serait de très bon augure pour les taux des crédits immobiliers des particuliers qui pourraient alors sans doute à nouveau baisser.

précise Maël Bernier.

Un impact positif sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages français ?

La baisse des taux fait diminuer les revenus exigibles pour un même emprunt, une conséquence positive pour les foyers plus « modestes » qui redeviennent donc éligibles pour un emprunt moyen.

Entre janvier 2022 et novembre 2023, les ménages « moyens » avaient perdu près de 70 000 € de capacité d’emprunt. Cependant, grâce aux évolutions positives des taux, le paysage continue de s’éclaircir pour le foyer « moyen » qui, avec des revenus nets mensuels de 4 000€, aura la capacité d’emprunter 20 000 euros supplémentaires. Pour un ménage avec des revenus plus élevés de 7 000 € nets mensuels, ce sera près de 40 000 € de capacité d’emprunt retrouvés.

La règle des 35% d’endettement est évidemment beaucoup moins douloureuse avec les baisse des taux.

La baisse des taux augmente la part des finançables

Nous constatons une augmentation très nette des dossiers finançables c’est-à-dire répondant aux critères d’endettement. Aujourd’hui 8 dossiers sur 10 répondent positivement aux contraintes et moins de 10% seulement sont totalement infinançables.

commente Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

La baisse des taux et la baisse des prix ont permis de retrouver une situation plus saine et plus équilibrée avec des projets qui correspondent aux capacités financières des Français !

ajoute t-elle.

• Près d’1/3 de dossiers en plus sont redevenus finançables (sous les 35% réglementaires)
• Une situation de plus en plus équilibrée (une meilleure adéquation revenus/budget)

Renégocier son crédit immobilier : et si c’était le bon moment ?

Entre taux, assurances et nouvelles réglementations, des marges de négociations existent. Pour renégocier son crédit immobilier, il faut saisir le bon moment et sur ce début d’année, nous observons une augmentation des demandes. En effet, il y avait moins de 3% de demandes en septembre 2024 contre 8% de demandes en février 2025.

Les concernés sont les prêts signés avec un taux supérieur ou égal à 4,00%, soit une volumétrie croissante. Certains crédits, notamment les plus longs et les plus élevés, ont tout intérêt à effectuer cette opération. Une renégociation pour les prêts de l’automne 2023 est conseillée !

Pour rappel, les 3 règles pour renégocier son prêt de manière gagnante :

• Être dans le premier tiers de remboursement de son prêt
• Un point d’écart entre le taux du crédit et le taux constaté aujourd’hui sur la même durée
• Un capital restant dû d’au moins 70 000 €

Il faut bien avoir en tête que plus le montant du prêt est élevé et la durée longue, plus l’économie est élevée. Et ne pas oublier qu’il est possible de renégocier son crédit plusieurs fois. En d’autres termes, même un crédit renégocié aujourd’hui autour de 3% pourra sans problème être renégocié à l’avenir une nouvelle fois si les taux descendaient autour de 2% par exemple !

explique Maël Bernier.

Assurance emprunteur : où en sommes-nous ?

Adoptée en février 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais d’une partn et d’autre part de faciliter l’accès au crédit immobilier, notamment pour ceux qui présentent un risque « aggravé » de santé puisque que les emprunteurs peuvent négocier leur assurance emprunteur avec des assureurs externes à leur banque prêteuse.

Grâce à la loi Lemoine, le choix d’une assurance emprunteur ailleurs que dans sa banque prêteuse intervient dans 9 cas sur 10 après la mise en place du prêt et ce changement d’assurance se fait en moyenne dans les 2 ans qui suivent. Si cette Loi a réellement été positive pour l’accès à un plus large éventail de produits, nous pouvons regretter que dans les faits, cette option est encore réservée principalement aux plus informés, majoritairement CSP +

constate Maël Bernier.

En conclusion

Après une année 2024 de transition où nous avons pu observer les prémices d’un amélioration générale du marché immobilier avec notamment la reprise réelle de la demande à partir de septembre 2024, 2025 confirme clairement cette tendance positive. Les banques font de « gros » efforts quitte à rogner leur marge pour attirer les emprunteurs et la baisse des taux redonne du pouvoir d’achat aux Français avec des projets qui sont en plus en adéquation avec le marché. Néanmoins les OAT, qui servent de référence aux taux des crédits immobiliers restent autour des 3% et 3,50% sans réelle baisse marquante. En revanche le marché du locatif, pour sa part, souffre toujours de règles d’endettement contraignantes. Enfin, une bonne nouvelle pour les futurs propriétaires dans le neuf puisqu’à partir du 1er avril 2025, le prêt à taux zéro évolue pour devenir plus large, plus accessible et plus généreux…

conclut Maël Bernier.