38ème observatoire du crédit immobilier S2-2023 : Une hausse des taux mais jusqu’où ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 17 octobre 2023 .
Temps de lecture : 4 min

Paris, le 17 octobre 2023 – Après 4 années records avec des taux de crédits immobiliers autour de 1%, l’année 2023 a mis fin à cette euphorie dans le secteur immobilier. Ainsi, la hausse des taux observée depuis un an et la baisse de l’offre des crédits ont conduit au très fort ralentissement que nous observons aujourd’hui. L’impact sur la capacité d’emprunt et le pouvoir d’achat des ménages est fort, et ce, sur tout type de ménage.

Meilleurtaux dresse dans son 38ème Observatoire du crédit immobilier, un bilan du 2ème semestre de l’année 2023 ainsi que les principales évolutions par rapport à l’année 2022.

Quelques enseignements clés :

La demande :

• Baisse continue de la demande de crédit immobilier
• Une baisse encore plus marquée depuis cet été

Sur les taux :

• La hausse des taux débutée en mars 2022 se confirme pour atteindre 4,30% en octobre 2023.
• 4% est le taux moyen sur les offres éditées au cours des 30 derniers jours, toutes durées confondues

Taux de refinancement :

• L’écart entre taux de référence et taux des prêts immobiliers permet aux banques de prêter, des banques reviennent sur le marché et augmentent ainsi l’offre
• Taux d’usure à 5,80%

Taux d’endettement :

• Près de 40% des dossiers reçus par Meilleurtaux dépassent les 35% d’endettement

Etat des lieux de la demande

La baisse de la demande est moins importante qu’au 1er semestre (20,3%). Cependant elle ne s’arrête pas et elle en plus forte progression depuis cet été.

constate Mael Bernier, porte-parole de Meilleurtaux

Evolution des taux : que s’est-il passé entre octobre 2022 et octobre 2023 ?

En octobre 2022, les taux grimpaient à 2,5%, une première depuis 2014. Aujourd’hui, en octobre 2023, les taux se situent à 4,30%.

Il y a tout de même une bonne nouvelle puisque depuis février 2023, l’écart entre le taux de référence et le taux des prêts immobiliers redevient plus propice aux marges des banques. C’est positif car cela va les pousser à prêter plus. Par ailleurs, le taux d’usure ayant atteint 5,80% en octobre 2023, il n’est plus un problème pour les futurs acheteurs. Rappelons-le, le taux d’usure, c’est le taux maximum légal tout compris (taux mais aussi assurance, garantie, frais etc…).

précise Mael Bernier

Quel est l’impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages français ?

L’augmentation des taux fait monter le coût des prêts et impacte ainsi forcément la capacité d’emprunt des ménages français. Rappelons que depuis janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à prêter au-dessus de 35% de taux d’endettement.

L’impact de la hausse des taux :

• En janvier 2021, près de 70% des ménages avaient un taux d’endettement inférieur à 35% ; sur les derniers mois et avec l’augmentation des taux, la situation se complique nettement.
• En octobre 2023, moins de 6 dossiers sur 10 sont sous la barre des 35% d’endettement, c’est-à-dire finançables alors qu’un tiers sont entre 35 et 39% et près de 10% dépassent les 40% d’endettement.

L’impact de ces hausses est immédiat car pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, il faut aujourd’hui gagner 30% de plus.

Concrètement, entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d’emprunt des ménages a fortement diminué :

• Pour des revenus mensuels nets de 4 000 euros, c’est près de 70 000 euros de perdus
• Pour des revenus mensuels nets de 7 000 euros, c’est près de 120 000 euros
• Pour des revenus de 10 000 euros c’est plus de 150 000 euros

Entre février et octobre 2023, la part des dossiers finançables s’est effondrée, Il est indéniable qu’avec le contexte économique actuel et la hausse des taux, le pouvoir d’achat des ménages est très impacté. Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, les mensualités ont augmenté et afin de compenser cette hausse, entre les 2 périodes de référence, il faudrait gagner 30% de plus

analyse Mael Bernier

En conclusion

2023 a été une année qui a profondément transformé l’immobilier en France. Malgré une légère baisse des prix sur certains territoires, la hausse des taux est telle que tous les foyers ont vu leur pouvoir d’achat s’effondrer. Il y a tout de même de bonnes nouvelles puisqu’on note que la hausse des taux d’intérêt permet à certains établissements bancaires, absents sur le marché des crédits immobiliers depuis quelques temps, de revenir. De plus, le taux d’usure a été révisé et est désormais en phase avec les taux de crédit immobilier. Malheureusement, l’HCSF n’a pas souhaité faire évoluer les contraintes mises en place pour les futurs acquéreurs. Cela impacte fortement le marché puisqu’il est en grande partie bloqué et l'achat immobilier devient compliqué y compris pour des profils plus aisés

conclut Mael Bernier