Indice de référence des loyers (IRL) : valeur, calcul et révision du loyer

Écrit par Enzo VIDY . Mis à jour le 9 Novembre 2026 .
Temps de lecture : 8 min

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, la révision du loyer nécessite de respecter certaines règles. Publié chaque trimestre par l’Insee, l’indice de référence des loyers (IRL) détermine le plafond de l’augmentation annuelle applicable. Meilleurtaux vous explique comment connaître sa dernière valeur, calculer un nouveau loyer, respecter les délais de révision et identifier les situations dans lesquelles aucune hausse n’est autorisée.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L’indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié chaque trimestre par l’Insee. Il sert de base à la révision annuelle du loyer d’un logement loué vide ou meublé comme résidence principale du locataire. La hausse annuelle du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur un an.

L’IRL est calculé par l’Insee à partir de la moyenne sur douze mois de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il est fixé sur une base 100 au quatrième trimestre 1998 et publié avec un arrondi à deux décimales.

Mis en place en 2005, l’indice de référence des loyers (IRL) a vu ses modalités de calcul redéfinies par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, notamment à travers son article 9. Depuis cette réforme, il repose sur sa méthode de calcul actuelle et s’applique exclusivement aux contrats de location à usage d’habitation.

Quelle est la valeur de l’IRL ?

Au troisième trimestre 2026, l’IRL de la métropole continentale (hors Corse et DROM) est de 148,06, soit +1,57 % sur un an. Ce dernier indice IRL a été publié par l’Insee le 15 octobre 2026 ; un nouvel indice paraît chaque trimestre.

L’Insee publie un nouvel indice chaque trimestre, à la mi-janvier, à la mi-avril, à la mi-juillet et à la mi-octobre. Il paraît ensuite au Journal officiel, en général un ou deux jours plus tard.

Tableau : valeurs de l’IRL des huit derniers trimestres

Selon l’Insee, la hausse annuelle de l’IRL a été plafonnée du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024. Le plafond atteignait 3,5 % en métropole continentale, 2,5 % dans les DROM et 2,0 % en Corse. Depuis, les trois séries évoluent au même rythme, mais celles des DROM et de la Corse restent à un niveau plus bas.

Comment calculer la révision du loyer avec l’IRL ?

Pour calculer la révision du loyer, multipliez le loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours. Divisez ensuite le résultat par l’IRL du même trimestre de l’année précédente, puis arrondissez à deux décimales.

Le bailleur ne peut réviser le loyer que si le bail contient une clause de révision. La hausse ne peut alors pas dépasser la variation de l’IRL.

Formule :

Elle repose sur trois éléments :

• Le loyer mensuel actuel, hors charges ;
• L’indice du trimestre de référence de l’année en cours ;
• L’indice du même trimestre de l’année précédente : pour une première révision, celui du trimestre prévu au bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la signature.

Quel trimestre de référence retenir ?

Le trimestre de référence est celui que le bail indique. À défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature. Le même trimestre sert ensuite à chaque révision annuelle.

Par exemple, un bail signé le 20 juillet 2025 sans date de référence retient l’indice du deuxième trimestre 2025, paru le 11 juillet 2025. La première révision, le 20 juillet 2026, s’appuie sur l’indice du deuxième trimestre 2026.

À quelle date et dans quel délai réviser ?

La révision du loyer a lieu une fois par an, à la date prévue au bail. Elle n’est pas automatique : le bailleur doit la demander, et elle ne s’applique pas de façon rétroactive.

• Date : la révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
• Prise d’effet : le nouveau loyer s’applique à compter de la demande du bailleur. Une demande tardive ne permet pas de réclamer les mois écoulés.
• Délai : sans demande dans l’année qui suit la date convenue, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.

Dans quels cas le loyer ne peut-il pas être révisé ?

Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé. La règle est la même pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Bail sans clause de révision

En l’absence de clause de révision dans le contrat de location, aucune augmentation du loyer ne peut être appliquée en cours de bail. En effet, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne toute révision à une disposition contractuelle expresse. Le loyer initial reste donc inchangé pendant toute la durée du bail.

Logements classés F ou G

La révision est interdite pour un logement classé F ou G, tout comme la majoration pour travaux. Le loyer ne peut pas non plus être réévalué au renouvellement. Le gel vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les DROM.

Pour aller plus loin, consultez les droits des locataires d’une passoire thermique et les conséquences pour les propriétaires.

Foire aux questions sur l’indice de référence des loyers

Comment le loyer d’un logement social ou conventionné Anah est-il révisé ?

Pour un logement social (HLM), le loyer est révisé chaque 1er janvier selon la variation de l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente. Pour un logement conventionné Anah, la même date est recommandée ; le loyer révisé doit rester inférieur au loyer maximum révisé de la convention.

Le loyer d’un bail mobilité peut-il être révisé avec l’IRL ?

Non. Pour un bail mobilité, le loyer est librement fixé et ne peut pas être révisé en cours de bail, quelle que soit l’évolution de l’IRL. Une clause de révision ne permettrait donc pas de l’augmenter pendant le contrat : le bailleur fixe le montant à la signature.

Le complément de loyer entre-t-il dans le calcul de la révision ?

Oui. Lorsqu’un complément de loyer s’applique, le montant à réviser est égal au total du loyer de base et du complément de loyer. L’IRL s’applique donc à la somme des deux, et le complément ne se révise pas à part.

Au renouvellement du bail, le loyer peut-il être augmenté en plus de la révision ?

Seulement si le loyer est manifestement sous-évalué, jamais pour un logement classé F ou G. Le bailleur propose alors un nouveau loyer six mois avant le terme au plus tard, d’après les loyers du voisinage. La hausse s’étale par tiers ou par sixième en location vide, par tiers au-delà de 10 % en meublé.

Comment contester une révision de loyer mal calculée ?

Le locataire signale d’abord l’erreur au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour un litige jusqu’à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur. Le juge doit être saisi dans les 3 ans qui suivent la révision contestée.

Sources : ANIL, tableau de l’IRL ; Service-Public, indice de référence des loyers (F13723) ; Service-Public, augmentation et révision du loyer (F1311).