Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
23 décembre 2025 .
Temps de lecture :
7 min
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Le bail réel solidaire (BRS) permet d’accéder à la propriété tout en maîtrisant le coût de son achat. Destiné aux ménages aux revenus modestes, ce dispositif permet de séparer l’achat du terrain de celui du bien bâti, réduisant ainsi significativement le prix de l’acquisition.
Meilleurtaux vous explique son fonctionnement pour vous permettre de profiter pleinement de cette opportunité.
L'essentiel à retenir
- Le bail réel solidaire permet d’acheter un bien moins cher grâce à la séparation entre le terrain et le bâti.
- Le dispositif offre des avantages financiers et fiscaux importants.
- L’accès à ce modèle est limité à certaines conditions (ressources, usage du bien, vente...) sur lesquelles il convient de se renseigner avant de se lancer.
Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété, issu de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014, puis renforcé par la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015.
Ces textes, complétés par des mesures fiscales spécifiques, ont posé les bases d’un nouveau modèle durable d’accession à la propriété.
La dissociation du foncier et du bâti
Ce modèle repose sur un principe clé : la dissociation du foncier et du bâti. L’objectif est de réduire la charge financière pour une personne souhaitant acheter un bien, notamment en zone tendue.
Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire du bien, mais pas du terrain sur lequel il est construit.
Ce dernier appartient à l’organisme de foncier solidaire, auquel l’occupant verse une redevance modérée, assimilable à un loyer.
Le rôle central de l'organisme de foncier solidaire (OFS)
Seuls les organismes de foncier solidaire sont habilités à proposer des logements sur ce modèle. Ces structures, sans but lucratif, sont agréées par le préfet de région.
L’OFS acquiert et détient le foncier sur le long terme. Une fois l’organisme créé et agréé, le BRS peut être mis en œuvre sur des terrains ou des immeubles qu’il détient.
La durée du bail : un droit réel rechargeable
Le bail réel solidaire dure entre 18 et 99 ans. Il confère à l’acquéreur un droit réel immobilier, transmissible et cessible, sous conditions.
Sa spécificité majeure réside dans son caractère rechargeable. À chaque revente du bien, le bail est renouvelé pour sa durée initiale.
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Bénéfices, avantages fiscaux et sociaux du BRS et inconvénients à prendre en compte
Le bail réel solidaire combine des avantages financiers et fiscaux importants avec un cadre réglementé qu’il est essentiel de bien comprendre avant d’acheter.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| - Une économie de 15% à 40% par rapport à une acquisition en pleine propriété, selon le secteur géographique. | - Des conditions d’éligibilité strictes, avec des plafonds de ressources à respecter. |
| - La possibilité de devenir propriétaire et de constituer un capital avec des mensualités globalement plus faibles. | - Le paiement d’une redevance mensuelle en plus des mensualités de crédit immobilier. |
| - Le versement d’une redevance faible à l’indice de référence des loyers (IRL). | - Un montant à la revente encadré, limitant la plus-value afin de préserver le caractère abordable du bien. |
| - Une garantie de rachat du bien par l’OFS, sous conditions, sécurisant la vente. | - Une utilisation du bien contrainte, avec une obligation de résidence principale et une interdiction de location à l’année. |
| - L’application d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, abaissant la charge financière totale du projet immobilier. | - Une offre de biens encore limitée, bien qu’en développement constant sur l’ensemble du territoire. |
| - L’accès possible à un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer l’opération, réservé aux primo-accédants éligibles. | |
| - Dans certaines communes, un abattement de taxe foncière compris entre 30% et 100%. |
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Comparaison entre BRS et autres dispositifs d'accession à la propriété
| Dispositif | Principe | Prix d’achat | Aides et avantages | Contraintes principales |
|---|---|---|---|---|
| Bail réel solidaire (BRS) | Acheter un bien avec location du terrain auprès d’un OFS | Réduction de 15% à 40% par rapport au marché | TVA à 5,5%, PTZ possible, redevance foncière faible, garantie de rachat, parfois exonération partielle de taxe foncière | Conditions de ressources, résidence principale obligatoire, prix de revente encadré |
| Location-accession à la propriété | Vente de biens sociaux à leurs occupants pour financer la construction de nouveaux logements | Prix de vente fixé par l’organisme HLM, inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation du Trésor, basé sur un bien comparable libre | Prix encadré, sécurisation du parcours d’accession | Conditions de revente ou de mise en location strictes pendant 5 ans, offre limitée aux biens sociaux concernés |
| PSLA (prêt social de location-accession) | Phase locative avec redevance puis option d’achat à un montant préférentiel pour faciliter l’accès à la propriété d’un ménage modeste sans apport | Prix de vente initial maitrisé, plafonné, minoré de 1% à chaque date d’anniversaire du contrat de location | TVA réduite, exonération de taxe foncière pendant une durée limitée, absence d’apport initial | Plafonnement des ressources, loyers et montants, possibilité d'« essayer » le bien et tester son effort financier, garantie de rachat et de relogement sous conditions |
| Acquisition libre | Achat classique d’un bien immobilier sur le marché | Prix de marché, généralement plus élevé | Liberté totale d’usage et de revente | Coût d’achat plus important, fiscalité classique, absence de garanties de rachat spécifiques |
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Critères d'éligibilité pour accéder au BRS
Tableau du plafonnement des ressources selon les zones
Le tableau ci-dessous présente les plafonds de revenus annuels à ne pas dépasser (revenu fiscal N-2) pour être éligible au BRS, selon la zone géographique du bien ou la ville dans laquelle il se trouve.
| Composition du foyer | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Descriptif de la zone | Paris et agglomération, Côte d’Azur + secteurs très tendus | Ville > 250 000 habitants, grande couronne parisienne, pourtour Côte d’Azur, outre-mer, quelques agglomérations en secteurs tendus | Ville > à 50 000 habitants, communes périphériques secteur tendu + reste du territoire |
| Personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| Nombre de personnes dans le foyer + personnes à charge | |||
| 2 + 0 (hors jeune ménage) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 ou 1 + 1 (ou jeune ménage) | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 ou 1 + 2 | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 ou 1 + 3 | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 ou 1 + 4 | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Par personne supplémentaire | 13 440 € | 12 301 € | 9 599 € |
La résidence principale : une condition sine qua non
Le bien acquis via un BRS doit obligatoirement être occupé en résidence principale.
Cette obligation empêche la mise en location à l’année ou la détention comme résidence secondaire, garantissant ainsi que le dispositif reste concentré sur les ménages qui souhaitent réellement s’installer et se constituer un patrimoine.
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Comment peut-on postuler pour un logement en BRS ?
Pour postuler à un logement en bail réel solidaire, voici les étapes à suivre :
- Définir son projet en précisant le quartier, les critères d’accès, la superficie, l’horizon du projet et le budget (autant de questions qui seront posées par le professionnel de l’immobilier référent).
- Vérifier son éligibilité en utilisant le simulateur officiel disponible sur la plateforme BoRis (Bail réel immobilier solidaire).
- Rechercher des biens disponibles en BRS sur les sites des professionnels proposant ces biens, ou directement sur la plateforme BoRis.
- Compléter son dossier pour le premier échange en fournissant les documents requis, tels que avis d’imposition N-2, copie de pièce d’identité ou livret de famille, justificatif de domicile, simulation bancaire et justificatif d’apport personnel, sachant que la liste exacte peut varier selon l’interlocuteur.
FAQ : vos questions fréquentes sur le bail réel solidaire
Peut-on mettre en location un bien acheté en BRS ?
La location à l’année est interdite, mais une occupation partielle est parfois possible selon le contrat. Vérifiez auprès de l’OFS.
Que couvre la redevance mensuelle versée à l'OFS ?
Elle rémunère l’usage du terrain et permet de couvrir la partie du coût du logement initialement prise en charge par l’OFS.
Peut-on faire des travaux dans un logement BRS ?
Les travaux sont possibles selon les conditions du BRS. Les améliorations appartiennent au preneur durant le bail et reviennent à l’OFS à son expiration.
Que se passe-t-il en cas de décès de l'emprunteur ?
Les droits patrimoniaux peuvent être transmis ou cédés, mais la succession est encadrée concernant la possibilité de conserver le bien ou l’obligation de le revendre.
Peut-on revendre un bien acquis en BRS ?
Oui, à tout moment, mais le montant est plafonné et la durée du bail se recharge à son niveau initial pour le nouvel acquéreur.
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