Le bail réel solidaire : une nouvelle voie d'accès à la propriété

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 31 octobre 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Vous rêvez de devenir propriétaire de votre logement, mais les prix de l'immobilier vous semblent inaccessibles ? Le bail réel solidaire (BRS) peut être la solution pour faciliter votre accession à la propriété à des conditions avantageuses.

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Commençons par définir ce dispositif, puis comprendre son origine.

Définition, principe du BRS

Le bail réel solidaire est un dispositif d'accession sociale à la propriété. Il permet à des ménages aux ressources modestes de devenir propriétaires d'un logement neuf ou ancien à un prix nettement inférieur à celui du marché. Le principe fondamental du BRS s’appuie sur la dissociation entre la propriété du foncier (le terrain) et celle du bâti (le logement).

Si vous achetez un logement en BRS, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du terrain sur lequel est construit votre bien. Ce dernier reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS), auquel vous versez une redevance mensuelle modique pour l'occupation du sol.

Origine, objectifs de ce dispositif

Le bail réel solidaire a été créé par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite « loi Macron ». Il est devenu pleinement opérationnel en 2017, avec la publication des décrets d'application.

L'objectif du BRS est de simplifier l'accès à la propriété des Français modestes, en particulier dans les zones tendues où les prix sont élevés. En diminuant le coût d'achat grâce à la non-acquisition du foncier, le BRS rend la propriété accessible à des foyers modestes.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Examinons plus en détail comment ce dispositif fonctionne concrètement.

Rôle des organismes de foncier solidaire (OFS)

Les organismes de foncier solidaire sont des structures dépourvues de but lucratif, agréées par l'État. Leur mission principale est d'acquérir, puis gérer des terrains sur lesquels sont construits ou rénovés des logements voués à l'accession sociale à la propriété.

L'OFS reste propriétaire du foncier à très long terme. Il met à disposition des acquéreurs via le bail réel solidaire. Il assure un rôle de contrôle, un accompagnement tout au long de la durée du bail. Il veille au respect des conditions d'occupation, revente du logement.

Dissociation du foncier et du bâti

En tant qu'acquéreur, vous achetez uniquement les murs de votre logement, représentant environ 60 à 80 % du prix total d'un bien immobilier classique. Cette dissociation permet une baisse significative du coût d'acquisition, rendant la propriété plus accessible. Pour l'usage du terrain, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS. Elle est très modérée.

Durée, renouvellement du bail

Le bail réel solidaire est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Une caractéristique importante du BRS est son rechargement automatique à chaque mutation (vente ou transmission). Si vous revendez votre logement, l'acquéreur bénéficie d'un nouveau bail de pleine durée. Ce mécanisme permet de maintenir le caractère abordable du logement sur le long terme.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du bail réel solidaire ?

Le BRS est soumis à certaines conditions d'éligibilité.

Plafonds de ressources 2024

Voici les plafonds de ressources en vigueur pour l'année 2024 :

Nombre de personnes composant le foyer	Zones A et Abis	Zone B1	Zones B2 et C
1	37 581 €	37 581 €	32 673 €
2	56 169 €	56 169 €	43 633 €
3	73 630 €	67 517 €	52 471 €
4	87 909 €	80 875 €	63 347 €
5	104 592 €	95 739 €	74 518 €
6	117 694 €	107 738 €	83 983 €
Ajout pour toute personne supplémentaire dans le foyer	13 116 €	12 005 €	9 368 €

Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2. Par exemple, pour une acquisition en 2024, les revenus de 2022 sont pris en compte.

Critères d'éligibilité supplémentaires au BRS

D'autres critères peuvent s'appliquer en plus des conditions de ressources :

• Le logement doit être votre résidence principale.
• Vous ne devez pas être déjà propriétaire d'un logement adapté à vos besoins, capacités financières.
• Vous ne devez pas posséder un locatif susceptible de vous procurer des ressources suffisantes pour acquérir un appartement ou une maison dans le parc privé.

Certains OFS peuvent avoir des critères supplémentaires en accord avec les collectivités locales. Par exemple, la proximité avec le lieu de travail ou le statut de locataire du parc social.

Quels sont les avantages de l'achat en BRS ?

Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les acquéreurs.

Prix d'achat réduit

L'avantage le plus évident du BRS est la réduction significative du prix d'achat. En acquérant uniquement le bâti, vous pouvez économiser entre 20 et 40 % par rapport au prix du marché, selon la localisation du bien.

TVA à taux réduit

Les logements ayant été acquis en BRS sont éligibles à la TVA au taux réduit de 5,5 %, au lieu des 20 % habituels. Cette réduction de taxe contribue à abaisser le coût global de votre acquisition.

Possibilité de transmission du bien

Le BRS vous permet de transmettre votre bien à vos héritiers. Vos enfants peuvent hériter de votre logement comme du bail l'accompagnant, à condition qu'ils respectent les critères d'éligibilité du dispositif.

Comment devenir propriétaire d'un logement en BRS ?

Si le BRS vous intéresse, voici les étapes à suivre pour acquérir un logement via ce dispositif.

Étapes du processus d'acquisition

1. Vérifiez votre éligibilité : assurez-vous que vos revenus ne dépassent pas les plafonds fixés.
2. Recherchez un logement en BRS : consultez les offres des OFS de votre région ou les annonces immobilières mentionnant le BRS.
3. Montez votre dossier de candidature : préparez les documents nécessaires (voir section suivante).
4. Obtenez un financement : sollicitez des banques pour obtenir un prêt. Le BRS est compatible avec le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
5. Signez le contrat de réservation : une fois votre dossier accepté, vous signez un contrat de réservation avec le promoteur ou l'OFS.
6. Signez l'acte authentique : la dernière étape est la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Qui contacter pour trouver un logement ? La liste des OFS agréés est disponible sur le site foncier-solidaire.fr. 143 organismes sont répertoriés en 2024, dont 54 OFS, 89 organismes de logement social. Par exemple, pour l’Île-de-France, Foncière Solucia, OFS des Yvelines ou Icade Pierre Pour Tous.

Documents nécessaires

Vous avez besoin des documents suivants pour constituer votre dossier :

• Pièces d'identité, copie de votre livret de famille
• Avis d'imposition de l’année N-2.
• Justificatif de domicile.
• Simulation bancaire.
• Justificatif de votre apport personnel.

Quels sont les aspects financiers du bail réel solidaire ?

Comprendre les aspects financiers du BRS est essentiel pour bien évaluer votre projet d'acquisition.

Redevance mensuelle

En plus des mensualités de votre prêt immobilier, vous devez vous acquitter tous les mois d'une redevance auprès de l'OFS pour l'occupation du terrain. Cette redevance est faible, de l'ordre de 1 à 2 € par mètre carré habitable. Par exemple, pour un appartement de 70 m², la redevance varie de 100 à 140 € par mois.

Frais de copropriété

Comme tout propriétaire, vous devez participer aux charges de copropriété si votre logement fait partie d'un immeuble collectif. Ces charges couvrent l'entretien des parties communes, l'assurance de l'immeuble, etc.

Fiscalité spécifique au BRS

Le BRS bénéficie d'avantages fiscaux intéressants. Parmi eux, un abattement de taxe foncière allant de 30 à 100 % selon les communes.

Revente d'un logement acquis en BRS

Que se passe-t-il si vous souhaitez revendre votre logement acquis en BRS ? Voici ce que vous devez savoir.

Conditions de revente

Vous pouvez revendre votre logement à tout moment, mais l'acquéreur doit respecter les conditions d'éligibilité du BRS (plafonds de ressources notamment). L'OFS dispose d'un droit de préemption sur le bien.

Calcul de la plus-value

Le prix de revente est encadré pour maintenir le caractère abordable du logement. Il est limité au prix d'achat initial, actualisé selon un indice choisi par l'OFS. Des majorations peuvent être accordées pour tenir compte d'éventuels travaux d'amélioration.

Comparaison entre BRS, location libre et acquisition classique

Pour mieux comprendre l'intérêt du BRS, comparons-le à la location ou à l'acquisition classique.

Différences en termes de coûts

Prenons l'exemple d'un appartement de 70 m² en zone tendue :

• Location libre : environ 1 200 €/mois de loyer.
• Acquisition classique : environ 350 000 € à l'achat, soit 1 600 €/mois de remboursement sur 25 ans.
• BRS : environ 210 000 € à l'achat + 100 €/mois de redevance, soit 1 000 €/mois au total.

Avantages et inconvénients de chaque option

• Location : flexibilité, mais pas de constitution de patrimoine.
• Acquisition classique : pleine propriété, mais coût élevé.
• BRS : accès à la propriété à moindre coût, mais avec des contraintes (plafonds de ressources, encadrement de la revente).

Le BRS et le développement durable

Le BRS n'est pas seulement un dispositif d'accession à la propriété, il contribue aussi au développement durable des territoires.

Impact sur la mixité sociale

Le BRS encourage la mixité sociale, en permettant à des ménages modestes d'accéder à la propriété au sein de zones prisées. Il lutte contre la gentrification des quartiers.

Lutte contre la spéculation immobilière

L'encadrement des prix de revente permet de maintenir des logements abordables sur le long terme, limitant ainsi la spéculation immobilière.

Questions fréquentes sur le bail réel solidaire

Peut-on effectuer des travaux dans un logement en BRS ?

Oui, vous pouvez réaliser des travaux dans votre logement, mais certains aménagements importants peuvent nécessiter l'accord de l'OFS.

Le BRS est-il compatible avec les aides au logement ?

Non, les APL accession ont été supprimées en 2018.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?

En cas de séparation, le logement peut être attribué à l'un des deux conjoints ou vendu. En cas de décès, les héritiers peuvent conserver le bien s'ils respectent les conditions d'éligibilité, sinon ils doivent le revendre.