Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 juin 2023 .
Temps de lecture : 8 min

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Frais de dossier de prêt immobilier : Quel coût ? Peut-on les négocier ?

Les frais de dossier de prêt immobilier correspondent aux frais que vous devez régler à la banque lorsque vous contractez un crédit. Pourquoi s’appliquent-ils ? Que comprennent-ils ? Combien coutent-ils ? Peut-on les négocier ? Nos réponses.

A quoi correspondent les frais de dossier de prêt immobilier ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier auprès d’une banque, cette dernière vous facture des "frais de dossier". Ceux-ci correspondent aux coûts administratifs liés à l'étude et au traitement de votre demande de prêt. Ils rémunèrent ainsi le prêteur pour le temps passé sur votre dossier à vérifier les justificatifs que vous avez fourni (fiches de paie, montant de l’apport personnel...), contrôler votre solvabilité, et mettre en place le financement si la demande est acceptée.

Lorsque vous recherchez un prêt immobilier, il est recommandé de comparer les frais de dossier proposés par différentes banques. En effet, ces derniers ne sont pas encadrés par la réglementation. Chaque établissement bancaire peut choisir ou non d’appliquer ces frais et, le cas échéant, décider librement de leur montant.

Les seuls cas dans lesquels les banques ne sont pas libres, ce sont pour les demandes de prêt à taux zéro (PTZ), de prêt épargne-logement, de prêt d'accession sociale (PAS) ou prêt locatif social (PLS). Pour les deux premiers, les frais de dossier sont interdits. Quant aux prêts sociaux, les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros pour le PAS, et 700 euros pour le PLS.

Mis à part ces cas particuliers, les frais de dossier peuvent donc varier en fonction du prêteur, du type de prêt et de la région. Ils sont intégrés dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui représente le coût total de votre crédit, et qui est obligatoirement mentionné dans toute offre de prêt.

Quelle différence avec les frais de courtage ? Alors que les frais de dossier sont ceux liés au traitement de votre demande de prêt par la banque, les frais de courtage sont ceux qui sont facturés par un courtier. Celui-ci joue le rôle d’intermédiaire financier pour faciliter la recherche et la négociation d’un prêt aux meilleures conditions auprès d’établissements bancaires. Comme les frais de dossier, les frais de courtage sont soit exprimés en pourcentage du montant du prêt, soit en montant fixe. Et ils ne sont dus que lorsque le contrat de prêt est signé au final avec la banque. Le client ne doit rien s’il ne donne pas suite aux propositions du courtier.

Combien coûtent les frais de dossier de prêt immobilier ?

Généralement, les banques appliquent des frais de dossier proportionnels au montant emprunté, exprimés en pourcentage. En juin 2023, le site d’information budgétaire MoneyVox constate que ceux-ci sont compris entre 0,30% et 1,20%.

Les banques intègrent aussi, la plupart du temps, un montant minimal de facturation des frais de dossier. Ainsi, la Banque Populaire Grand Ouest fait payer à ses clients des frais de dossier s’élevant à 1% du montant emprunté avec un minimum de 150 euros (le montant le plus faible) alors que la Caisse d'Epargne Auvergne et Limousin facture 1% du montant emprunté avec un minimum de 800 euros... A l’inverse, plusieurs banques fixent un maximum de 1 000 ou 2 000 euros pour éviter de “surfacturer” les gros emprunteurs (mais le Crédit Agricole Sud Méditerranée va quand même jusqu’à 2 500 euros...).

Frais de dossier gratuits : quelles banques les proposent ? Selon le site MoneyVox, en juin 2023, deux enseignes ne facturent pas de frais de dossier. Il s'agit des banques en ligne Fortuneo et Monabanq. Par ailleurs, pour attirer certains profils d’emprunteurs tels que les primo-accédants, les banques offrent parfois les frais de dossier lors d’opérations ponctuelles.

Les frais de dossier doivent être évoqués par votre conseiller bancaire lors de votre entretien au sujet de votre demande de prêt et être indiqués dans la fiche d'information standardisée européenne (Fise) qui vous est fournie par la banque avec l’offre de prêt.

Ces frais sont généralement inclus dans le montant total du prêt et remboursés progressivement avec les mensualités. Ils peuvent également être réglés dès le déblocage des fonds, par exemple à la première échéance de prêt, ou en amont si vous disposez de l’argent nécessaire pour les payer (grâce à votre apport personnel notamment).

Enfin, sachez que tant que vous n’avez pas signé d’offre de prêt, aucun frais de dossier ne pourra vous être facturés. Ceux-ci ne peuvent vous être réclamés que lorsque l’offre de prêt est signée.

Peut-on négocier les frais de dossier de prêt immobilier ?

Les frais de garantie, le coût de l’assurance emprunteur et les intérêts du crédit sont ce qui pèse le plus dans le coût total de votre crédit. En comparaison, les frais de dossier ne représentent qu’une petite partie de celui-ci. Toutefois, négocier les frais de dossier peuvent vous faire réaliser des économies.

Faites d’abord quelques recherches pour connaître les frais de dossier ponctionnés par les autres banques, et ainsi voir si l’établissement auprès duquel vous sollicitez votre crédit est aligné. Mieux : obtenez des offres de prêt de la part d'autres banques, et mettez en avant celle(s) qui vous ont proposé des frais de dossier moins chers que la banque que vous démarchez, à demande de prêt équivalente.

Par ailleurs, comme pour les autres composantes de votre crédit, la banque se montrera plus ouverte à la négociation en fonction de la qualité de votre dossier. Si vous avez un “bon” profil emprunteur, c’est-à-dire que vous présentez de solides garanties à votre banque (CDI, salaire régulier et élevé, apport personnel conséquent, faible taux d’endettement, gestion saine de vos comptes...), la négociation sera plus aisée. Vous pouvez également faire jouer l’argument de la fidélité envers votre banque si vous disposez de comptes chez elle depuis longtemps.

A savoir Pour payer le moins de frais de dossier possible, voire les annuler, vous pouvez faire appel à un courtier tel que Meilleurtaux, qui les négociera. Et pour évaluer le coût total de votre emprunt, vous pouvez recourir à notre simulateur.

Questions sur les frais de dossier

Pourquoi les banques facturent-elles des frais de dossier et sont-ils obligatoires ?

Les frais de dossier représentent les frais facturés par une banque pour couvrir les coûts administratifs associés à l'étude et au traitement de votre demande de prêt immobilier. Ils sont notamment destinés à couvrir les dépenses liées à la collecte et à la vérification des documents fournis, à l'évaluation de votre solvabilité ainsi qu'à la mise en place du financement le cas échéant.

Ces frais ne sont ni obligatoires, ni encadrés dans la plupart des cas. Une banque peut très bien ne pas vous les facturer du tout, ou vous les facturer au prix fort. Ces frais peuvent donc varier en fonction du prêteur, du type de prêt et de la région. Ils ne sont dus à la banque qu’une fois que le prêt est signé.

Quel est le coût des frais de dossier d’un prêt immobilier ?

En principe, les banques appliquent des frais de dossier proportionnels au montant emprunté, exprimés en pourcentage. Selon le site MoneyVox, en juin 2023, ils sont compris entre 0,30% et 1,20%. Ainsi, pour la souscription d’un crédit de 150 000 euros par exemple, ces frais s’élèvent en moyenne à 1 380 euros. Seules deux enseignes ne les facturent pas : Fortuneo et Monabanq. Par ailleurs, souvent, les banques intègrent un montant minimal de facturation de ces frais, ainsi qu’un montant maximum (compris entre 1 000 et 2 500 euros), afin de ne pas “surfacturer” les gros emprunteurs. Le coût des frais de dossier est évoqué par votre conseiller lors de votre entretien de demande de prêt, et indiqué dans la fiche d'information standardisée européenne (Fise) qui vous est fournie par la banque avec l’offre de prêt.

Les frais de dossier d’un prêt immobilier sont-ils négociables ?

Comme les intérêts de votre crédit et l’assurance emprunteur, les frais de dossier de votre prêt immobilier sont négociables. Mais souvent à condition que vous ayez un “bon” profil emprunteur (salaire régulier, apport personnel conséquent, faible taux d’endettement, gestion saine de vos comptes...). Par ailleurs, avoir de l’ancienneté dans la banque dans laquelle vous souscrivez votre prêt sera en votre faveur. Enfin, n’oubliez pas de faire jouer la concurrence, en consultant les frais proposés par d’autres banques et en présentant les offres reçues, pour faire baisser le montant de vos frais de dossier.

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La rédaction Meilleurtaux