La garantie décennale, une protection limitée aux gros défauts de construction

courtier immobilier avec petite maison et contrat

Tous les constructeurs immobiliers ont l’obligation de souscrire une garantie décennale. Cette protection couvre les dommages importants susceptibles de survenir jusqu’à 10 ans après la remise des clés au propriétaire. Toutefois, la Cour de cassation exclut certaines malfaçons du périmètre d’application de ce contrat.

Couverture limitée aux dommages affectant la solidité de la construction

Les professionnels de la construction sont tenus de contracter différentes garanties dont la portée est limitée dans le temps. L’assurance de responsabilité civile décennale est la plus longue.

Important Pendant les dix années qui suivent l’achèvement officiel des travaux, elle prend en charge les dommages graves qui menacent la solidité de l’ouvrage, voire rendre le bien inhabitable.

Toutefois, la Cour de cassation rappelle dans un récent arrêt que

Toutes les malfaçons n’activent pas la garantie décennale.

Elle précise que seuls les plus gros défauts qui rendent les lieux impropres à l’usage initialement prévu peuvent contraindre l’assureur à payer les réparations nécessaires.

Les autres, même s’ils créent des désagréments importants, comme une toiture qui fuit, sont souvent qualifiés de « dommages intermédiaires ».

Les propriétaires doivent par conséquent payer eux-mêmes les dépenses engendrées par la remise en état du logement.

Il n’est pas non plus possible de faire jouer la garantie de parfait achèvement, qui ne s’exerce que pour les anomalies relevées pendant un an à partir de la réception du chantier. De son côté, la garantie de bon fonctionnement porte exclusivement sur les équipements dissociables de l’ouvrage, ce pendant une période de deux ans (d’où son nom de « garantie biennale »).

Obligation de fournir des preuves de la faute par le propriétaire lésé

Le propriétaire d’une maison neuve qui constate après réception des travaux des dommages ne relevant d’aucune des garanties précitées peut toujours porter l’affaire devant les tribunaux. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle du maître d’ouvrage est mise en cause.

Le plaignant doit néanmoins fournir la preuve que l’entrepreneur a commis une faute entraînant les défauts qualifiés d’intermédiaires sur la construction.

Il peut notamment invoquer le non-respect d’une norme spécifique.

S’il est dans l’incapacité d’apporter ces preuves, ses chances d’obtenir gain de cause sont minimes.

Outre ces différentes garanties, l’activité des constructeurs est encadrée par l’assurance dommages-ouvrage, la garantie de remboursement et la garantie de livraison.

De leur côté, les propriétaires doivent contracter une assurance habitation contre les éventuels sinistres.

Quant à l’assurance de prêt immobilier pour ceux qui ont financé la maison à crédit, elle garantit le paiement des mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur due à son décès, son invalidité, son incapacité de travail ou la perte de son emploi.

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