Les leviers identifiés par le HCSF pour contenir l’explosion du crédit immobilier

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La chute des taux d’intérêt des crédits immobiliers à des seuils historiques a permis à des milliers de Français, y compris les ménages jeunes et plus modestes, de devenir propriétaires. Mais à l’inverse des acheteurs et des organismes prêteurs, le ministère des Finances s’inquiète de l’explosion de la production de prêts à l’habitat et réfléchit à des mesures pour freiner le phénomène.

Tous les indicateurs sont en hausse sur le marché du prêt immobilier

Les conditions très attractives accordées aux candidats à l’accession à la propriété incitent ses derniers à s’endetter davantage.

Important Cela se traduit par une forte hausse de l’encours, désormais proche de 1 200 milliards d’euros, soit le double de son niveau de 2007. Bercy note également une croissance notable du taux d’endettement moyen des nouveaux acquéreurs puisqu’au cours des 10 dernières années, il est passé de l’équivalent de 4 années de revenus à 5. La durée de remboursement s’est également allongée, frôlant désormais les 20 ans.

Face aux risques associés à cette augmentation de l’endettement des ménages, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) planche sur des mesures pour contenir la menace pour les banques sans provoquer de ralentissement de leur activité ou affecter leur rentabilité.

L’organisme rattaché au ministère des Finances a ainsi sollicité les avis des différents acteurs du marché (banques et sociétés de crédit, promoteurs, associations de consommateurs).

Cette consultation a permis d’identifier trois solutions potentielles à cette problématique :

  • plafonner légalement le taux d’endettement acceptable par les prêteurs,
  • augmenter le taux d’usure,
  • empêcher les successions de rachats de crédit immobilier.

Le HCSF identifie trois pistes pour freiner le boom du crédit immobilier

  1. Sur un marché du crédit immobilier très concurrentiel et dans un contexte de faiblesse historique des taux, les établissements prêteurs consentent de plus en plus souvent à aller au-delà du taux d’endettement standard de 33 %. Selon le journal Les Échos, « pour 25 % des souscripteurs d’un prêt à l’habitat, le montant des échéances de remboursement représente en moyenne 35 % des revenus mensuels ». Afin de contenir le risque de surendettement, le HCSF recommande de faire du plafond de 33 % une contrainte légale.
  2. Une révision des règles relatives au taux d’usure est également au programme. Il s’agit du taux maximal que les banques peuvent appliquer aux emprunts octroyés aux particuliers. Modifié au début de chaque trimestre, il est déterminé sur la base de la moyenne des taux de la période précédente, et se situe donc également à un niveau très bas (2,77 %). Pour permettre aux banques de relever cette limite, le coût de l’indispensable assurance de prêt pourrait être exclu du calcul du TAEG. Le HCSF réfléchit en outre à imposer un seuil en-dessous duquel les taux de prêt logement ne peuvent pas descendre.
  3. Enfin, les emprunteurs pourraient ne plus trouver d’intérêt à multiplier les opérations de rachats de crédit immobilier afin de bénéficier de taux en constante baisse. Les indemnités de remboursement anticipé, jusqu’ici largement compensées par le gain sur les intérêts, pourraient être augmentées pour atteindre le résultat escompté.

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