Divergences sur les prévisions d’évolution du marché immobilier en 2020

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Alors que l’année 2019 tire à sa fin avec son lot de records pour l’immobilier, les professionnels s’interrogent sur son évolution en 2020. L’activité pourrait enfin ralentir avec une hypothétique remontée des taux, le niveau toujours élevé des prix et le durcissement des conditions de prêt recommandées par le HCSF.

Année 2019 exceptionnelle sur l’ensemble du marché immobilier

Les statistiques des Notaires de France montrent que

« Le volume de transactions réalisées en direct a augmenté de 10,4 % en 2019, ce qui lui a permis de franchir la barre du million ».

Les prix ont également flambé, les maisons et les appartements coûtant respectivement 2,50 % et 4 % plus cher. En moyenne, le mètre carré se vend à 3 384 euros, portant le budget nécessaire pour un bien de 74 m² à 251 000 euros.

Important La même frénésie est observée sur le marché des SCPI, dont la collecte explose.

Important Certains experts du secteur jugent même la progression « déraisonnable ». Sur le segment du crowdfunding immobilier, les chiffres atteignent également un record historique avec un rythme de croissance à 2 chiffres opposé à un taux de défaut limité à 0,50 %.

Avis divergents des professionnels concernant l’orientation des prix en 2020

Toutefois, à quelques jours de la fin d’année, la principale préoccupation des Français concerne 2020. Mais aucun scénario ne fait l’unanimité.

Important Alors que les Notaires de France tablent sur une hausse supplémentaire de 5 % des prix, certains professionnels anticipent un repli dans l’ancien.

Ce mouvement serait la conséquence logique du durcissement des conditions d’octrois des financements. En effet, afin de freiner l’engouement des ménages pour le crédit immobilier, le HCSF a émis trois recommandations à l’adresse des banques :

  • respecter un maximum de 33 % pour le taux d’effort,
  • plafonner la maturité des contrats à 25 ans,
  • ne pas dépasser 7 années de revenus de capital prêté.

Ces dernières doivent par conséquent composer avec ces nouvelles exigences sur un produit très concurrentiel et qui ne génère qu’une marge minime.

Important Et si elles ont auparavant pu compenser avec l’assurance de prêt immobilier, plus rémunératrice, cette source de revenus est fragilisée par la possibilité offerte aux emprunteurs de souscrire une couverture individuelle auprès de la compagnie de leur choix.

Avec les changements réglementaires successifs, même ceux qui détiennent déjà un contrat peuvent maintenant le résilier et le remplacer chaque année sans frais au profit d’une formule moins onéreuse.

Correction des prix probable, mais la politique monétaire de la BCE entretient le flou

Important Les économistes alertent sur le différentiel croissant entre les revenus des ménages et les prix des logements ces dernières années.

D’après le dernier rapport de l’Observatoire du crédit logement/CSA,

« Le coût relatif des crédits à l’habitat équivaut à 4,4 années de revenus au 3e trimestre 2019, un niveau supérieur à celui de l’époque où les taux étaient deux fois plus élevés ».

Ces derniers sont d’ailleurs toujours stables à des seuils historiques, et aucune remontée brutale n’est attendue dans l’immédiat, la BCE prévoyant de maintenir sa politique monétaire incitative. Or, pour beaucoup, la correction majeure des prix va venir de l’inversion de la courbe des taux. Cette stratégie des banques centrales de poursuivre les injections massives de liquidités dans les économies prétendument en bonne santé risque donc d’en surprendre plus d’un…

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