Quel régime d’imposition pour un logement en location nu ou meublé ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 septembre 2018 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le jeudi 27 septembre 2018 11:24 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour le propriétaire d’un bien en location les règles d’imposition diffèrent selon que celui-ci est nu ou meublé, et l’entrée en vigueur imminente du prélèvement à la source complique encore l’exercice. De plus, le choix du régime doit tenir compte du montant du loyer et des charges. Voici les règles essentielles pour optimiser sa fiscalité.

Régime réel ou micro-foncier pour un logement nu

Important Le régime réel normal est obligatoire si les loyers sont supérieurs à 15 000 euros par an, ou si le contribuable est associé d’une SCI ou d’une SCPI.

Mais il peut aussi le choisir, sans possibilité de modification pendant trois ans. Pour calculer la base imposable, toutes les charges doivent être soustraites :

• charges locatives et de copropriété,
• primes d’assurance de prêt immobilier,
• intérêt d’un crédit immobilier,
• travaux…

En cas de déficit, 10 700 euros sont déductibles immédiatement, le reste étant à reporter sur les années suivantes, sans dépasser dix ans. Une double déclaration est nécessaire, la première pour les revenus fonciers afin d’évaluer l’assiette imposable de l’année précédente, et la seconde pour le report du bénéfice ou du déficit sur la déclaration de revenus principale.

Lorsque le montant des loyers annuels n’excède pas 15 000 euros, le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % qui inclut toutes les charges réglées durant l’année. Les 70 % restants sont assujettis à l’IR suivant le barème progressif. La démarche est simplifiée, puisqu’il suffit d’indiquer le total des loyers relatifs à l’année N-1 dans la déclaration principale, la déduction de 30 % étant faite par l’administration fiscale.

Comment choisir ? Si le total des charges représente plus de 30 % des loyers, le régime réel est plus intéressant ; en créant un déficit foncier, il est même possible d’éviter tout impôt sur les revenus fonciers. Toutefois, la tenue d’une comptabilité précise et les formalités sont plus fastidieuses. C’est l’avantage du micro-foncier, qui ne nécessite aucun justificatif et qui est idéal dans l’éventualité de charges faibles.

Le BIC réel ou le BIC simplifié pour un logement meublé

Le loueur non professionnel doit recourir au BIC réel pour des loyers annuels excédant 70 000 euros. S’il perçoit moins, mais opte pour ce système « normal », son choix est irrévocable pendant deux ans. Comme dans le cas d’un logement nu, les dépenses réelles sont déductibles, mais sans possibilité de générer un déficit. Au mieux, le contribuable est exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux. La déclaration de résultats est suivie d’une déclaration complémentaire pour le report du calcul.

En dessous du plafond annuel de 70 000 euros de loyers, le système simplifié permet de n’imposer que 50 % des loyers, un abattement équivalent (avec un minimum de 305 euros) couvrant les charges. Le taux d’abattement augmente à 71 % pour des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme. Le micro BIC nécessite une déclaration complémentaire des recettes locatives, mais il reste plus simple que le BIC réel, lequel est cependant recommandé quand les charges sont élevées.

Les changements apportés par le PAS pour 2018

Avec la mise en place du prélèvement à la source, les revenus courants de 2018 (dont les loyers encaissés) ne sont pas imposés, maximiser les charges pour minimiser la base imposable n’est donc pas pertinent.

Mais les propriétaires risquent alors de reporter d’éventuels travaux en 2019 pour pouvoir diminuer les dépenses engagées des loyers perçus. Pour éviter une telle situation, les pouvoirs publics ont décidé une mesure exceptionnelle : l’intégralité du montant des travaux effectués en 2018 peut être portée sur la déclaration correspondante, avant une déduction effective en 2019 de la moitié du coût des travaux payé en 2018 et 2019.

Ceux qui sont tentés d’attendre 2020 pour que la réduction s’applique à 100 % au lieu de 50 % doivent considérer le montant de la réparation ou de la rénovation envisagée.

S’il représente plus du double de la somme des loyers annuels additionnés des 10 700 euros de déficit imputable chaque année sur le revenu global, la déduction de 150 % permet de créer un déficit foncier largement supérieur aux dépenses de travaux.