La Cour de cassation confirme le délai préfix de forclusion en cas de différence de surface

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 décembre 2022 .
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Publié le mercredi 7 décembre 2022 10:16 par la Rédaction Meilleurtaux

Les relations entre bailleurs et locataires ne sont pas toujours paisibles. En effet, des désaccords apparaissent parfois sur certains sujets, comme l’évaluation de la surface habitable. Dans ce cas de figure, le locataire dispose d’un délai de quatre mois pour mener une action en diminution de loyer devant la justice.

Les propriétaires directs et les SCI peuvent se tromper dans le calcul de la surface habitable d’un logement ou d’un local en location. Selon l’Article 3-1 de la loi de juillet 1989, tout locataire victime d’une telle erreur a le droit de réclamer une diminution de loyer. La réduction en question sera proportionnelle à l’écart constaté.

Cette demande est recevable seulement si la différence de surface dépasse un vingtième de la superficie indiquée dans le contrat de location. Le texte précise également que la requête doit être formulée auprès du bailleur, lequel dispose d’un délai de deux mois pour réagir.

Une contestation du décompte du délai de forclusion

La Cour de cassation a rendu en novembre une décision qui confirme le verdict de la cour d’appel de Bordeaux sur une affaire de différence de surface opposant un bailleur et un locataire. L’histoire remonte en 2017. À l’époque, le preneur s’est aperçu que la surface locative indiquée dans le bail et dans l’assurance habitation était plus de 5 % supérieure à la surface réelle du bien.

ImportantLe demandant s’est appuyé sur l’Article 3-1 de la loi de 1989 pour demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté auprès du propriétaire.

La requête a été envoyée par lettre recommandée en date du 18 août 2017. Le bailleur n’a pas donné une suite favorable à cette démarche.

En revanche, le loueur a conseillé au locataire de trouver un autre logement qui lui convient mieux dans un courrier daté du 6 septembre 2017. Devant l’attitude du propriétaire – la SCI L’Ilet –, le preneur l’a assigné en justice le 5 février 2018.

ImportantLe premier juge saisi par les locataires a jugé que la demande est irrecevable, l’assignation ayant dépassé le délai de forclusion de 4 mois prévu dans la loi de 1989.

Pour ce premier magistrat, le comptage du délai préfix de forclusion a commencé à la réception de la demande de diminution de loyer, soit le 6 août 2017. Le couple conteste cette décision devant la cour d’appel de Bordeaux, qui livre le même verdict.

L’argument d’interruption rejeté par la Cour de cassation

Insatisfaits de la décision des deux tribunaux, le couple se pourvoit en cassation, espérant un jugement en leur faveur. Seulement, la juridiction du quai de l’Horloge donne raison aux magistrats de Bordeaux.

ImportantLe « juge du droit » affirme que le délai préfix de forclusion dans cette affaire commence au moment de la demande de diminution de loyer et prend fin quatre mois plus tard, soit le 18 décembre 2017.

L’argument des demandants, selon lequel un nouveau délai de deux mois commence à partir du 6 novembre 2017, est rejeté. Dans sa décision, la Cour de cassation rappelle que le délai préfix de forclusion de 4 mois ne peut être suspendu ni interrompu.