Comment la « loi Nogal » veut apaiser les relations entre bailleurs et locataires

 Signature d'un contrat

Faisant suite au rapport « Louer en confiance » remis au Premier ministre en juin 2019, l’élu Mickaël Nogal a présenté à la mi-janvier sa proposition de loi. Le texte, qui vise principalement à réconcilier bailleurs et locataires, devrait être examiné à l’Assemblée en mai prochain, pour une entrée en application début 2021, la « loi Nogal » comprend trois mesures susceptibles de bouleverser le marché locatif.

Versement du dépôt de garantie à un tiers de confiance

Le ministère de la Justice révèle que

La non-restitution du dépôt de garantie cause 65 % des litiges entre bailleurs et locataires.

Mickaël Nogal.

Pour limiter ces conflits, le député de Haute-Garonne propose qu’

Un tiers de confiance conserve cette somme et les restitue au locataire à l’expiration du bail.

Mickaël Nogal.

Il pourrait s’agir d’un administrateur de biens ou de l’agent immobilier.

Il estime que

Cette mesure protège aussi bien les intérêts du locataire que les propriétaires.

Mickaël Nogal.

En effet, il n’est pas rare qu’un locataire quitte le logement sans payer son dernier mois de loyer, espérant ainsi compenser un éventuel refus de remboursement de leur dépôt de garantie. Pour Mickaël Nogal,

Rendre cette consignation obligatoire permettrait aux deux parties de se séparer dans de meilleurs termes.

Mickaël Nogal.

Interdiction d’exiger plus d’un garant par locataire

Aujourd’hui, sur les marchés immobiliers sous tension, caractérisés par un déséquilibre entre une forte demande et une offre très insuffisante, les propriétaires exigent parfois 3 ou 4 garants pour une location. Leur objectif est de se prémunir des impayés, et ils peuvent ainsi se retourner contre ses personnes pour régler le loyer en cas de défaillance du locataire.

Or, pour les professionnels du marché,

Au lieu de pénaliser les candidats à la location, c’est à la difficulté pour les bailleurs de se débarrasser des mauvais payeurs qu’il faut s’attaquer.

À cause de la trêve hivernale, la lourdeur et le coût d’une procédure d’expulsion, beaucoup ne perçoivent pas leur dû pendant des mois, voire plus, sans possibilité de changer de locataire. Ceux qui ont financé le logement à crédit sont les plus gros perdants, car ils doivent rembourser la banque en étant amputés des revenus espérés. De plus, l’assurance de prêt immobilier souscrite par tout emprunteur ne couvre pas ce type de situation.

L’excès de prudence avant de signer un contrat les conduit selon le député à des abus qui doivent prendre fin.

Il préconise ainsi d’imposer une

Limitation légale à un seul garant par locataire.

Garantie contre les impayés de loyers par les administrateurs

Important La proposition de loi prévoit en outre la création d’un nouveau mandat de gestion locative comportant une garantie contre les impayés de loyers.

Les bailleurs auraient ainsi la certitude de percevoir le loyer en temps et en heure, quoi qu’il arrive au locataire. Même avec des délais de carence, le système devrait permettre une prise en charge plus rapide que Visale ou les assurances loyers impayés, dont les propriétaires pourraient désormais se passer.

L’indemnisation des éventuelles dégradations et le règlement de frais de procédure seraient également intégrés à ce mandat sécurisé. En rassurant les bailleurs, le changement devrait permettre aux particuliers d’accéder plus facilement à un logement.

Pour financer ces diverses garanties, Mickaël Nogal suggère que

Les administrateurs de biens souscrivent une assurance collective s’ils n’ont pas la possibilité de puiser dans leurs fonds propres.

Mickaël Nogal

Important Cette mesure devrait en outre rendre aux intermédiaires leur place sur le marché.

Sachant qu’ils ne sont actuellement sollicités que pour un tiers des locations, le reste des transactions se gérant directement entre particuliers. Le parlementaire affirme d’ailleurs qu’une grande majorité de professionnels de l’immobilier sont favorables à la mesure.

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