80 % des espaces constructibles au Luxembourg appartiennent à des personnes privées

Luxembourg

Il est difficile de faire l’appréciation du marché immobilier luxembourgeois, car les opinions divergent selon le côté où se trouvent les acteurs interrogés. Du côté des investisseurs privés, l’avis est plutôt positif, car ils ont la mainmise sur le cours du marché et fixent les prix à leur guise. Mais du côté de l’État, la situation est plutôt critique.

L’immobilier est un secteur qui suscite beaucoup d’intérêt au Luxembourg. Ce secteur comporte, en effet, de nombreuses problématiques, ne serait-ce que de citer l’impôt foncier, le taux de logements abordables ou encore la proportion de vacance immobilière. Ces problématiques sont telles que des réformes les concernant pourraient servir de véritables armes politiques dans les élections, tant au niveau communal que national, selon les professionnels du secteur.

Le gouvernement luxembourgeois avait promis de se pencher davantage sur le marché immobilier et a d’ailleurs émis une réforme de l’impôt foncier qui devait initialement entrer en vigueur cette année. Mais à cause des retombées de la crise sanitaire, cette mesure fiscale a été reportée en 2023, comme le rapportent les enseignes d’assurance habitation locale.

La mainmise des acteurs privés

Être propriétaire ou bailleur présente de nombreux avantages au Luxembourg. L’un des plus importants : le faible impôt foncier. Une imposition avantageuse qui est pourtant préjudiciable au pays puisque l’impôt foncier ne rapporte chaque année que 0,1 % du PIB, l’un des plus bas niveaux enregistrés sur tout le continent européen. À savoir, ce taux s’élève à 1,2 % en Belgique et 1,8 % en France.

Quoi qu’il en soit, de nombreux investisseurs ont senti le filon et ont acheté des propriétés dans le pays. Et comme ils sont venus en masse, ils décident des cours du marché, les régulateurs ayant perdu de leur influence. Et bien souvent, il revient très cher aujourd’hui d’accéder à la propriété dans ce pays. Le taux de logements abordables s’y monte à 1,6 % du parc immobilier. À titre d’exemple, ce taux s’élève à 34,1 % aux Pays-Bas. C’est dire l’influence des acteurs privés sur le marché immobilier au Luxembourg.

Et quand bien même, le gouvernement luxembourgeois souhaiterait inverser la tendance en construisant des bâtiments et des résidences à prix abordable, la tâche ne serait pas aisée. En effet, 80 % des espaces disponibles à la construction appartiennent à des personnes privées. 30 % de ces terrains constructibles sont même la propriété de moins de 1 000 personnes.

14 600 logements sans résidents

L’un des sujets les plus susceptibles sur le marché immobilier luxembourgeois est le taux de vacance. Un vingtième des logements du pays serait inhabité, la faute peut-être à un loyer ou un prix de vente trop élevés. Un phénomène qui ne cesse de prendre de l’ampleur, alors que le gouvernement luxembourgeois avait promis de s’attaquer sérieusement à cette problématique ces dernières années.

Mais à la décharge de l’exécutif, la chasse aux résidences inhabitées est difficile, compte tenu du manque de données précises sur le sujet. La première étape pourrait ainsi être une obligation pour chaque commune d’enregistrer ces informations. Pour l’heure, le gouvernement luxembourgeois estime à 6 % du parc immobilier du pays les logements inexploités, soit près de 14 600 résidences.

Et selon des études datant du début de la décennie sur ce sujet, le taux de vacance immobilière se montait même à 7,7 %, à Luxembourg-Ville en 2010, et à 7,1 % à Esch-sur-Alzette en 2012, les deux plus grandes villes du pays. Certes, ce ne sont pas des données récentes, mais elles peuvent servir de bases de référence pour illustrer le phénomène d’espaces habitables délaissés au Luxembourg.

À voir durant les prochaines élections, communale ou nationale, si les candidats vont proposer des projets de réforme du secteur immobilier.

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