Les cautions conditionnent la garantie des crédits immobiliers

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 août 2017 .
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Publié le vendredi 18 août 2017 11:06 par la Rédaction Meilleurtaux

Depuis quelques années, la caution prend une place considérable dans la garantie des crédits immobiliers, alors que les garanties réelles comme l’hypothèque se retrouvent en baisse à cause de leurs formalités compliquées. Par conséquent, les sociétés de caution se retrouvent en tête de liste en matière de source de garantie.

Plus de 58,6% des crédits à l’habitat sont garantis par des cautions. D’après les études effectuées par ACPR, les sociétés de garantie représentent les 34,6 % des sources de garantie. La caution constitue l’engagement de l’organisme financier à rembourser le prêt d’un emprunteur en cas de défaillance de celui-ci, sous condition.

Tandis que l’hypothèque consiste à saisir le bien de l’emprunteur dans la mesure où il n’arrive pas à rembourser son crédit.

Toutefois, il est important de préciser que la garantie se diffère de l’assurance prêt immobilier, car cette dernière entre en jeu seulement si l’emprunteur est victime d’un « accident de la vie ».

La caution garantit la moitié des prêts immobiliers

L’ACPR ou Autorité de contrôle prudentiel et de résolution effectue éventuellement des études sur les activités des banques et des assurances. En 2010, elle a confirmé que la moitié des crédits immobiliers sont garantis par des cautions.

Et depuis 2014, on constate une stabilité de cette situation avec une proportion de 58,6%, deux ans plus tard à travers les crédits à l’habitat (avec une légère hausse de plus de 1,6 % par rapport à celle de 2015).

L’étude de l’ACPR démontre également la part des organismes de crédit dans la garantie, étant donné que ces derniers représentent la première source de garantie avec 34,6 %. Les sociétés d’assurance viennent avec 23,7 % + 0,5 % et continuent son évolution croissante et régulière à compter de 2010.

La caution

Lors d’un encours au crédit, un organisme financier s’engage à garantir le remboursement de l’emprunteur auprès de l’institution financière, en cas d’incapacité de remboursement de l’emprunteur. Ensuite, la décision revient à la banque de refuser ou d’accepter la garantie, en tenant compte du montant du prêt, mais aussi du profil de l’emprunteur.

Il est à noter que seules les sociétés de garantie agréées par la banque peuvent s’y engager. Par conséquent, si l’emprunteur rencontre une quelconque difficulté de remboursement, la société de caution effectue le paiement à sa place.

Par la suite, celle-ci possède deux options, soit elle s’arrange avec l’emprunteur (à travers une solution amiable) pour la facilité de remboursement, soit elle saisit le bien de l’emprunteur afin de se rembourser une fois le bien vendu.

Concernant le crédit de logement, les frais de caution sont fractionnés en deux catégories bien distinctes : la première part pour la commission de la société de caution, et la seconde pour la participation au FMG (Fonds mutuel de garantie). Toutefois, ce dernier revient à l’emprunteur une fois que le remboursement touche à sa fin.

Il est à souligner qu’en matière de crédit immobilier, la garantie et l’assurance de prêt immobilier sont complètement différentes. L’assurance crédit immobilier se charge du remboursement seulement si l’emprunteur est victime d’un « accident de la vie » : perte d’emploi, invalidité, ou décès.

L’hypothèque

L’hypothèque, quant à lui est une garantie, à laquelle l’institution financière (où le crédit a été accordé) détient le pouvoir de saisir le logement de l’emprunteur en cas de manquement de remboursement. En d’autres termes, avec l’hypothèque, le logement constitue la garantie du prêt.

Contrairement à la caution, les garanties comme les hypothèques et les privilèges de prêteur de dernier (PPD) régressent énormément. À l’heure actuelle, elles se retrouvent seulement à 30,3 % des encours au crédit immobilier.

Ainsi, il est évident que la flexibilité et la rapidité des modalités de la caution expliquent ce rabaissement. Pour l’ACPR, elle n’a pas voulu manifester face à cette situation. De plus, les charges liées à la caution sont moins onéreuses par rapport à celles de l’hypothèque, c’est la raison pour laquelle, la majorité des emprunteurs adoptent ce premier type de garantie.