Qu'est-ce que le réméré ou « vente avec faculté de rachat » ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 mars 2019 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le lundi 14 mars 2016 17:57 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans le secteur de l’immobilier, vous pensiez peut-être qu’il n’y avait que la vente classique qui permettait de se séparer d’un bien immobilier.
Encadrée par un notaire, parfois avec l’accompagnement d’une agence immobilière, la vente « simple » n’est pourtant pas la seule solution qui se présente aux particuliers.

En effet, il est possible de vendre, puis de racheter ensuite, sans jamais quitter son logement, le bien initialement vendu.
Pour cela, il faut respecter un cadre législatif précis, avec un contrat clair, qui laisse la possibilité de racheter le bien dans un délai bien défini. Voici les détails du principe de la vente à réméré, et les informations dont vous avez besoin si vous souhaitez utiliser cette procédure.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Si vous ne connaissez pas la vente à réméré, c’est peut-être parce que son origine est aussi vieille que le Code Civil.

La vente à réméré, désormais appelée « vente avec faculté de rachat » pour faciliter sa compréhension, est une opération à la croisée du monde de l’immobilier et de la finance.

Le principe est simple. Vous êtes propriétaire de votre bien immobilier (appartement ou maison) mais vous faites face à des difficultés financières.
Vous avez besoin de retrouver des fonds pour régler des dettes, et éviter de sombrer dans la spirale du surendettement.

Si vous ne parvenez pas à avoir le soutien des banques, alors vous pouvez vendre votre bien immobilier (et ainsi récupérer une somme d’argent qui correspond à cette vente) mais avec la possibilité de racheter le dit bien sous une période de 5 ans (au maximum), moyennant le remboursement du prix principal.
Pour l’acheteur, la vente à réméré est un véritable investissement.

En effet, il rachète votre bien, mais c’est toujours le vendeur (vous) qui en restez l’occupant. En échange, il est convenu de payer des indemnités d’occupation (sorte de loyer réglé en échange du fait d’occuper les lieux).

Ainsi, pour l’acheteur, cette indemnité d’occupation constitue une plus-value.

• Côté vendeur, la vente à réméré permet de retrouver de l’argent tout en conservant la jouissance du bien. C’est une solution qui permet de revenir à une situation financière tenable, même si les organismes de crédit ne viennent pas en support, et sans avoir à déménager ;
• Côté acheteur, la vente à réméré est un investissement à court ou moyen terme, qui permet de diversifier les placements et de ne pas se tourner vers un produit financier pur, tout en ayant un haut niveau de garanties.

Les personnes en situation d’endettement ou ayant des difficultés importantes de trésorerie sont particulièrement visées par la vente à réméré qui leur propose une solution pour revenir à une situation financière équilibrée.
La vente à réméré est ainsi souvent présentée comme une alternative au rachat de crédit.

Comment organiser une vente à réméré ?

Une vente à réméré nécessite un certain formalisme. Si cette procédure vous intéresse, vous avez le choix de vous faire accompagner soit par un notaire, soit par une société spécialisée dans la vente à réméré.

L’atout de ces dernières est de disposer d’une base contacts potentiellement intéressés par cette vente. Si vous décidez de vous y prendre seul, alors c’est à vous de trouver l’investisseur.

Contrairement à une vente classique, la vente à réméré possède quelques caractéristiques propres, qui sont reprises dans le contrat signé entre l’acheteur et le vendeur :

• Le délai : une vente avec faculté de rachat mentionne obligatoirement une période pendant laquelle ce rachat est effectivement possible. Ce délai doit être compris entre 6 mois à 5 ans. Au-delà, il n’est plus possible de faire valoir ce droit ;
• Le prix : parce qu’il existe un risque de non-rachat de la part du vendeur, alors le prix du bien vendu en réméré est fixé en deçà de la valeur de marché du bien. Une expertise est nécessaire pour trouver la juste valeur ;
• Le contrat : après une offre préalable d'achat en réméré, l’engagement est scellé par un compromis. Le jour de la signature de ce compromis, un dépôt de garantie (entre 5 et 10 % du montant du prix d'achat) doit être versé, puis l’acte authentique est signé environ trois mois plus tard ;
• Le rachat : un nouvel acte authentique est nécessaire pour constater le rachat, qui est en effet une « nouvelle vente » avec changement de propriétaire.

Que se passe-t-il si le vendeur ne peut finalement pas (ou ne veut pas) racheter son bien immobilier et faire valoir son droit prévu par le contrat de vente à réméré ? Alors le nouvel acheteur en devient le propriétaire définitif.
A ce titre, il peut alors donner congé au vendeur, et faire l’usage qu’il souhaite du bien.