Les quatre types de garanties auxquels les emprunteurs immobiliers peuvent opter

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 septembre 2017 .
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Publié le mardi 19 septembre 2017 11:50 par la Rédaction Meilleurtaux

La valeur d’un prêt immobilier est généralement très élevée, ce qui augmente le niveau de risque pour l’organisme prêteur, d’autant plus que le délai de remboursement peut s’étaler sur une longue période. Afin de se protéger des éventuels impayés, la banque exige une garantie fiable qui pourra couvrir la somme due en cas de défaillance de l’emprunteur.

Étant donné les risques encourus par l’établissement bancaire lorsqu’il octroie un crédit immobilier, une garantie à la charge de l’emprunteur est obligatoire lors de sa demande. À la différence de l’assurance emprunteur qui prend en charge le remboursement des mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’assuré, elle permet à l’établissement financier de s’assurer de l’acquittement intégral des dettes.

Pour garantir son crédit, le requérant peut hypothéquer sa propriété. L’organisme prêteur sera alors en mesure de saisir ce dernier en cas d’insolvabilité. Il peut également recourir à une caution bancaire ou mutuelle, avec quoi la banque aura la certitude d’être remboursée. Enfin, le nantissement d’un produit financier peut être considéré comme une garantie de prêt.

Les hypothèques, pour la mainmise du bien immobilier en cas d’insolvabilité

L’inscription à une hypothèque est assez onéreuse étant donné que plusieurs frais y sont englobés, notamment les droits d’enregistrement, la TVA, les frais relatifs aux actes notariés, la publicité foncière ainsi que la taxe de publicité foncière.

À noter que les crédits immobiliers découlant d’un Plan Épargne Logement (PEL) et d’un Prêt à taux zéro (PTZ) ne sont pas soumis à la taxe de publicité foncière. De plus, les frais notariaux sont réduits.

L’hypothèque permet à l’établissement de crédit de saisir la résidence de l’emprunteur en cas d’insolvabilité. Après être saisi, le bien sera mis en vente aux enchères et les sommes perçues serviront à rembourser le capital restant dû. Par ailleurs, des frais de « mainlevée » devront être réglés par l’emprunteur pour mettre fin à l’hypothèque, au cas où il a l’intention de revendre son bien avant l’échéance du remboursement.

Détenant les mêmes fonctions que l’hypothèque, le PPD ou Privilège de Prêteurs de deniers permet également à l’organisme financier d’avoir la mainmise sur le logement pour le revendre en cas de défaillance de l’endetté. N’étant recevable que si le bien existe vraiment, il doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques. Le PPD est moins onéreux qu’une hypothèque, car il est non imposable à la taxe de publicité foncière.

La caution et le nantissement : deux garanties incontournables

Un crédit immobilier peut être garanti par une caution bancaire ou mutualiste. Des sociétés spécialisées dans les cautionnements mutuels existent sur le marché. Elles garantissent la prise en charge des mensualités au cas où l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité de régler ses dettes. En contrepartie, ce dernier doit verser une somme sur un fonds garanti. Une partie du montant versé sont restituées lorsque l’intégralité du prêt sera remboursée.

Moins coûteux que l’hypothèque du fait de l’absence de frais particuliers, le nantissement est également une garantie pour un crédit immobilier, si l’emprunteur détient des valeurs mobilières comme un contrat d’assurance-vie par exemple.

La garantie et l’assurance emprunt immobilier ne couvrent pas les mêmes risques : si la première prémunit la banque contre tout risque de non-paiement, la deuxième prend le relais lorsque l’emprunteur se trouve en difficultés financières pour cause de décès ou d’invalidité.