Deux éléments essentiels à prendre en compte lors de la négociation d’un prêt immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 juillet 2017 .
Temps de lecture : 4 min

Détails

Publié le mardi 25 juillet 2017 11:53 par la Rédaction Meilleurtaux

À l’occasion d’une souscription d’un crédit immobilier, la négociation d’un taux de crédit favorable est la priorité absolue des emprunteurs. Pour bénéficier de conditions optimales, il est toutefois primordial de s’attarder sur certains autres volets du prêt. C’est particulièrement le cas en ce qui concerne l’assurance emprunteur et la domiciliation des revenus. En sachant négocier sur ces deux éléments, l’emprunteur peut réaliser d’importantes économies sur le coût de son crédit. Tour d’horizon !

Les clients qui sollicitent un crédit pour le financement de leur projet immobilier se trouvent systématiquement soumis à plusieurs conditions prescrites par la banque prêteuse. Trop occuper à vouloir obtenir un taux de crédit avantageux, les usagers négligent certains autres points imposés par l’établissement prêteur.

Pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, transférabilité du prêt… Autant d’éléments sur lesquels les emprunteurs peuvent négocier afin de bénéficier des conditions les plus favorables.

La domiciliation des revenus et l’assurance emprunteur se présentent toutefois comme les deux volets clés sur lesquels il faut négocier pour minimiser le coût du crédit.

La domiciliation des revenus

À l’exception des banques en ligne, la plupart des enseignes bancaires imposent la domiciliation des revenus des souscripteurs dans leur établissement en contrepartie de l’octroi d’un crédit immobilier.

Une ordonnance du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier est toutefois venue encadrer cette pratique considérée comme abusive.

Pour les prêts contractés à partir du 1er janvier 2018, ladite ordonnance stipule que la domiciliation des revenus est limitée à dix ans. Pour les crédits souscrits sur une courte période, la durée maximale de domiciliation est même inférieure à dix ans. À noter que les prêts immobiliers sont en moyenne contractés sur une période de 7,9 ans.

Les souscripteurs trouvent en cette domiciliation un point de négociation étant donné qu’en échange de celle-ci, ils peuvent solliciter un avantage individualisé, se concrétisant par un taux préférentiel, sur toute la durée du prêt.

Il faut indiquer qu’avant l’application de cette ordonnance, certaines banques accordaient déjà un taux préférentiel aux souscripteurs qui domiciliaient leurs revenus au sein de leur établissement. Maël Bernier, notre directrice de la communication, explique que

le gouvernement vient en réalité de graver dans le marbre la possibilité pour une banque d’exiger la domiciliation des revenus d’un emprunteur sous réserve d’avantages préférentiels (taux d’intérêt notamment) consentis.

Maël Bernier.

Un courtier immobilier fait remarquer que quelques banques intègrent déjà dans leurs contrats de prêt des réductions de taux relatives à la domiciliation. En général, celles-ci s’élèvent « 0,2 ou 0,3%, jusqu’à 1% pour certaines d’entre elles, et de 0,10% dans les banques en ligne ». Une experte souligne toutefois que

la lente remontée des taux observée depuis six mois dans les grilles bancaires peut masquer l’avantage réel consenti.

Le souscripteur se doit toutefois d’honorer son engagement pour éviter que l’établissement prêteur ne supprime la décote pour les échéances restantes. Une fois que le délai de dix ans est écoulé, le client a en revanche la possibilité de domicilier ses revenus ailleurs sans perdre l’avantage dont il a bénéficié et ce, jusqu’à ce que le prêt soit remboursé intégralement.

L’assurance emprunteur

Une spécialiste du secteur immobilier estime qu’outre le taux du crédit,

l’assurance emprunteur figure en priorité de ce qui doit être négocié car c’est le levier qui permet de rapporter le plus.

En effet, le coût de cette couverture représente en moyenne un tiers de celui du prêt. En optant pour la délégation (signer un contrat individuel auprès d’un assureur externe au lieu d’adopter le contrat de groupe proposé par la banque prêteuse), le tarif de l’assurance peut varier au double, voire au triple. Pourtant, une étude montre que

seuls 12% des emprunteurs choisissent cette option et réalisent ainsi des économies.

La délégation d’assurance s’avère intéressante pour tous les emprunteurs, dans n’importe quelle tranche d’âge, qui souhaitent bénéficier d’une couverture plus étendue. C’est particulièrement le cas pour les clients pratiquant des activités ou une profession à risque et qui désirent des garanties plus larges.

Souscrire une assurance emprunteur auprès d’un assureur externe est par ailleurs judicieux pour les clients souffrant d’une maladie grave que le contrat de groupe de l’établissement prêteur ne couvre pas.

En résumé, le contrat individuel est souvent plus intéressant que le contrat de groupe, tant en termes de garantie que de tarif.

Avant de procéder à une négociation du taux du crédit, il est conseillé à l’emprunteur d’effectuer au préalable une comparaison des solutions d’assurance compte tenu de son assurabilité (qui dépend de son âge et de son état de santé).

Une fois cette comparaison faite, l’usager peut commencer à négocier en parallèle le taux du crédit et son assurance emprunteur.