Assurance « effondrement d’un mur mitoyen » : comment ça marche ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 août 2023 .
Temps de lecture : 5 min

Les murs partagés entre plusieurs habitations peuvent être la source de différents litiges, incluant l’entretien effectif du bâtiment, la réparation des dégâts à l’ouvrage et de possibles nuisances sonores. En pratique, des règles spécifiques sont prévues en matière d’assurance habitation et mur mitoyen.

Quels sont les risques liés aux murs mitoyens ? Comment les responsabilités sont-elles déterminées en cas de sinistre comme un effondrement ? L’essentiel à retenir avec Meilleurtaux Assurance.

Murs mitoyens : de quoi s’agit-il ?

Les murs mitoyens, aussi appelés murs séparatifs, sont partagés entre deux propriétaires de maisons ou appartements. Bien que ces murs soient généralement construits pour rester solides et durables, ils peuvent être confrontés à un certain nombre de problèmes au fil du temps.

• Les fissures sur l’ouvrage sont l’un des problèmes les plus courants associés aux murs mitoyens. Elles peuvent apparaître pour différentes raisons, notamment des changements de température, des mouvements du sol, des vibrations ou des dommages causés par l’eau.
• Les infiltrations d’eau sont typiquement causées par une fuite dans le toit ou les tuyaux d’eau, entraînant des dommages importants sur le mur mitoyen et les structures environnantes.
• La moisissure peut se développer si l’humidité est présente, entraînant une nocivité potentielle pour les habitants des deux côtés du mur mitoyen.
• Un mouvement du sol peut entraîner la déformation d’un mur mitoyen droit au point de mettre en péril l’intégrité structurelle des deux bâtiments. Une réponse rapide doit alors être apportée, comme la réalisation de travaux de soutènement dans la maison après passage d’un expert.

Mur mitoyen et réparation : quelle répartition des responsabilités ?

Par défaut, les deux propriétaires ou copropriétaires du mur mitoyen sont tenus conjointement responsables d’un sinistre subi par le mur. La même règle s’applique en cas de dommages causés à un tiers.

Cette règle ne vaut pas si l’un des deux propriétaires peut prouver la responsabilité pleine et exclusive de l’autre. Selon un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 octobre 2005, « le copropriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ».

Si un désaccord naît entre les deux propriétaires, par exemple, si un mur s’effondre ou suite à un manque d’entretien de l’immeuble, leurs assurances respectives vont mandater un expert pour évaluer les dégâts. L’expertise permettra de déterminer la cause du sinistre et l’origine de l’effondrement. Un copropriétaire de mur mitoyen peut être déclaré responsable à 100 % si sa négligence est démontrée.

Dans tous les cas, l’indemnisation relève de la garantie responsabilité civile du contrat d’assurance souscrit par le propriétaire fautif. Notre comparateur d’assurance habitation en ligne peut faciliter la recherche et la souscription d’un contrat multirisque habitation adapté aux besoins spécifiques des propriétés mitoyennes !

Reconstruction d’un mur mitoyen : éviter les conflits de voisinage

L’entretien d’un mur partagé peut être rendu plus complexe par sa mitoyenneté. S’il apparaît nécessaire de procéder à la réparation ou la reconstruction du mur, une communication fluide avec l’occupant du logement mitoyen est de rigueur.

La solution la plus simple consiste à engager une conversation informelle pour définir les modalités d’intervention. À défaut, en l’absence de dialogue, un courrier de mise en demeure suivi de constatations réalisées par un huissier vous aidera à dégager votre propre responsabilité.

La propriété non partagée d’un mur mitoyen

Dans certaines circonstances prévues par le Code civil, un mur mitoyen peut devenir privatif et par conséquent la propriété exclusive du voisin. Que le mur soit de construction récente ou plus ancienne, la preuve de l’absence de mitoyenneté au bénéfice d’un seul propriétaire peut être apportée :

• par la production d’un titre de propriété. Il peut s’agir d’un acte notarié (vente, legs, don…) ou même d’un acte sous seing privé, comme une convention signée entre les voisins pour le partage des frais de travaux et de construction ;
• par prescription trentenaire. Selon l’article 2258 du Code civil, le mur mitoyen d’une maison peut s’acquérir par prescription si l’un des voisins s’est comporté comme l’unique propriétaire de l’ouvrage pendant plus de trente ans – par exemple en assurant son entretien, la réparation des dégâts ou des travaux de soutènement. Dans ce cadre, le mur peut devenir privatif sans droit ni titre.
• par présomption. Il s’agit ici tout simplement d’examiner l’aspect extérieur du mur afin d’en déduire son caractère mitoyen ou privatif. L’avis d’un expert peut être utilement sollicité pour apporter une réponse neutre. D’une manière générale, un mur de séparation entre une maison et une autre construction est réputé mitoyen. Cela ne sera pas nécessairement le cas si l’ouvrage sépare une maison et un jardin, une cour ou encore un enclos.

Questions fréquentes sur l’assurance « effondrement d’un mur mitoyen »

Qui doit financer les réparations d’un mur mitoyen ?

Par défaut, les travaux de réparation sont partagés entre chaque voisin à 50/50. Un désaccord peut conduire les assureurs à réaliser une expertise. Si les travaux ont été rendus nécessaires par la négligence de l’un des deux voisins, ce dernier devra financer le chantier à 100 %.

Comment faire appel à votre assurance habitation en cas de conflit relatif à un mur mitoyen ?

Les murs mitoyens peuvent être une source de litige de voisinage. Si vous rencontrez un problème de ce type, la garantie protection juridique de votre assureur peut vous venir en aide concernant les modalités pratiques de la procédure.

La garantie responsabilité civile de votre multirisque habitation (MRH) se chargera d’indemniser le voisin ou tout autre tiers si vous êtes responsable du sinistre.

Découvrez nos autres guides dédiés aux garanties de l'assurance habitation

• Refus de prise en charge fissures catastrophe naturelle : que faire ?
• Fissure maison : quelle couverture de l'assurance habitation ?
• Assurance habitation coupure electricité
• Remboursement d'un sinistre habitation : délais, indemnités
• Quelle indemnisation assurance pour des travaux faits soi-même ?
• Assurance habitation et catastrophes naturelles