Dégâts des eaux : quelles sont les responsabilités entre propriétaire et locataire ?

Écrit par Laura P . Mis à jour le 13 mars 2025 .
Temps de lecture : 5 min

Les dégâts des eaux représentent plus d’un tiers des sinistres d’habitation en France, selon France Assureur, soit près d’un million de cas déclarés chaque année. Les responsabilités sont clairement définies. Au propriétaire incombent les dommages liés à la structure du bâtiment, à la vétusté des installations. Le locataire est responsable de l’entretien courant, mais aussi des dégâts causés par une mauvaise utilisation.

Responsabilités du propriétaire et du locataire en cas de sinistre

Le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition un logement décent, en bon état. Il est responsable de la structure du bâtiment :

• La toiture.
• Son étanchéité.
• La plomberie principale.
• Les canalisations encastrées.

Par exemple, si une fuite provient de la toiture ou d’une canalisation corrodée dans les murs, son assurance intervient pour les réparations.

Le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement meublé ou vide.

• Le dégorgement des canalisations.
• Le remplacement des joints, des robinets.
• La maintenance des équipements électroménagers, à l’image du lave-vaisselle.

Si un dégât des eaux survient à cause d’un joint de baignoire non entretenu ou d’un lave-linge défectueux, sa responsabilité est engagée.

Procédure de déclaration d’un dégât des eaux à l’assurance

La déclaration de sinistre doit intervenir dans les 5 jours ouvrés après sa découverte. Documentez précisément les dégâts avec des photos avant tout nettoyage dans le but de faciliter le traitement de votre dossier. Rassemblez les justificatifs de vos biens endommagés, comme les factures d’achat. La déclaration peut se faire en ligne via votre espace client, par téléphone ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Le constat amiable, même non obligatoire, accélère la prise en charge.

Votre voisin est responsable d’un dégât des eaux, mais refuse de faire le constat amiable ? Envoyez-lui immédiatement une lettre recommandée détaillant les dégâts et demandant le contact de son assurance. N’attendez pas pour déclarer le sinistre à votre propre assureur. Il vous indemnisera dans un premier temps, avant de se retourner contre le responsable. Cette procédure fonctionne même si votre voisin n’est pas assuré.

Différences entre les couvertures d’assurance pour propriétaires et locataires

L’assurance du propriétaire non occupant (PNO) couvre les dommages liés à la structure du bâtiment, sa responsabilité civile. Elle s’avère utile en cas de défaut d’entretien, de vice de construction ou lors des périodes d’inoccupation entre 2 locations.

Pour le locataire, l’assurance habitation est obligatoire. Elle doit inclure au minimum la garantie des risques locatifs. Il est fortement recommandé de souscrire une multirisque habitation. En plus de protéger ses biens personnels, elle intègre la garantie « recours des voisins, tiers », essentielle en cas de dégâts causés aux appartements voisins.

Attention : l’assurance dégâts des eaux ne couvre pas tous les sinistres de manière systématique. Les assureurs excluent en général les frais de réparation des appareils ou installations à l’origine des dommages. De même, les dégâts liés à la condensation, à l’humidité naturelle ou à d’autres liquides que l’eau ne sont pas pris en charge. Les inondations dues à des phénomènes naturels relèvent, quant à elles, de la garantie catastrophe naturelle. Vérifiez avec attention les exclusions dans votre contrat.

Questions fréquentes sur les responsabilités entre propriétaire et locataire en cas de dégât des eaux

Qui est responsable d’une fuite d’eau ?

La responsabilité varie selon l’origine précise de la fuite. Une infiltration par la toiture ou une rupture de canalisation encastrée engage la responsabilité du propriétaire. En revanche, une fuite causée par un défaut d’entretien des équipements courants, comme un joint de baignoire défectueux ou un flexible percé, relève de la responsabilité du locataire. Dans les parties communes, comme une fuite sur une colonne montante, l’assurance de la copropriété intervient. En cas de doute, une expertise détermine les responsabilités.

Comment déclarer un dégât des eaux à son assureur ?

Commencez par photographier tous les dommages. Établissez un constat amiable avec les parties concernées, même si l’origine n’est pas encore identifiée. Conservez les factures d’intervention d’urgence. Ne commencez pas les travaux de remise en état sans l’accord de votre assurance. L’expert mandaté évalue les dommages, puis détermine les causes exactes du sinistre.

Quels sont les recours possibles en cas de litige ?

En cas de désaccord sur l’indemnisation proposée, adressez d’abord une réclamation écrite argumentée à votre assureur. Si le différend persiste après 2 mois, vous pouvez saisir gratuitement le Médiateur de l’assurance. Il dispose de 90 jours pour rendre son avis. Cette démarche n’exclut pas la possibilité d’une action en justice ultérieure. Pensez à conserver toutes les preuves des dommages, les échanges avec votre assurance. Une contre-expertise, même à vos frais, peut parfois débloquer la situation.