Refus d’assurance de prêt immobilier ?

Comment réagir en cas de refus d’assurance de prêt immobilier ?

Pour rappel, l’obtention d’un crédit immobilier est conditionnée à la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement de la banque en cas de défaillance de l’emprunteur pour cause de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi. Avant de proposer un contrat à ce dernier, toute société d’assurance analyse son profil. Si elle estime que les risques à couvrir sont trop élevés, elle peut refuser de prendre la personne en charge.

Refus assurance pret immobilier

Impossibilité de s’assurer aux conditions standards

Les surprimes

Au vu des réponses du client au questionnaire de santé, l’assureur peut estimer que le risque associé à son profil est trop élevé par rapport aux standards qu’il a fixés pour déterminer le montant de la prime de base. Ce risque excessif peut être lié :

  • à son état de santé (pathologies chroniques ou de longue durée, antécédents médicaux ou chirurgicaux graves),
  • à son métier (pilotes d’avion, personnel navigant commercial, chauffeurs routiers, pompiers, policiers, gendarmes, militaires…)
  • aux activités sportives qu’il pratique régulièrement (sports de montagne, aériens, nautiques, mécaniques, de combat…).

Dans ce cas, il applique une majoration à la cotisation classique: c’est la surprime. Elle permet de couvrir les risques supérieurs à définis dans le contrat classique d'une assurance de pret immobilier. Son montant est calculé en ajoutant un certain pourcentage, variable selon les compagnies, tarif de base. Selon les cas, la surprime peut concerner une seule des quatre garanties (décès, invalidité permanente et totale, incapacité temporaire de travail, perte d’emploi), sur plusieurs d’entre elles ou sur l’ensemble.

Attention, il peut être tentant de cacher une maladie ou un autre élément susceptible d’entraîner la facturation d’une surprime, mais cette tactique est très dangereuse, car la banque prêteuse et l’assureur peuvent se retourner contre un emprunteur qui s’est rendu coupable de fausse déclaration, intentionnelle ou par omission.

L’ajournement

Si l’emprunteur a récemment contracté une maladie grave, ou qu’au contraire, son état est en train de s’améliorer, l’assureur opte parfois pour un ajournement. Cela signifie qu’il ne peut statuer sur le dossier dans l’immédiat, mais propose à l’assuré de soumettre à nouveau sa demande après un certain délai qu’il précise dans sa réponse. Souvent, ce refus porte sur les garanties IPT et ITT, mais il arrive que toutes les garanties soient concernées.

Il ne reste plus à ce dernier qu’à tenter sa chance auprès d’autres établissements, et si sa démarche s’avère vaine, à revenir interroger celui qui lui a opposé un refus avec ajournement au terme de la période indiquée.

L’exclusion de garanties

Dans un contrat d’assurance emprunteur, certains risques sont pris en charge sous conditions, tandis que certains sont exclus.

Le Code des assurances prévoit un certain nombre de situations qui ne sont jamais couvertes, car jugées trop risquées, indépendamment de la formule choisie. Ces exclusions de garanties générales figurent dans tous les contrats d’assurance de crédit immobilier.

Ce sont :

  • les sinistres résultant de faits de guerre, d’émeutes, d’actes de terrorisme, d’explosion nucléaire ou de sabotage
  • les actes volontaires (comportement illégal et/ou irresponsable) de l’assuré (voie de fait sauf cas de légitime défense, fraude, tentative d’escroquerie, consommation de drogues, accident résultant de la conduite en état d’ébriété, prise de stupéfiants ou de médicaments non prescrits par un professionnel de santé et le suicide) ne sont jamais indemnisés.

En plus des exclusions générales, il existe des exclusions de garanties particulières décidées librement par chaque assureur ou bancassureur en fonction de certains éléments du profil du client, comme son âge, son métier, son état de santé, la pratique de sports extrêmes, etc.

Les principaux motifs de rejet d’une demande d’assurance emprunteur

principaux motifs rejet assurance emprunteur

Refus en raison du risque médical

L’état de santé de l’emprunteur est un facteur décisif dans l’évaluation du risque par la compagnie d’assurance. Ce dernier fait remplir un questionnaire de santé et en cas de pathologie lourde, demande des examens médicaux pour une étude plus approfondie.

Si une Affection Longue Durée (ALD) est détectée, l’assureur doit en connaître la gravité. S’il s’agit d’une maladie chronique, plusieurs éléments sont essentiels pour une prise de décision pertinente : l’état général actuel de la personne et l’évolution de la maladie, mais aussi la nature de son traitement. En fonction de ces données, il peut opter pour : une exclusion de garanties, l’application d’une surprime, un ajournement ou un refus définitif de prise en charge.

Refus en raison de l’âge

À mesure qu’une personne vieillit, le risque de maladie et de décès augmente. Aussi, pour limiter leur exposition, les compagnies d’assurance refusent la souscription d’une assurance de crédit immobilier au-delà d’un certain âge (65 ans le plus souvent). De même, certaines garanties ne sont valides que jusqu’à un certain âge ; au-delà le type de sinistre couvert fait l’objet d’une exclusion de garanties.

Refus en raison du risque professionnel

assurer un prêt avec risque professionnel

Certains métiers exposent ceux qui l’exercent à des risques plus importants que les autres. Par exemple, les membres des forces de l’ordre manipulent des armes et se retrouvent au quotidien dans des situations dangereuses.

De même, les salariés des usines utilisant des produits chimiques ou qui travaillent dans le domaine nucléaire sont plus susceptibles d’être victimes d’accidents professionnels ou de développer des maladies graves. Sont aussi considérées comme des professions à risque celles qui impliquent des déplacements fréquents et jugés dangereux comme l’équipage d’un avion.

Enfin, si l’activité est exercée dans un territoire ou un environnement hostile (zone de guerre, haute montagne, haute mer), l’assureur peut être réticent à s’engager.

L’assureur détermine le risque en s’aidant des statistiques des accidents du travail ayant conduit à un décès ou une invalidité.

Refus en raison de la pratique d’un sport extrême

Certains sports sont associés à un risque de mortalité plus élevé que les autres: alpinisme, chasse, parachutisme, parapente, plongée sous-marine, sports de combat, sports mécaniques, cyclisme en compétition, VTT extrême…

Il est rare que la compagnie d’assurance refuse totalement de couvrir un client, mais elle impose des exclusions liées à la discipline ou applique une surprime à son barème standard. Pour estimer le niveau de risque et établir les conditions particulières en lien avec l’activité dans son contrat, elle réclame des statistiques des fédérations indépendantes (nombre de décès annuels, risque d’incapacité et d’invalidité…). Elle tient également compte du type de pratique, en amateur ou de manière professionnelle.


Refus en raison de la résidence à l’étranger

assurer un prêt avec résidence à l'étranger

La territorialité est l’un des premiers éléments qu’une compagnie d’assurance sur dans un dossier médical pour décider ou non de couvrir une personne. Si le pays de résidence de cette dernière ne figure pas dans sa grille d’acceptation, la demande est automatiquement rejetée.

Pour les autres pays, elle analyse le risque correspondant et demande à son client de remplir deux questionnaires : la demande de faisabilité et le questionnaire risques de séjour. Elle se base sur des indicateurs tels que la stabilité politique, le taux de criminalité, l’accès aux soins médicaux et bien d’autres.

Quel que soit le pays étranger concerné, une assurance spéciale pour expatriés exclut toujours la garantie IPP, et impose des conditions pour l’octroi des garanties ITT et IPT.


Refus lié au co-emprunteur

Lorsqu’un couple souscrit un prêt à deux en vue de l’achat d’un logement, l’un des conjoints peut se voir refuser l’assurance de prêt en raison d’ennuis de santé, à cause de son métier, etc. Dans ce cas, les co-emprunteurs peuvent être couverts par deux polices distinctes.

Les alternatives en cas de refus

La convention AERAS

logo convention aeras

Les souscripteurs d’un crédit atteints de certaines maladies graves ou chroniques (handicap, diabète, séropositivité, accident vasculaire cérébral…) ou qui en ont guéri et ont essuyé un refus d’assurance, peuvent bénéficier de la convention AERAS.

Cet accord, dont le nom est l’acronyme de «S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé», a été signé en 1991 par les fédérations professionnelles des banques, des sociétés d’assurances et mutuelles, ainsi que des représentants des malades pour faciliter l’accès des Français à l’assurance emprunteur et à l’emprunt souhaité.

L’examen du dossier médical en cas de risque aggravé de santé

examen medical assurance de prêt

Si un problème de santé est constaté à la lecture du questionnaire de santé habituel, l’assureur peut demander à l’emprunteur des détails complémentaires, voire réclamer les résultats de son dernier bilan médical, ou lui en faire passer de nouveau, à ses propres frais ou aux frais de la compagnie. Ces précautions l’aident à évaluer le risque de la manière la plus précise possible. Si le dossier est encore refusé à l’issue de cette deuxième étape, il passe à un troisième niveau d’étude, où un groupe de réassureurs l’examine une dernière fois.

Les assureurs disposent de 3 semaines à compter de la date de réception des informations médicales complètes pour étudier le dossier jusqu’à la troisième étape si nécessaire. Ensuite, les banques s’engagent à communiquer leur réponse dans un délai de 2 semaines. L’assuré qui obtient une réponse négative peut écrire au médecin de l’assureur pour connaître les raisons médicales justifiant sa décision. En parallèle, il a la possibilité de saisir la commission de médiation de la convention AERAS, qui a la responsabilité de trouver un règlement amiable.

Les restrictions en cas d’application de la convention AERAS

Dans le cadre de la convention AERAS, un prêt est souscrit pour l’acquisition d’une résidence principale ne peut dépasser 320 000 euros (hors prêt relais). Par ailleurs, celui-ci doit être soldé avant le 71e anniversaire de son souscripteur.


Le plafonnement des surprimes

Si l’assureur applique une surprime afin de couvrir le risque aggravé, la convention instaure un plafonnement afin de protéger l’assuré. La majoration ne peut dépasser un certain pourcentage déterminé en fonction de l’âge et du capital souscrit.

Pour les ménages aux faibles ressources, le maximum est fixé à 1,4 point du taux effectif global TAEG (Taux annuel effectif global) du crédit, taux qui comprend tous les frais (taux d’intérêt nominal, frais de dossier et de garantie, prime d’assurance...). Dans le cas où le montant de la surprime est supérieur au plafond, la différence est prise en charge par l’assureur et la banque. L’écrêtement de la surprime s’obtient simplement en retournant à l’assureur les pièces justificatives réclamées.

Les revenus du souscripteur à prendre en considération ne peuvent excéder les limites suivantes, proportionnelles au plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) en 2018:


  • 1 PASS (39 932 euros) dans le cas d’une personne seule ;
  • 1,25 fois le PASS (49 915 euros) lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est compris entre 1,5 et 2,5 ;
  • 1,5 PASS (59 898 euros) pour tout foyer fiscal composé de 3 parts et plus.

Pour gagner du temps, l’emprunteur présentant un risque aggravé de santé peut chercher une assurance avant de signer un compromis de vente ou de solliciter un crédit. La proposition d’assurance ayant une durée de validité de 4 mois, il ne lui reste plus qu’à trouver un financement adapté et il peut le conclure sans attendre.

Le droit à l’oubli

Enfin, le droit à l’oubli a été décidé en 2015 pour permettre aux anciens malades du cancer et quelques autres pathologies de s’assurer sans surprimes ni exclusions de garanties. 10 ans après la fin du protocole thérapeutique, et en l’absence de rechute, ces emprunteurs ne sont plus tenus de déclarer leur pathologie au moment de contracter une assurance emprunteur. Ce délai est réduit à 5 ans sans rechute pour toute maladie diagnostiquée avant l’âge de 18 ans.

Depuis le 16 juillet 2018, cinq maladies se sont ajoutées à la grille de référence pour le droit à l’oubli:

1 Cancer du rein,

2 Cancer de la prostate,

3 Leucémie,

4 Mucoviscidose,

5 Hépatite C.

Et conformément à l’accord entre tous les signataires, cette grille devrait continuer à évoluer au rythme des progrès de la science et de la médecine.

À défaut de pouvoir mobiliser la convention AERAS, la banque prêteuse s’engage à l’aider à trouver une solution alternative afin que son client puisse concrétiser son projet d’achat. La caution d’un tiers, l’hypothèque sur un bien immobilier, le nantissement de portefeuille de valeurs mobilières et le changement de bénéficiaire d’un contrat de prévoyance existant au profit de la banque sont des options privilégiées pour la sécurité qu’elles apportent aux deux parties.

La délégation d’assurance

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque propose systématiquement le contrat d’assurance groupe distribué par une de ses filiales spécialisée dans l’assurance ou par un partenaire. Mais si ce dernier refuse de couvrir un client, ce dernier peut recourir à la délégation d’assurance emprunteur.

Il s’agit de faire appel à la société d’assurances tierce de son choix pour contracter la protection exigée par le prêteur, en alternative au contrat mutualisé de ce dernier. On parle aussi d’assurance de crédit «hors banque».

À savoirCe droit est accordé aux emprunteurs par la loi Lagarde, entrée en vigueur au 1er septembre 2010. L’objectif est de permettre aux particuliers de choisir une offre individuelle avec des garanties et un tarif adaptés à leur profil et à leurs besoins, sans risquer le refus de leur dossier de crédit comme c’était le cas auparavant.

Les avantages de la délégation d’assurance

Contrairement aux contrats des banques qui reposent sur le principe de la mutualisation des risques, les assurances personnalisées affichent une grande diversité, tant sur les garanties que sur les tarifs. Notamment lorsque le contrat groupe de la banque exclut certaines maladies ou disciplines sportives, une formule sur mesure peut la prendre en charge, moyennant ou non une majoration de la cotisation.

Mais surtout, ils peuvent réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur le coût total de leur prêt immobilier.

  • D’une part, la prime n’est pas standardisée, mais calculée en intégrant plusieurs paramètres: âge, sexe, état de santé (incluant le fait d’être fumeur ou non), leur situation personnelle et professionnelle, leur lieu de résidence, leurs activités extraprofessionnelles...
  • D’autre part, alors que la banque facture une prime fixe chaque mois jusqu’à l’échéance du prêt, la plupart des assureurs basent leur calcul sur le capital restant dû ; à mesure que celui-ci diminue grâce aux remboursements effectués, la prime baisse, allégeant les mensualités en conséquence.

La condition d’équivalence des garanties

La loi impose néanmoins aux personnes désireuses de prendre une assurance en délégation de trouver une formule dont le niveau de garantie est équivalent à celui du contrat proposé par l’organisme prêteur. Par exemple, si la banque impose les garanties décès, PTIA et ITT, l’offre alternative ne peut se contenter de couvrir le décès. Tant que cette condition d’équivalence des garanties est respectée, la banque est tenue d’accepter, sans possibilité de facturer des frais de délégation ou de modifier les modalités initiales du prêt.

Pour faciliter la recherche d’une offre qui satisfait aux exigences de la banque, depuis le 1er octobre 2015, la réglementation oblige les établissements financiers à remettre à chaque emprunteur la liste détaillée des garanties et des critères qu’ils réclament pour accorder le financement sollicité.

Les évolutions réglementaires ayant suivi la loi Lagarde

Forte de sa volonté d’ouvrir le marché de l’assurance emprunteur et de renforcer la protection des consommateurs, la loi a fait l’objet de deux réformes après 2010. En 2014, avec la relative à la consommation, également appelée «loi Hamon», l’emprunteur peut changer d’assurance à tout moment pendant l’année qui suit la signature de l’offre de prêt. Ensuite, depuis janvier 2018, grâce à l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, la résiliation et la substitution d’assurance pour tous les détenteurs d’un crédit à l’habitat sont possibles chaque année à la date anniversaire du contrat. Dans ces deux cas, un préavis de 15 jours et de 2 mois respectivement doit être observé.

Malgré les efforts du législateur, les délégations d’assurance restent minoritaires, puisque les contrats collectifs des banques représentaient encore en 2017 près de 85% des contrats d’assurance emprunteur souscrits.

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