Dégât des eaux non déclaré par le locataire : guide pratique pour les propriétaires bailleurs

Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 13 mars 2025 .
Temps de lecture : 5 min

Suite à l’état des lieux de sortie, vous découvrez des traces d’humidité sur les murs, des moisissures dans la salle de bains ou des taches au plafond ? Ces signes révèlent qu’un dégât des eaux est survenu sans que votre locataire vous ait informé. Consignez les dommages dans l’état des lieux de sortie. Vous disposez de 5 jours pour déclarer le sinistre à votre assurance propriétaire non occupant ou PNO.

Définition, conséquences d’un dégât des eaux non déclaré

Un dégât des eaux non déclaré est un sinistre n’ayant pas été signalé à l’assurance dans le délai légal de 5 jours après sa découverte. L’origine peut être multiple :

• Un joint mal entretenu dans la salle de bains.
• La rupture d’une canalisation.
• Le débordement d’une machine à laver.
• Une infiltration par la toiture.

Sans intervention de votre part ou de celle d’un professionnel, l’eau s’infiltre dans la structure du bâtiment. Les premiers signes apparaissent. Il peut s’agir de papier peint qui se décolle, de traces noirâtres au plafond ou de moisissures sur les murs. Les dommages risquent de s’aggraver, entre la détérioration des circuits électriques, la fragilisation des poutres ou la contamination fongique des matériaux.

En copropriété, ces dégâts peuvent se propager aux parties communes comme aux appartements voisins.

Les obligations légales, responsabilités

La loi impose à votre locataire une double obligation d’assurance et de déclaration. Il doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. En cas de sinistre, il doit vous tenir informé. Votre locataire est dans l’obligation de disposer d’une garantie responsabilité civile assurant les dommages causés aux tiers. Exigez son attestation d’assurance habitation à la remise des clés, puis tous les ans.

La répartition des responsabilités dépend de l’origine du sinistre. Les travaux d’entretien courant, comme le remplacement d’un flexible de douche qui fuit, incombent au locataire. Si le dégât découle d’un vice de construction, ou d’un défaut d’entretien des éléments structurels comme la toiture, la responsabilité vous revient. Les dégâts en provenance des parties communes de l’immeuble relèvent de l’assurance de la copropriété.

Le processus de déclaration et d’indemnisation d’un dégât des eaux

Prenez des photos, des vidéos dès la découverte du sinistre, puis retrouvez les factures des biens détériorés. Dans le cas où le logement serait occupé, la recherche de fuite doit être organisée par l’assureur du locataire. Toutefois, votre assurance PNO prend le relais si les travaux de recherche risquent d’endommager le local, si le locataire n’est pas assuré ou si son préavis expire le jour du sinistre.

Votre déclaration à l’assurance PNO doit comporter tous ces éléments :

• Votre numéro de contrat.
• Vos coordonnées.
• L’adresse du logement concerné par le dégât des eaux.
• La date supposée du sinistre, sans oublier celle de sa découverte.
• La description des dommages.
• Les coordonnées du locataire.
• Une copie de l’état des lieux de sortie.

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Conséquences légales pour le locataire défaillant

L’absence de déclaration sous 5 jours expose votre locataire à une déchéance de garantie de son assurance, sauf s’il est en mesure de se justifier.

Il peut invoquer une absence prolongée pour raison médicale ou un dégât des eaux difficile à détecter. L’assureur doit prouver que le retard lui a causé un préjudice réel afin d’appliquer cette déchéance.

Sans couverture, le locataire devient responsable des réparations envers vous, mais aussi envers les tiers impactés comme les voisins ou la copropriété.

Si le dégât résulte d’un défaut d’entretien à sa charge (joint non remplacé, flexible détérioré), vous pouvez demander une indemnisation à son assurance. En cas de refus de prise en charge lié à une déclaration tardive, il doit assumer personnellement les coûts dépassant le montant du dépôt de garantie.

Questions fréquentes sur le dégât des eaux non déclaré par le locataire

Que faire si un dégât des eaux est survenu sans déclaration ?

La première action est de consigner les dommages dans l’état des lieux de sortie avec photos/vidéos à l’appui. Déclarez ensuite le sinistre à votre assurance PNO dans les 5 jours suivant sa découverte.

Qui est responsable du remboursement des dégâts ?

En cas de défaut d’entretien courant (joint défectueux, flexible percé), le locataire est responsable. Les dommages liés à la structure du bâtiment (toiture, canalisations principales) engagent votre responsabilité de propriétaire.

Quels sont les recours possibles pour le propriétaire ?

Votre première option est la retenue du dépôt de garantie afin de financer les réparations. Si les dommages dépassent son montant et que le locataire est responsable, vous pouvez demander une indemnisation à son assurance. En cas de refus ou d’absence de couverture, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour les litiges inférieurs à 5 000 €. Au-delà, une action en justice reste possible après tentative de médiation.

Comment prévenir les dégâts des eaux dans un logement ?

La prévention passe par la vérification régulière des joints de plomberie, l’inspection des canalisations apparentes, de la toiture, le nettoyage des gouttières. Faites contrôler annuellement les systèmes de chauffage, de plomberie.

Quand faut-il contacter l’assurance ?

Contactez votre assurance dès la constatation des dégâts, n’attendez pas d’avoir tous les devis ou l’accord du locataire.