Rachat de crédit propriétaire

Écrit par Olivier M. . Mis à jour le 9 décembre 2024 .
Temps de lecture : 11 min

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous souhaitez optimiser la gestion de votre budget ? Financer de nouveaux projets ? Avec le rachat de crédit propriétaire, cela devient possible. Cette opération vous permet d’atteindre vos objectifs tout en faisant des économies. Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations à connaître sur le rachat de crédit propriétaire.

En quoi consiste le regroupement de crédits pour un propriétaire ?

Le rachat de crédit consiste à regrouper dans un même emprunt l’ensemble de vos dettes. Très facile à mettre en place, ce montage financier vous donne la possibilité de profiter d’une mensualité, mais aussi d’un taux d’intérêt unique. Il facilite indéniablement votre gestion financière.

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement ? Un regroupement de crédits est utile dans plusieurs situations :

• Vous avez fini de rembourser votre crédit immobilier : votre logement peut servir d’hypothèque pour consolider vos dettes restantes.
• Vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit immobilier : une consolidation de vos dettes vous permet de réduire le montant de vos mensualités de paiement. Le remboursement de vos emprunts n’impacte plus autant votre budget.

Le rachat de crédit est toujours pris en charge par un organisme financier, le plus souvent une banque. Il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé pour profiter des conditions les plus avantageuses.

Rachat de crédit propriétaire : pour quels types de dettes ?

La grande majorité des dettes peuvent faire l’objet d’un rachat de crédit. C’est par exemple le cas des :

• Crédits immobiliers : le montant d’un crédit immobilier est potentiellement illimité. Le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) recommande de ne jamais dépasser une durée de remboursement de 25 ans.
• Crédits à la consommation : le montant d’un crédit à la consommation est compris entre 200 et 75 000 €. Sa durée ne peut dépasser 15 ans pour les propriétaires.
  • Prêt personnel.
  • Crédit affecté.
  • Prêt travaux.
  • Crédit renouvelable ou revolving.
  • Prêt viager hypothécaire.
  • Crédit octroyé pour un usage bien spécifique.
  • Location avec option d’achat (LOA).
  • Microcrédit personnel.
  • Prêt étudiant garanti par l’État.
  • Crédit gratuit.

Sous certaines conditions, les retards de paiement, les dettes personnelles peuvent également faire l’objet d’un regroupement :

• Retard de paiement de l’impôt.
• Charges de copropriété.
• Règlement du loyer.
• Impayés de pensions alimentaires.
• Sommes dues aux huissiers.
• Dettes privées familiales.
• Factures impayées (eau, gaz, électricité, etc.)

Quels sont les avantages du rachat de crédit pour les propriétaires ?

Le rachat de crédit offre plusieurs avantages significatifs aux propriétaires de leur logement.

Réduction des mensualités

En regroupant plusieurs crédits en un seul, vous obtenez une mensualité globale inférieure à la somme des mensualités précédentes. Cela permet de libérer du pouvoir d’achat au quotidien.

Simplification de la gestion financière

Avec un seul emprunt à gérer, le suivi des remboursements devient plus simple. Cela réduit les risques d’oubli ou de retard de paiement.

Amélioration de la capacité d’emprunt

En réduisant le taux d’endettement, le rachat de crédit(s) permet aux propriétaires de retrouver une capacité d’emprunt pour d'éventuels projets.

Quelles sont les offres de rachat de crédit destinées aux propriétaires ?

Les propriétaires bénéficient d’offres spécifiques en matière de rachat de crédit, adaptées à leur situation patrimoniale.

Le rachat de crédit à la consommation pour propriétaire

Cette solution permet de regrouper uniquement les crédits à la consommation (prêts personnels, crédits revolving, etc.). Le bien immobilier est utilisé comme garantie pour obtenir de meilleures conditions. N'hésitez pas à consulter le rachat de crédit à la consommation.

Le rachat de crédit immobilier pour propriétaire

Il s’agit de renégocier votre crédit immobilier, éventuellement en y intégrant d’autres types de crédits. L’objectif peut être d’obtenir un meilleur taux ou d’adapter la durée du prêt à votre situation actuelle.

Quel est le prix d’un rachat de crédit pour un propriétaire ?

Le coût total d’un regroupement de dettes comprend :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
• Les frais de l’assurance emprunteur.
• Les frais bancaires.
• Les frais liés à l’hypothèque ou au cautionnement.
• Les frais de courtage.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Lors du rachat de vos dettes par une banque, vous devez vous acquitter d’indemnités de remboursement anticipé. Pour les crédits immobiliers souscrits depuis juillet 1999, le montant des IRA ne peut pas dépasser :

• Le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt.
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas dues si le rachat de dettes s’effectue en raison :

• Du décès de la personne avec laquelle vous vivez en couple.
• De la cessation forcée de votre activité professionnelle ou de celle de votre partenaire.
• De la vente de votre logement à la suite du changement de votre lieu de travail ou de celui de votre conjoint(e).

Les frais de l’assurance emprunteur

Dans le cas d’un rachat de crédit de type immobilier, la souscription d’une assurance emprunteur est nécessaire. Elle prend en charge les mensualités restantes en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.

Elle représente en moyenne entre 25 et 35 % du montant total du crédit.

Les frais bancaires

La plupart des banques vous demandent de payer des frais de dossier lors de la signature de votre rachat de dettes. Ils s’élèvent généralement entre 0,5 à 1,5 % du montant du crédit.

Ici encore, prenez le temps de comparer les différentes offres pour réaliser de belles économies. Vous pouvez le faire avec notre comparateur de rachats de crédits. Si vous n’avez pas le temps d’effectuer les recherches, n’hésitez pas à faire appel à un courtier.

Les frais liés à l’hypothèque ou au cautionnement

Pour sécuriser l’opération, la banque exige des garanties concernant votre capacité à rembourser votre crédit. Les deux garanties les plus courantes sont l’hypothèque et le cautionnement. Toutes deux sont associées à des frais spécifiques.

Les frais d’hypothèque 

Les frais d’hypothèque comprennent :

• Les frais de notaire :
  • 1,333 % pour un montant compris entre 0 et 6 500 €.
  • 0,550 % pour un montant compris entre 6 501 et 17 000 €.
  • 0,366 % pour un montant compris entre 17 001 et 30 000 €.
  • 0,275 % pour un montant supérieur à 30 001 €.
• La taxe de publicité foncière : 0,715 % du capital emprunté.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,05 % du montant de la vente et 0,01 % pour l’inscription au bureau des hypothèques.

En étant propriétaire, la mise en hypothèque de votre bien immobilier constitue un gage de sécurité pour les banques. Votre dossier a donc plus de chance d’être accepté. Néanmoins, ne prenez pas cette décision à la légère. En cas de défaut de paiement, votre logement peut être saisi par la banque pour rembourser les dettes.

Les frais de cautionnement

Le cautionnement repose sur un accord entre un organisme tiers avec l’emprunteur. En cas de défaut de paiement par l’emprunteur, l’entreprise de cautionnement continue de payer les mensualités restantes. Vous pouvez envisager cette solution si vous ne souhaitez pas mettre votre bien immobilier en hypothèque.

• La participation au fonds mutuel de garantie (FMG) : elle équivaut à environ 0,8 % de la somme empruntée. Certaines sociétés de cautionnement reversent une partie du FMG à l’emprunteur à l’issue du contrat.
• Le paiement d’une somme forfaitaire.
• Le versement d’une commission de caution : entre 150 et 600 €.

Les frais de courtage

Le courtier est l’intermédiaire idéal si vous souhaitez :

• Faire accepter votre dossier de financement par une banque sérieuse.
• Réduire le montant de vos mensualités.
• Optimiser le coût de votre regroupement de crédits.

Son expertise n’est pas gratuite. Les frais de courtage varient de 1 à 8 % du montant du nouveau prêt, excepté si le courtier est directement rémunéré par l’organisme financier effectuant le rachat. Les différences de tarifs pratiqués par les différents professionnels sont importantes. Nous vous recommandons de vous tourner vers un courtier réputé.

Quelles sont les conditions à respecter pour un rachat de crédit propriétaire ?

Pour être éligible à un rachat de crédit propriétaire, vous devez répondre aux critères suivants :

• Être propriétaire d’un bien immobilier (avec ou sans crédit en cours).
• Avoir des revenus stables, suffisants pour assurer le remboursement du nouveau prêt.
• Présenter un taux d’endettement raisonnable après le rachat de crédit (généralement inférieur à 35 %).
• Avoir une situation professionnelle stable (CDI hors période d’essai de préférence).
• Ne pas être inscrit au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
• Bien gérer vos comptes bancaires.

Ces documents sont requis pour constituer votre dossier :

• Pièce d’identité en cours de validité.
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois.
• Derniers avis d’imposition.
• 3 derniers bulletins de salaire.
• Relevés de l’intégralité de vos comptes bancaires des 3 derniers mois.
• Tableau d’amortissement de vos crédits en cours.
• Titre de propriété du bien immobilier.
• Estimation récente de la valeur du bien immobilier.

D’autres pièces justificatives peuvent être exigées en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.

Comment obtenir une offre de rachat de prêt(s) en étant propriétaire ?

Obtenir une offre de rachat de crédit(s) est la première étape, mais il est essentiel de comparer les différentes propositions pour choisir la meilleure.

Processus de demande

Le processus pour obtenir une offre de rachat de crédit(s) en tant que propriétaire se déroule comme suit :

1. Rassemblez tous les documents nécessaires mentionnés précédemment.
2. Faites une estimation de votre situation financière actuelle et de vos objectifs.
3. Contactez plusieurs établissements bancaires ou un courtier spécialisé.
4. Remplissez les formulaires de demande et fournissez les documents requis.
5. Attendez l’étude de votre dossier et les propositions des établissements.
6. Comparez les offres reçues en tenant compte de tous les aspects (taux, durée, frais, etc.)
7. Négociez les conditions si possible.
8. Choisissez l’offre la plus adaptée à votre situation.
9. Signez l’offre de prêt après le délai de réflexion légal.

Ce processus peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois dans certains cas.

Utilisation des simulateurs en ligne

De nombreux sites comme Meilleurtaux proposent des simulateurs de rachats de crédit en ligne. Ces outils vous donnent une première estimation des conditions auxquelles vous pouvez prétendre. Pour les utiliser efficacement :

• Rassemblez toutes les informations sur vos crédits actuels (montants, taux, durées restantes).
• Entrez ces informations dans le simulateur, ainsi que la valeur estimée de votre bien immobilier.
• Ajoutez vos informations personnelles (revenus, situation professionnelle, etc.)
• Comparez les résultats de plusieurs simulateurs pour avoir une idée plus précise.

Gardez à l’esprit que ces simulations sont indicatives. Les conditions réelles peuvent varier.

Comparaison des offres

Comparez attentivement les offres de rachat de crédit(s) en prenant en considération les éléments suivants :

• Le taux d’intérêt proposé (TAEG).
• La durée du nouveau prêt.
• Le montant des nouvelles mensualités.
• Le coût total du crédit.
• Les frais annexes (frais de dossier, d’assurance, de garantie).
• Les conditions de remboursement anticipé.
• La flexibilité du prêt (possibilité de moduler les mensualités, par exemple).

N’hésitez pas à demander des explications sur les points que vous ne comprenez pas. Négociez si certaines conditions ne vous conviennent pas.

Rachat de crédit(s) pour propriétaire : quels nouveaux projets peut-on financer ?

Le rachat de crédit(s) peut être l’occasion de financer de nouveaux projets tout en restructurant vos dettes existantes. En voici des exemples :

• Travaux de rénovation : rénover votre cuisine ou votre salle de bains, refaire l’isolation de votre maison pour réduire vos factures d’énergie, aménager vos combles ou votre sous-sol pour gagner de l’espace habitable, installer des équipements pour améliorer l’accessibilité de votre logement.
• Achat d’un nouveau bien immobilier : résidence secondaire, investissement locatif, acquisition d’un terrain pour un projet de construction future.
• Investissements divers : investir dans votre entreprise si vous êtes entrepreneur, financer les études supérieures de vos enfants, acheter un véhicule plus récent ou mieux adapté à vos besoins.

Peut-on demander un rachat de crédit(s) quand on est propriétaire FICP ou interdit bancaire ?

Être inscrit au FICP ou interdit bancaire complique l’obtention d’un rachat de crédit(s), mais ne le rend pas impossible.

Possibilités, limitations

Pour les personnes inscrites au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), certains établissements peuvent proposer des solutions de rachat de crédit(s). Toutefois, les conditions sont moins avantageuses.

Pour les interdits bancaires, la situation est plus complexe. L’interdiction bancaire témoigne de difficultés financières importantes. Les options de rachat de crédit(s) sont très limitées.

Solutions alternatives

Voici quelques pistes à considérer si vous êtes dans l’une de ces situations :

• Plan de surendettement : si votre situation financière est très difficile, vous pouvez déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
• Négociation directe avec vos créanciers : essayez de négocier des délais de paiement ou des rééchelonnements de dettes.
• Aide d’une association de consommateurs : ces structures peuvent vous conseiller, vous aiguiller dans vos démarches.
• Microcrédit personnel : dans certains cas, vous pouvez être éligible à un microcrédit pour financer un projet professionnel ou d’insertion.

Il est crucial d’agir rapidement pour éviter que votre situation ne s’aggrave.

Exemple de rachat de crédit propriétaire

Christophe et Émilie (47 et 42 ans) sont mariés avec deux enfants. Ils sont propriétaires, tous deux salariés en CDI. Les revenus du foyer s’élèvent à 5 215 €.

Un endettement important amène le couple à réaliser un regroupement de crédits de 6 crédits à la consommation. Le montant total est de 59 776 € avec une mensualité de 1 222 €. De plus, un crédit immobilier est en cours de 66 000 €, avec une mensualité de 880 €. Le taux d’endettement actuel est de 38 %.

Le couple souhaite réduire au maximum ses mensualités pour alléger ses dépenses. Le conseiller financier leur propose une solution de regroupement de crédits.

La solution de rachat de crédit la plus intéressante est un prêt sans garantie de 72 000 €. Celui-ci s’étend sur une durée de 180 mois (15 ans) avec un taux d’intérêt de 4,82 %. Cette opération fait baisser les mensualités du couple à 562,84 €. Le taux d’endettement passe de 38 à 27 %.

Opération de rachat de crédit du couple	Valeur
Durée totale de remboursement	180 mois (15 ans)
Nouvelle mensualité	562,64 €
TAEG	4,82 %
Endettement après projet	27 %
Trésorerie supplémentaire	7 394 €
Réduction de la mensualité	1 539 € (soit -73,2 %)
Montant total à rembourser	72 000 €

Questions fréquentes sur le rachat de crédit propriétaire

Pourquoi faire appel à un courtier lors d’un rachat de crédit ?

Un courtier vous permet d’optimiser le coût total de votre opération de rachat de crédit. En faisant appel à lui, votre dossier a plus de chance d’être accepté par les banques.

Quels sont les frais associés à un rachat de crédit ?

Le regroupement de crédits est associé à un certain nombre de frais. Les plus courants sont les frais bancaires, l’assurance emprunteur ou les frais de cautionnement.

Je suis propriétaire : dois-je mettre mon logement en hypothèque ?

La mise en hypothèque de votre logement constitue un gage de sécurité pour votre créancier. Ainsi, votre dossier est accepté plus facilement. En cas de défaut de paiement, votre logement peut être saisi par la banque pour rembourser les dettes. Si vous ne souhaitez pas prendre ce risque, optez plutôt pour le cautionnement.