Transformer un local commercial en habitation : quelles règles ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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Dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu, l’achat d’un magasin ou d’une boutique de proximité en rez-de-chaussée est une manière astucieuse d’aménager un logement spacieux, confortable et original.

Quelles sont les conditions prévues par la loi pour transformer un local commercial en habitation ? Comment sélectionner, ensuite, la meilleure assurance habitation pour un logement aussi atypique ? Ci-dessous, un point complet avec Meilleurtaux !

Peut-on transformer un local commercial en habitation ?

Oui, le propriétaire d’un magasin, d’une boutique ou d’une autre surface commerciale peut tout à fait envisager sa transformation en un logement résidentiel.

Si vous avez le projet d’investir dans un local commercial pour y réaliser des travaux et en faire une habitation, il sera nécessaire de bien vérifier, en amont :

• La faisabilité technique des travaux auprès d’un architecte ;
• et Leur faisabilité réglementaire auprès des services de l’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité.

Une telle transformation constitue, en effet, un changement de destination du bien immobilier, au sens du Code de la construction et de l’habitation.

Pour rappel, la « destination » est une notion de droit de l’urbanisme désignant la fonction principale d’un bâtiment à sa construction. Les différentes destinations possibles d’un bien immobilier ont été récemment redéfinies et réorganisées par le décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020. Les biens à destination commerciale incluent, notamment :

• L’artisanat et commerce de détail ;
• Les établissements de restauration ;
• Le commerce de gros ;
• Les services avec accueil de clientèle ;
• L’hébergement hôtelier ou touristique.

Certains locaux ou immeubles à destination « mixte » autorisent à la fois un usage commercial et résidentiel.

Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?

La réhabilitation d’une ancienne surface commerciale en logement est un projet ambitieux nécessitant, la plupart du temps, des travaux très conséquents et coûteux. Il convient, notamment, de créer les principaux éléments de confort liés à un logement privatif (cuisine, salle de bains et autres arrivées d’eau, espace nuit, chauffage, cloisonnement, suppression d’une vitrine…).

Pour autant, ce type d’opération permet également de découvrir et mettre en valeur des biens exceptionnels, offrant de beaux volumes et situés parfois en plein cœur d’un centre-ville très recherché. Le coût d’achat au mètre carré, après intégration des travaux, peut donc rester plus avantageux que l’achat d’un logement existant et rénové.

Quelles étapes pour transformer un commerce en logement ?

Le changement de destination d’un local commercial suppose un certain nombre de démarches administratives à ne pas négliger.

Vérifier les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU)

Vous souhaitez acquérir un commerce pour le transformer en logement ? Il est impératif de prendre connaissance du plan local d’urbanisme (PLU) avant d’engager toute autre démarche et, en particulier, avant de soumettre une offre d’achat !

Ce document, librement consultable en mairie, a pour fonction d’encadrer l’aménagement du territoire communal ou intercommunal. Il peut, notamment, délimiter des zones géographiques spécifiques, au sein desquelles certains types de constructions seront interdits (résidences, commerce, industrie).

De nombreux PLU, en particulier, protègent les commerces de proximité du centre-ville en interdisant leur transformation en logement. Pour des raisons esthétiques, la transformation du rez-de-chaussée des immeubles peut également être exclue.

Obtenir l’accord des copropriétaires

Si la surface commerciale est intégrée à un immeuble ou une résidence, vérifiez au préalable que le règlement de copropriété n’interdit pas le changement de destination du local. Dans le cas contraire, un vote à l’unanimité des voix devrait être réalisé, en assemblée générale, pour modifier cette disposition du règlement et vous autoriser à engager les travaux.

Obtenir l’autorisation d’engager les travaux

Une fois le local commercial acquis, il vous faudra ensuite obtenir l’autorisation de l’administration pour engager les travaux.

• En cas de changement de destination du local, vous devrez procéder à une déclaration préalable de travaux.
• Si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses, ou encore la façade du bâtiment (destruction d’une vitrine, par exemple), il faudra alors vous orienter vers une demande de permis de construire.

Le permis de construire est également requis si vous ne modifiez pas les structures porteuses ou la façade, mais créez au moins 20 m² de surface de plancher supplémentaire.

Notez, enfin, que le recours à un architecte est obligatoire si la surface de plancher totale du local transformé mesure plus de 150 m².

Notifier le changement de destination à l’administration des impôts

La transformation d’un local commercial en logement n’est pas sans incidence sur le plan fiscal. Elle implique, notamment, que le bien n’est plus assujetti au paiement de la contribution économique territoriale (CET), mais à celui de la taxe d’habitation.

Dans les trois mois suivant l’achèvement du chantier, le propriétaire doit ainsi faire parvenir à son centre des impôts le formulaire de déclaration de changement d’affectation (Cerfa n° 10517*02) ⁶, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.

Comment assurer un commerce transformé en logement ?

Les logements aménagés à partir d’anciennes surfaces commerciales sont considérés comme des biens atypiques par les assureurs. Toutefois, cela ne renchérit pas nécessairement le coût d’une assurance habitation professionnelle. Tout dépend des risques particuliers identifiés.

N’oubliez pas de consulter votre assureur, afin de bénéficier de garanties adaptées aux spécificités de votre habitation.

L’acquisition d’un bien commercial et sa transformation en logement ne vous imposent pas de souscrire une assurance habitation. Cela reste, toutefois, une précaution très fortement recommandée, notamment au vu du montant des investissements réalisés. Vous bénéficierez ainsi d’une couverture contre une grande variété de risques, comme :

• Les incendies ;
• Les dégâts des eaux et inondations ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Les cambriolages et actes de vandalisme ;
• Votre propre responsabilité pour tout préjudice causé à un tiers (voisin, passant…).

Le changement de destination d’un local ou d’un immeuble entier n’est jamais une opération très simple sur le plan technique et administratif. Elle peut, toutefois, s’avérer très avantageuse pour aménager un logement original, semblable à nul autre et entièrement à votre goût.