Coût de l'assurance de prêt immobilier - Pourquoi faut-il faire jouer la concurrence ?

Les banques proposent systématiquement leur contrat d’assurance de groupe aux souscripteurs d’un prêt immobilier. Parfois, elles jouent le rôle d’intermédiaire, proposant le contrat d’un assureur, mais certaines utilisent directement leurs filiales d’assurances, par exemple Sogecap pour Société Générale ou ACM vie pour le Crédit Mutuel.

Le pourcentage qu’elles appliquent dans le cas d’un calcul sur le montant initial du prêt se situe pour la plupart des établissements entre 0,20 % et 0,50 % avec une moyenne à 0,32 %.

Mais de nombreuses catégories d’emprunteurs peuvent réaliser des économies substantielles sur le coût de l’assurance de prêt immobilier, voire le diviser par deux, en choisissant la délégation auprès de compagnies tierces qui proposent des contrats à 0,25 %, voire 0,10 % à garanties équivalentes.

La délégation d’assurance

Depuis le mois de septembre 2010, la loi Lagarde donne aux emprunteurs le droit de prendre une assurance autre que celle de l’établissement qui leur accorde les fonds. La loi Hamon, entrée en vigueur le 26 juillet 2014, leur accorde quant à lui le droit de résilier leur contrat initial et de le remplacer par une formule individualisée. Le changement doit intervenir au cours des douze mois qui suivent la signature d’un nouveau prêt immobilier ou un rachat de crédits.

Par ailleurs, les banques ont l’obligation d’accepter une délégation d’assurance, à condition que l’assuré fournisse un contrat externe présente un niveau de garantie équivalent à leur offre interne.

En outre, cette démarche ne doit avoir aucune incidence sur le taux de prêt proposé. Enfin, depuis 2011, elles ont en plus l’interdiction de facturer le moindre frais pour accepter une délégation ou pour « étudier » la proposition alternative.

Toutefois, elles ne sont pas prêtes à renoncer facilement à une source de revenus aussi attractive, puisque le taux de marge sur ce type de produit est estimé à 50 %. Cela signifie que l’indemnisation des sinistres ne prend que la moitié des primes versées par les assurés.

Où trouver des offres d’assurance ?

Plusieurs options sont possibles pour trouver les offres les mieux adaptées tant en matière de couverture que de tarif : établissements bancaires, réseaux d’assurance, courtiers, comparateurs en ligne (comme celui présent sur Meilleurtaux).

Important Notre outil est fortement recommandé ; son utilisation est gratuite et sans engagement. De plus, obtenir des résultats est rapide : il suffit de remplir le formulaire prévu à cet effet et de lancer la recherche pour obtenir une liste d’offres pertinentes.

Comment comparer des assurances de prêt ?

Pour optimiser le coût de son prêt immobilier, outre la négociation à la baisse ou la suppression des frais annexes, il est important de trouver une assurance individuelle plus compétitive.

Pour cela, l’emploi d’un comparateur assurance prêt immobilier s’avère indispensable pour effectuer une comparaison minutieuse de plusieurs devis.

Les banques doivent aujourd’hui remettre à chaque demandeur de prêt une fiche standardisée d’information qui détaille leurs exigences en matière de garanties. Le CCSF a en effet mis en place une liste de critères sur lesquels chaque banque doit cocher ses exigences, facilitant cette indispensable mise en concurrence.

Comparer les garanties

Bien qu’on la désigne couramment par « assurance décès-invalidité », l’assurance de prêt immobilier peut en réalité couvrir différents risques. La garantie décès est obligatoire, et elle est toujours accompagnée de la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

Mais il est également possible de souscrire une garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) avec un taux d’invalidité variant entre 33 % et 66 %, une garantie ITT (Incapacité Temporaire et Totale de travail), ainsi que la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) à un taux contractuel d’invalidité supérieur ou égal à 33 % et inférieur à 66 %.

Pour les emprunteurs qui ne bénéficient pas de la sécurité de l’emploi, ou qui redoutent un licenciement avant le terme du contrat de prêt, la garantie perte d’emploi est recommandée.

Comme l’ensemble de la cotisation, le coût de cette protection peut se calculer sur le capital initial à un taux compris entre 0,10 % et 0,70 % ou sur les échéances de remboursement, à un taux allant de 1 % à 7 %.

Comparer le prix

Si l’équivalence des couvertures est cruciale, le taux d’assurance est évidemment important. En plus de la fiche informative, il faut penser à réclamer à sa banque un échéancier et une estimation du coût de l’assurance. Différents indicateurs peuvent être pris en compte pour la comparaison :

• Le coût total en euros de l’assurance crédit immobilier, calculé pour toute la durée du prêt ;
• Le taux moyen d’assurance, rapporté au capital initial, et qui s’ajoute au taux d’intérêt pour faciliter la lecture de la proposition ;
• Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) est un nouveau taux, que la banque a l’obligation de mentionner depuis octobre 2014. Il permet de comparer sans difficulté plusieurs formules d’assurance, qu’elles soient basées sur le capital restant dû ou le capital initial. C’est un taux « complet » qui intègre toutes les charges annexes liées à l’octroi du crédit immobilier, y compris le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du prêt.

Attention ! Un outil est fortement recommandé ; son utilisation est gratuite et sans engagement. 

En effet, certains refusent par exemple de prendre en charge les arrêts de travail engendrés par pathologies de la colonne vertébrale et para-vertébrales, d’autres excluent les troubles psychiques, etc. Certains assureurs offrent néanmoins une possibilité de rachat de ces affections exclues.

De même, l’assureur peut avoir prévu un délai de carence, c’est-à-dire que la protection ne s’exerce pas immédiatement (c’est le cas des personnes qui sortent d’une maladie ou opération), ou encore un nombre moins important d’échéances assurées… Il arrive aussi que certaines des garanties cessent de s’exercer lorsque l’assuré atteint un certain âge.