Assurance emprunteur SCI : guide complet et conseils pratiques

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 juillet 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Vous avez monté une SCI (société civile immobilière) et souhaitez en savoir plus sur l’assurance dans le cadre d’un crédit immobilier ? Découvrez les spécificités de l’assurance emprunteur pour une SCI puis les solutions pour limiter l’impact de cette assurance sur le coût total du prêt immobilier.

Comprendre l'assurance emprunteur pour une SCI

Imposée par les organismes de crédit pour un prêt immobilier, l’assurance emprunteur pour une SCI présente quelques spécificités.

Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est un ensemble de garanties venant couvrir un prêt immobilier. Si elle n’est pas obligatoire sur le plan légal, tous les organismes prêteurs imposent sa souscription. Cette assurance leur permet d’être remboursés même si vous n’êtes plus en mesure d’assumer vos mensualités suite à un accident de la vie.

Les garanties de l’assurance emprunteur sont les suivantes :

• Décès.
• PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).
• Invalidité permanente partielle ou totale.
• Incapacité temporaire de travail.
• Perte d’emploi.

Les spécificités de l'assurance emprunteur pour les SCI

Lorsque vous empruntez dans le cadre d’une SCI, deux solutions s’offrent à vous :

• La première consiste à souscrire un prêt immobilier personnel, c’est-à-dire un contrat d’assurance individuel. Chaque associé choisit son offre, la prime d’assurance sera définie selon le profil de chacun et le montant emprunté.
• La seconde solution consiste à emprunter par l’intermédiaire de la SCI. Cette fois, le prêt est commun. Une assurance est souscrite au nom de chaque associé. Chacun détermine la quotité d’assurance, l’objectif étant de couvrir le prêt dans son intégralité.

La quotité est la part assurée pour chaque co-emprunteur. Un prêt immobilier doit être assuré à 100 % au minimum. Chaque associé peut être assuré à 100 %. Vous pouvez aussi choisir une répartition différente. Par exemple, pour trois associés, deux peuvent être couverts avec une quotité de 40 % et le troisième à 20 %.

Le choix de la quotité se fait en fonction du risque de ne pas pouvoir rembourser les mensualités du crédit. Par exemple, un profil à risque (problèmes de santé, métier risqué) préfèrera une quotité la plus importante possible. Avec une quotité à 100 %, le prix de l’assurance emprunteur est plus élevé.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur pour une SCI ?

Au-delà de l’obligation de souscrire une assurance de prêt immobilier en SCI, cette couverture est indispensable pour protéger financièrement les différents associés.

Protection des associés et de leurs intérêts

En cas d’accident de la vie, les conséquences financières peuvent être très lourdes pour les associés, mais aussi leurs proches. Lorsque vous décidez de souscrire individuellement un prêt immobilier, si vous décédez, votre famille devra assumer le remboursement du crédit. L’assurance permet d’éviter ce genre de situation, elle rembourse elle-même le capital restant dû à la banque.

En cas de perte d’autonomie, si vous ne pouvez plus subvenir à vos besoins donc rembourser vos mensualités de crédit, l’assurance intervient grâce à la garantie PTIA.

Sécurité financière de la SCI

Vous empruntez via la SCI ? Le montant investi peut être important. En cas de défaillance de l’un des associés, l’avenir de la société civile immobilière peut être en péril. Le capital restant dû non assuré en raison d’un choix de quotité trop faible doit être pris en charge par la SCI. Si vous n’avez pas la trésorerie nécessaire ou des revenus suffisants, vous pourriez tout simplement être contraint de cesser cette activité immobilière.

Avantages fiscaux et législatifs

En SCI, vous avez le choix entre le régime réel d’imposition et le régime micro foncier. Dans le premier cas, vous avez la possibilité de déduire vos charges pour réduire votre imposition. Les intérêts d’emprunt et les assurances sont des charges déductibles. Vous optimisez votre fiscalité en faisant le choix de l’emprunt au nom de la SCI.

Avec le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement automatique sur vos revenus fonciers. En contrepartie, vous ne déduisez aucune charge.

Les différentes garanties de l'assurance emprunteur SCI

La souscription d’une assurance emprunteur est imposée. Vous restez libre de choisir les garanties de votre contrat, même si les banques imposent généralement les garanties PTIA et décès.

Garantie décès

En cas de décès de l’un des associés, le capital restant dû est remboursé par l’assureur à la banque en fonction de la quotité choisie.

Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie)

Suite à une maladie ou un accident, vous n’êtes plus autonome et avez besoin d’une aide pour les gestes du quotidien ? La garantie PTIA peut vous couvrir. Le capital restant dû est remboursé selon la quotité d’assurance.

Garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail)

Vous n’êtes plus en mesure de travailler durant une certaine période suite à une maladie ou un accident ? Votre assureur peut procéder au remboursement de vos mensualités le temps de votre arrêt (avec toutefois un délai de franchise). Votre contrat peut aussi prévoir un remboursement indemnitaire. L’assureur vous verse une indemnisation représentant la différence entre vos revenus habituels et vos indemnités journalières.

Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle)

Vous ne pouvez plus exercer votre activité professionnelle à plein temps et perdez des revenus ? Tout ou partie des mensualités de votre crédit peuvent être prises en charge par l’assurance emprunteur. Vous devez pour cela présenter un taux d’incapacité de 33 à 66 %.

Critères de choix d'une assurance emprunteur pour SCI

Le choix de votre assurance emprunteur pour SCI se fera selon :

• Les garanties à souscrire.
• La quotité pour vous préserver vous, vos proches et la SCI.
• Le prix variable selon l’assureur et votre profil.
• Les conditions du contrat, notamment les délais de carence et de franchise impactant la prise en charge.

Souscrire une assurance emprunteur pour une SCI : étapes et conseils

Vous souhaitez souscrire une assurance de prêt immobilier pour un SCI ? Voici comment procéder.

Choisir son contrat

Commencez par choisir le meilleur contrat selon votre profil. Définissez les garanties essentielles pour une couverture maximale de votre activité immobilière.

Comparez les offres pour vous assurer de bénéficier du meilleur tarif. Le coût de l’assurance emprunteur peut être très lourd, augmentant de manière importante vos mensualités. Vous pouvez comparer gratuitement et sans engagement. En quelques minutes vous ferez de grandes économies.

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Formalités de souscription

Pour souscrire une assurance de prêt, vous devrez la plupart du temps remplir un questionnaire médical. Cela permet à l’assureur de définir le niveau de risque donc le montant de la cotisation.

Si vous choisissez une assurance concurrente à celle de la banque, fournissez-lui la fiche standardisée d’information (FSI) définissant les garanties du contrat. Votre assurance devra présenter au minimum des garanties équivalentes. Dans le cas contraire, la banque peut refuser la délégation.

Présentez l’offre de l’assureur concurrent à votre banque. En cas d’acceptation, souscrivez le contrat pour assurer votre prêt. La souscription peut se faire en ligne chez certains assureurs.

Répartition des quotités assurées entre associés

Selon le profil de risque de chacun, veillez à choisir la meilleure répartition des quotités assurées. Définissez la capacité de la SCI à supporter une défaillance. Si le risque est trop grand, assurez chaque associé à 100 %.

Conseils pour bien négocier son contrat

Confiez votre projet à un courtier spécialiste de l’assurance emprunteur. En déléguant cette démarche, vous êtes certain de trouver le meilleur assureur selon votre profil. Le courtier saura négocier les tarifs pour vous proposer la meilleure offre.

Exemple d'application de l'assurance emprunteur SCI

Vous souhaitez optimiser le coût de votre assurance emprunteur pour votre SCI ? Prenons un exemple détaillé.

Dans cet exemple, nous avons affaire à une SCI familiale composée de deux investisseurs : un père âgé de 57 ans et son fils âgé de 28 ans. Ils ont souscrit un prêt en 2021 pour un montant de 1,7 million d'euros.

Initialement, la prime mensuelle moyenne de leur assurance emprunteur était de 800 euros. Cette somme représente une charge significative pour les investisseurs, impactant leur trésorerie et limitant leur capacité à réaliser d'autres investissements.

Les objectifs des investisseurs étaient clairs :

• Réaliser des économies sur les primes d'assurance tout en conservant des garanties équivalentes.
• Libérer de la trésorerie pour financer de futurs investissements.

La solution mise en œuvre a consisté à changer d'assurance pour une offre plus compétitive. Cette nouvelle assurance a permis de réduire le coût mensuel de la prime de 91 %, passant ainsi de 800 euros à seulement 72 euros par mois.

Cette optimisation a conduit à une économie totale de 103 000 euros. Le client, satisfait des résultats, a également confié la renégociation de ses contrats d'assurances emprunteur liés à sa résidence principale et à sa résidence secondaire à la même société d'assurances.

L'impact des lois sur l'assurance emprunteur SCI

Deux lois sont essentielles concernant l’assurance de prêt immobilier en SCI.

• La loi Lagarde permet la délégation d’assurance. Vous choisissez librement votre organisme assureur dès la souscription de votre crédit en respectant l’équivalence des garanties.
• La loi Lemoine permet de résilier à tout moment après un an de contrat pour trouver une offre moins chère.

La déduction fiscale des cotisations d’assurance emprunteur

Les primes d’assurance de prêt immobilier sont déductibles de votre imposition pour optimiser votre fiscalité.

Conditions pour bénéficier de la déduction fiscale

Pour bénéficier d’une déduction fiscale, vous devez réaliser un investissement locatif. Cela ne sera donc pas possible pour une SCI constituée afin d’acheter une maison de famille.

Importance du régime d’imposition de la SCI

Le choix du régime d’imposition de la SCI est important. Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement automatique sur les loyers perçus. Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Les primes d’assurance sont également déductibles.

Formalités de la déduction

Pour obtenir cette déduction, il vous suffit lors de la déclaration de revenus d’indiquer le montant de vos primes d’assurance dans les charges déductibles. Nous vous conseillons de bien conserver vos justificatifs d’assurance en cas de contrôle fiscal.

Évaluation du montant de la déduction

Le montant de la déduction est équivalent au montant de l’assurance emprunteur de la SCI. À cela s’ajoutent les intérêts du prêt immobilier. Il s’agit également de charges déductibles pour réduire une fois de plus votre imposition.

Résiliation et changement d'assurance emprunteur pour SCI

Vous avez déjà souscrit une assurance emprunteur et souhaitez en changer ? Voici comment procéder.

Procédure de résiliation

Choisissez votre nouvelle assurance et demandez au nouvel assureur une offre écrite. Envoyez un courrier de résiliation à votre assureur en joignant votre offre d’assurance. Si votre nouveau contrat respecte l’équivalence des garanties, votre demande de résiliation ne pourra pas être refusée.

En savoir plus sur la résiliation d'assurance emprunteur.

Changer d'assurance : étapes et conseils

Comparez les offres avant toute souscription. La résiliation est l’occasion pour vous de souscrire un contrat moins cher. Prenez le temps d’étudier les tarifs des différents assureurs.

Fournissez à votre nouvel assureur une fiche standardisée d’information pour lui permettre de vous proposer un contrat avec des garanties au moins équivalentes à votre assurance emprunteur actuelle. C’est la condition sine qua non pour résilier.

Faire appel à un courtier immobilier est judicieux pour obtenir les meilleures conditions et couvrir au mieux votre société civile immobilière.

En savoir plus sur le changement d'assurance emprunteur.

FAQ sur l'assurance emprunteur pour SCI

Quelle assurance emprunteur choisir pour une SCI ?

Pour une SCI, le choix de l’assurance emprunteur dépendra de la manière dont vous souscrivez le crédit. Pour un crédit immobilier personnel souscrit par chaque associé, chacun d’eux assure son prêt. Pour un prêt au nom de la SCI, chaque associé est assuré avec une quotité adaptée au risque de chaque profil.

Comment emprunter dans le cadre d’une SCI ?

Avec une SCI, vous pouvez choisir d’emprunter au nom de la société civile immobilière ou d’emprunter individuellement. Chaque associé apporte un capital pour investir dans l’immobilier.

Puis-je résilier mon assurance emprunteur ?

Oui, la loi Lemoine autorise la résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment après un an de contrat. Il suffit pour cela de respecter l’équivalence des garanties.

Quels sont les avantages d’emprunter via une SCI ?

Emprunter via une SCI permet d’envisager un montant d’emprunt plus élevé grâce au cumul des revenus des différents associés. Les loyers permettent de rembourser les mensualités de crédit pour bénéficier de l’effet levier du crédit et constituer votre patrimoine immobilier.