Rachat de prêt relais, sous quelles conditions ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 16 août 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Le prêt-relais permet de disposer du prix d’un bien avant sa vente effective, afin de financer l’achat d’un autre bien. Il est possible d’inclure le prêt-relais dans un regroupement de crédits. Cette démarche peut s’avérer nécessaire lorsque le bien n’a pas trouvé preneur à l’échéance du prêt, soit deux ans après la date de souscription.

Rappel sur le fonctionnement du prêt relais

Également appelé crédit achat, le prêt-relais « intervient » lorsqu’un propriétaire désire vendre un bien pour en acquérir un autre. Ce type de crédit va en effet servir d’apport pour l’achat du nouveau bien, sur la base du prix de vente de l’autre bien à céder.

Grâce à ce prêt, le propriétaire peut prendre le temps de trouver une proposition intéressante pour la vente de l’ancien logement.

À l’échéance du prêt-relais, l’emprunteur peut vendre son bien à bas prix afin de rembourser son crédit. Il est par ailleurs possible d’effectuer un rachat de crédits, et d’y inclure le prêt relais. Cette démarche doit être réalisée auprès d’un autre prêteur, et l’emprunteur pourra faire racheter en même temps plusieurs crédits de même nature.

Les différentes sortes de prêts relais

Il existe trois sortes de prêt-relais :

• Le prêt-relais « sec », qui peut se faire dans le cas où le prix de vente de l’ancien bien correspond au prix d’achat du bien à acquérir. Les mensualités sont peu importantes, car elles sont constituées uniquement des intérêts. Toutefois, l’emprunteur ne peut contracter ce prêt qu’à condition d’avoir déjà complètement payé l’ancien bien, ou à condition que la valeur vénale de celui-ci puisse couvrir celui du nouveau. Le remboursement du capital du prêt relais a lieu à la suite de la vente de l’ancien bien.
• Le prêt-relais avec « franchise totale », souscrit pour une durée de 24 mois. Durant les 12 premiers mois du crédit, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts. Si le bien trouve preneur avant la fin de cette période, il s’acquittera uniquement des intérêts calculés sur la base des mois écoulés et du capital du prêt. Le cas échéant, l’emprunteur remboursera les intérêts de la première année et ceux de l’année courante. Le paiement s’effectue à partir du 13e mois, ainsi l’emprunteur n’aura pas à rembourser deux crédits en même temps.
• Le prêt-relais contracté avec un prêt immobilier : dans ce cas, le prix du bien à vendre est inférieur à celui du bien à acquérir. Le prêt immobilier va servir à payer la différence. L’emprunteur va donc régler les mensualités du crédit en question ainsi que les mensualités du prêt-relais, et éventuellement les mensualités du crédit immobilier de l’ancien bien dans le cas où son prix n’a pas encore été totalement soldé.

Intégrer un prêt relais dans un rachat de crédit

Il est souvent difficile d’intégrer un prêt relais dans un regroupement immobilier, sachant que le prêteur s’expose à un risque si le bien n’est pas vendu jusqu’à l’échéance du crédit.

Toutefois, il est possible de modifier le prêt relais pour le rendre éligible à un rachat de crédit. À condition d’obtenir l’aval de sa banque, l’emprunteur a la possibilité de faire évoluer le prêt relais en un crédit amortissable. De cette manière, il bénéficiera d’une durée de remboursement plus longue, et pourra rembourser la totalité du crédit lorsqu’il aura enfin réussi à vendre son bien.

Le rachat d’un prêt-relais représente une solution envisageable dans deux cas :

• Si, à l’échéance du prêt relais, la banque demande à l’emprunteur de tout solder (capital et intérêts) alors que l’ancien bien n’est pas encore vendu. Le rachat permet d’allonger le délai de remboursement.
• Si le marché immobilier se détériore au point qu’il devient impossible de vendre le bien à un prix raisonnable. L’emprunteur peut alors le mettre en location jusqu’à ce que la situation du marché s’améliore. Le rachat de crédit servira au refinancement.

L’accompagnement d’un professionnel du regroupement de crédits reste cependant indispensable pour finaliser l’opération dans les meilleures conditions possible, peu importe votre situation ou la valeur du bien à acquérir ou à vendre.

Les conditions pour obtenir un prêt-relais

Dans le cadre d’un rachat de prêt-relais, la situation est assez spécifique dans la mesure où le nouveau créancier n’est toujours pas certain que le bien immobilier sera vendu. Les banques vont transformer ce prêt-relais en prêt amortissable classique, les conditions d’obtention sont les suivantes :

• un taux d’endettement qui ne sera pas supérieur à 35 % avec votre nouvelle mensualité ;
• des revenus stables avec de préférence un CDI ou une pension de retraite élevée ;
• une gestion optimale des comptes bancaires : un emprunteur à découvert tous les mois ne présente pas un profil rassurant pour la banque ;
• de l’épargne, voire un apport sont un plus afin d’obtenir un accord pour votre rachat de prêt-relais.

Les avantages du rachat de prêt-relais

Racheter un prêt-relais permet de revoir les conditions de votre prêt. En le transformant en crédit amortissable, vous bénéficiez de meilleures conditions. Si le prêt-relais est parfois indispensable lorsque vous achetez un bien immobilier sans avoir vendu le précédent, les conditions ne sont pas toujours attractives. C’est un prêt par défaut pour donner vie à de nouveaux projets.

D’autre part, le prêt-relais peut avoir été souscrit rapidement pour saisir une opportunité immobilière. Le racheter vous laisse le temps de mieux étudier l’assurance emprunteur, qui représente une part importante du coût total du crédit immobilier.

Enfin, vous pouvez revoir la durée du prêt initial pour l’allonger. Vous réduirez le montant des mensualités dans le but de mieux assumer ce prêt, le temps de le rembourser lors de la vente de votre bien immobilier.

Peut-on intégrer d’autres crédits au rachat de prêt-relais ?

Oui, le prêt-relais peut être racheté en même temps qu’un crédit à la consommation par exemple. Prêt affecté de type crédit auto, crédit travaux ou crédit moto, prêt personnel non affecté, ces crédits peuvent être rachetés avec votre prêt-relais. On parle alors de regroupement de crédits.

L’objectif de cette démarche est de regrouper en un seul prêt tous vos crédits en allongeant leur durée pour réduire le montant de vos mensualités. De cette manière, vous augmentez votre reste à vivre. En réduisant votre taux d’endettement, vous augmentez votre chance d’obtenir un accord favorable de la banque ou de l’organisme de crédit. Ce montage reste assez spécifique. Être accompagné d’un courtier en crédit est conseillé pour obtenir les meilleures conditions selon votre profil spécifique.

Questions fréquentes sur le rachat de prêt-relais

Comment se passe le remboursement d’un prêt-relais ?

Le remboursement d’un prêt-relais est assez simple dans la mesure où il est souscrit de manière temporaire. Vous remboursez votre prêt-relais à la vente de votre bien immobilier, une fois le capital versé sur votre compte bancaire par le notaire. En théorie, le prêt-relais ne prévoit pas d’indemnités de remboursement anticipé.

Quel est le taux d’un prêt-relais ?

Le taux du prêt-relais est variable selon les banques, la durée du contrat ou le montant du capital emprunté. Le taux du prêt-relais évolue en même temps que les taux de prêt immobilier classique.

Quelles sont les conditions pour obtenir un rachat de crédit ?

Pour obtenir un rachat de crédit, vous devez présenter une situation professionnelle financière stable. La banque va étudier le montant de vos revenus, vos charges pour déterminer votre taux d’endettement. Elle va étudier vos comptes bancaires comme leur tenue pour s’assurer de votre capacité à assumer les mensualités de votre rachat de crédit.