Assurance de pret immobilier sur capital initial ou capital restant dû ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 avril 2019 .
Temps de lecture : 4 min

Le coût de l'assurance pèse lourd dans le budget des souscripteurs de prêt immobilier, notamment en cette période où les taux d’emprunt sont particulièrement faibles. L’assuré devra donc prudemment comparer les différentes prestations sur le marché et choisir la formule adaptée à son budget et à ses besoins. Comment les mensualités d'assurance du crédit sont-ils justement calculées ?

Pour toute souscription d'un crédit immobilier, les banques exigent habituellement une assurance de prêt. De cette manière, la restitution des fonds sera garantie quand bien même l’assuré deviendrait un jour invalide ou décèderait à la suite d’un accident.

Le taux de la couverture en question est propre à chaque organisme. Il influe sur le montant des mensualités que le souscripteur devra débourser. Généralement, les contrats externes, tels que les assurances dégressives, profitent davantage à l’assuré, d’autant plus qu’ils permettent de réaliser des économies.

Méthode de calcul des cotisations d’assurance de prêt immobilier

Quand les professionnels évaluent le prix des couvertures décès-invalidités, ils ont le choix entre deux modes de calcul. Ce dernier peut se baser sur le montant intégral du crédit souscrit, c’est-à-dire le capital initial. Mais le montant de l’assurance peut aussi dépendre de ce qu’il reste à restituer au fil des années de remboursement.

Certains assureurs de prêt immobilier se réfèrent au capital initial. En effet, le montant des cotisations reste uniforme durant toute la durée de l’emprunt, sachant que le capital emprunté ne change pas. Quel que soit le profil de l’assuré, les mensualités s’obtiennent en multipliant le capital par le taux d’assurance fixé par l’enseigne bancaire. Encore faut-il diviser le résultat par 12.

D’autres, en revanche, optent pour les assurances dégressives. Ainsi, le calcul de la prime est basé sur le montant restant dû. La réévaluation annuelle des cotisations suit donc un tableau d’amortissement : les premières mensualités sont particulièrement élevées mais les primes baissent progressivement jusqu’à l’échéance du prêt.

Un emprunteur déboursant des primes basées sur le capital restant dû est-il avantagé ?

Cette méthode de calcul est privilégiée par les compagnies d’assurance qui proposent des contrats individuels. En effet, les primes augmentent durant les cinq premières années de souscription, en raison notamment du paiement des intérêts.

Vers la fin des remboursements, la cotisation mensuelle diminuera au point d’être plus rentable par rapport à la version fixe.

Il est recommandé de comparer les différentes offres pour bénéficier des meilleures conditions de couverture au prix optimal. Par exemple, maints assureurs se sont spécialisés dans la couverture des risques aggravés.

Toujours est-il que les modalités de remboursement du capital restant dû peuvent être revues dans les cas suivants :

• Augmentation du risque de santé ou du risque professionnel ;
• Vente de la résidence dont l’achat a été financé par le crédit immobilier ;
• Restitution anticipée des fonds empruntés ;
• Rachat du prêt en vue de profiter d’un taux plus bas.

Le souscripteur d’une assurance basée sur le capital initial bénéficie d’une tarification fixe

Quand l’assurance est accordée par la banque prêteuse, elle est généralement calculée sur le capital initial.

Puisque le système de tarification est fixe, les cotisations mensuelles demeurent proportionnelles au montant initial octroyé par l’établissement bancaire.

Si l’assuré estime que cette démarche lui coûte particulièrement cher par rapport aux formules abordées dans les contrats externes, il peut changer d’assureur, comme le prévoit la loi Hamon. Cette dernière stipule qu’il est désormais envisageable de résilier gratuitement et à n’importe quel moment un contrat d’assurance emprunteur au cours de la première année suivant la souscription de l’offre. Dans tous les cas, l’étendue de la protection doit correspondre à celle qui a été établie par la banque prêteuse.

Comme chaque compagnie d’assurance évalue la prime en fonction de ses propres critères, le souscripteur devra préalablement demander un devis pour avoir une idée précise du taux qui lui sera imputé. En effet, la quotité d’assurance, le nombre de garanties incluses dans le contrat, la somme prêtée par la banque et le profil de l’assuré impactent le calcul du taux d’assurance emprunteur.

Exemples de calcul des cotisations d’assurance emprunteur

En calculant le coût assurance de prêt immobilier, l’emprunteur aura une vision plus nette des dépenses qu’il aura engagées pour financer l’achat d'un bien immobilier.

Dans cette optique, il décidera ou non d’opter pour une assurance moins coûteuse qui proposerait néanmoins une couverture similaire.

Avec un crédit immobilier de 200 000 euros remboursable sur 20 ans suivant un taux d’emprunt de 1.5 % et un taux de cotisation de 0,4 %, la couverture coûtera 16 000 euros. En se référant au montant initial de l’emprunt, l’assuré devra débourser mensuellement 66.67 euros de cotisations fixes, soit 800 euros dans l’année.

En revanche, lorsque le calcul des dépenses est basé sur le capital restant dû, le souscripteur devra payer une prime de 66.67 euros durant le premier mois. Le montant sera abaissé au fil des mois, au point d’atteindre une somme de 0,32 euro au cours du dernier mois de remboursement. Quant au coût total de l’assurance, il s'élèvera à 8 432 euros.