Quel taux d’assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 2 janvier 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Souscrire un crédit immobilier reste possible pour les seniors, à condition de trouver une assurance adaptée à un prix abordable. Le risque accru de problèmes de santé pousse en effet les compagnies à appliquer des surprimes ou à refuser certaines garanties. Un contrat individuel en délégation d’assurance est la solution pour bénéficier d’une bonne couverture à un prix compétitif.

Peut-on obtenir un crédit immobilier à plus de 50 ans ?

En théorie, tous les emprunteurs, quel que soit leur âge, peuvent souscrire un emprunt immobilier. Les jeunes comme les seniors sont de plus en plus nombreux à vouloir acheter une résidence principale ou secondaire ou un logement à mettre en location.

Accéder à la propriété offre de nombreux avantages. Cela permet de se constituer un patrimoine – l’achat de sa résidence principale étant l’investissement le plus intéressant –, ou de se constituer une rente. L’immobilier locatif fournit quant à lui un complément financier souvent bienvenu au moment de la retraite.

Peu importe les taux d’intérêt, réaliser un crédit immobilier évite d’avoir à mobiliser toutes ses économies. Cependant, l’âge peut constituer un frein pour obtenir un prêt, mais aussi pour l’assurer. La loi n’impose aucune limite d’âge pour souscrire un contrat, chaque établissement a sa propre politique en la matière.

La date limite fixée par l’assurance emprunteur définit souvent les possibilités pour les emprunteurs ayant dépassé les 50 ans. Par exemple, si la couverture s’arrête à 75 ans, et que le futur assuré a 55 ans, la durée de son prêt ne peut excéder 19 ans. Sachant que dans les faits, les seniors s’endettent sur 12 ans seulement en moyenne, ils peuvent décrocher des conditions intéressantes.

Les prêteurs apprécient d’ailleurs les emprunteurs de plus de 50 ans. En effet, ils n’ont généralement plus d’enfant(s) à charge, ils ont fini de rembourser leurs anciens crédits, et certains ont eu le temps de se constituer un patrimoine conséquent comprenant un bien immobilier, des placements divers, un contrat d’assurance vie, etc. Il ne faut donc pas hésiter à tenter sa chance, l’âge ne représente plus un obstacle insurmontable.

Comment obtenir une assurance emprunteur après 50 ans ?

Pour les seniors, le principal frein à l’obtention d’un prêt immobilier est le coût de l’assurance. Cette couverture est exigée par la banque en prévision de l’incapacité de remboursement de l’emprunteur. Elle prend en charge le décès, la perte irréversible d’autonomie, l’invalidité, les arrêts de travail et la perte d’emploi selon les contrats. Elle protège également le souscripteur et sa famille en leur évitant de grosses difficultés financières. Les garanties s'appliquent si un aléa de la vie prévu dans le contrat d’assurance affecte la capacité de remboursement.

Le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans appliqué pour un senior en bonne santé, non-fumeur, est d'environ 0,32 %. Lorsque le souscripteur dépasse la barre des 60 ans, ce taux grimpe jusqu’à 0,45 % à 0,65 %. Il arrive ainsi qu’il soit supérieur au taux nominal du prêt. Il représente donc une part non négligeable du coût total du crédit immobilier. Mais surtout, en additionnant tous les frais, le TAEG dépasse parfois le taux d’usure en vigueur. La banque est alors obligée de refuser le prêt, n’étant pas autorisée à accorder de financement à un taux supérieur au plafond légal.

Pourquoi le taux d'une assurance de prêt immobilier est-il plus élevé après 50 ans ?

L’âge est considéré par les assureurs comme un facteur aggravant, car la probabilité de développer des maladies invalidantes ou décéder est en nette hausse après 50 ans. Face à ce risque accru, les compagnies augmentent le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans. Cela majore la prime d’assurance, ou exclut certains sinistres du contrat. Le surcoût est d’autant plus important pour un candidat à l’emprunt fumeur, souffrant de diabète, de cholestérol ou d’autres pathologies chroniques.

Tous les calculs des assureurs sont basés sur des statistiques, cela pénalise mécaniquement tous les emprunteurs de plus de 50 ans. En effet, si l’âge est un facteur clé, des jeunes peuvent souffrir de maladies lourdes tandis que certains cinquantenaires ou soixantenaires sont en pleine forme. De plus, si le pouvoir d’achat baisse à la retraite, le risque de défaillance financière due à une perte d’emploi ou à une incapacité de travail disparaît. En prêtant à un retraité, les banques sont certaines que son revenu sera constant jusqu’à la fin du remboursement du prêt. Malgré cela, le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans reste particulièrement élevé.

Les solutions pour faire baisser le taux d’assurance d'un prêt immobilier après 50 ans

Pour trouver une assurance moins onéreuse, il est recommandé de se tourner vers un assureur indépendant, car la plupart des contrats de groupe de banques ne conviennent pas aux emprunteurs plus âgés.

En effet, conçus selon le principe de la mutualisation des risques, ils offrent des conditions standardisées à tous les adhérents. Or, avec l’âge, les ennuis de santé augmentent et requièrent une meilleure prise en charge. Avec la « délégation d’assurance », mise en place par la loi Lagarde en 2010, tout emprunteur est libre de choisir l’assureur et le contrat individuel adapté à sa situation. Cette alternative est recommandée, le niveau de garanties et le tarif étant déterminés en fonction des particularités du profil du demandeur.

En souscrivant une assurance de prêt individuelle, le prix de la couverture est calculé sur le capital restant dû, et non sur le capital emprunté. Cela signifie qu’au fil des années le coût de l’assurance baisse. Cela réduit le coût total du crédit immobilier, et facilite l'accès au prêt pour les seniors.

De plus, il s’agit d’un moyen efficace de contourner le problème de la limite d’âge. Certaines compagnies se spécialisent dans la couverture des emprunteurs « à risques », dont les seniors. Elles développent même des offres sur mesure à leur intention avec une adhésion possible jusqu’à 85 ans et une prise en charge du décès jusqu’à 90 ans. L'âge limite de souscription des organismes traditionnels est le plus souvent fixé à 75 ans. De plus, ces organismes accordent des garanties exclues par les contrats de groupe.

Comparer pour trouver le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans

Faire jouer la concurrence est indispensable pour trouver la formule idéale. La seule contrainte est de dénicher un contrat dont les garanties sont au moins équivalentes à celles octroyées par le prêteur. L’utilisation d’un comparateur en ligne accélère la confrontation de nombreux devis, mais l’aide d’un courtier est également conseillée.

Les emprunteurs qui n’auraient pas eu l’occasion de chercher une assurance en délégation au moment de conclure le prêt peuvent encore se lancer pendant l’année qui suit la souscription, cela grâce à la loi Hamon. Le changement à chaque échéance annuelle reste possible pour des contrats plus anciens en vertu de l’amendement Bourquin.

En 2022, la loi Lemoine permet de résilier à tout moment une assurance de prêt immobilier. Elle représente opportunité pour les plus de 50 ans de trouver un taux d’assurance de prêt immobilier plus attractif.

Les personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent demander à bénéficier de la convention AERAS, dispositif qui a vocation à leur simplifier l’accès à l’assurance et au crédit. Toutefois, la procédure est plus complexe et deux conditions sont imposées : le cumul des prêts du bénéficiaire ne peut excéder 320 000 € et le crédit immobilier doit être soldé avant ses 71 ans.

Les chances de décrocher le financement sollicité sont bien meilleures si l'emprunteur est en mesure de fournir un apport personnel. Il doit correspondre à 20 % au moins du prix d’achat de l’appartement ou de la maison ciblée. Avec un apport personnel élevé, vous réduisez le montant des mensualités du prêt, et sa durée. En réduisant la durée, vous obtenez un taux d’intérêt plus favorable. Il compense un taux d’assurance de prêt immobilier élevé en raison de votre âge et du risque que vous représentez pour la compagnie d’assurance.

Quelles sont les garanties possibles dans un contrat d’assurance de prêt pour les plus de 50 ans ?

Dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier, les assureurs redoutent surtout l’incapacité de travail pour cause de maladie. Le souscripteur doit répondre à un questionnaire de santé, avoir un entretien avec un tarificateur médical et au besoin, se soumettre à des analyses ou examens complémentaires visant à contrôler sa condition physique.

Bon à savoirLa Loi Lemoine permet de ne plus répondre à un questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € pour les propriétaires dont le prêt s’achève avant 60 ans.

Si aucune des demandes d’assurance déposées par l’emprunteur n’aboutit, ce dernier peut négocier avec l’organisme prêteur de fournir d’autres types de garanties :

• le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou d’un portefeuille de valeurs mobilières,
• la prise d’une hypothèque sur un autre bien immobilier dont il est propriétaire,
• le cautionnement.

Bien que ce montage soit plus complexe, dès lors qu’il garantit à l’établissement financier de récupérer le capital prêté assorti des intérêts en cas de défaillance du client cette solution est envisageable. Il reste que sans assurance de prêt, l’emprunteur doit s’attendre à des taux d’intérêt plus élevés, et doit garder à l’esprit qu’il peut perdre ses avoirs s’il ne s’acquitte pas de sa dette suivant les modalités convenues.

Suite à la parution de la loi Lemoine, les éléments contractuels des précédentes lois en vigueur vont être amenés à évoluer.

Questions fréquentes sur l’assurance emprunteur à plus de 50 ans 

Quelles sont les garanties à privilégier pour une assurance emprunteur après 50 ans ?

Les trois garanties exigées par les assurances des banques exigent après 50 ans sont les suivantes :

• Garanties décès.
• Garantie Invalidité.
• Garantie PTIA, perte totale et irréversible d’autonomie.

En choisissant une délégation d’assurance, il sera donc nécessaire de disposer au minimum de ces garanties emprunteur. Consultez le détail de toutes les garanties emprunteur.

Comment sont fixées les conditions d’âge pour l’assurance emprunteur ?

Avec l’âge, obtenir une assurance emprunteur est plus complexe. Certaines compagnies peuvent refuser de vous assurer ou appliquer des surprimes trop élevées. Pour bien choisir votre assurance emprunteur après 50 ans, soyez attentif aux garanties. Passé un certain âge, elles cessent automatiquement. Par exemple, les garanties IPP, IPT et ITT ne sont souvent plus valables après 65 ans. Seule la garantie décès peut couvrir un assuré jusqu’à 90 ans.

Comment choisir son assurance emprunteur en fonction de son état de santé après 50 ans ?

Passé 50 ans, il n’est pas rare de souffrir d’hypertension artérielle ou d’avoir un taux de cholestérol élevé. Ces soucis nécessitent des soins réguliers, et doivent être déclarés. Ils sont considérés comme des risques aggravés de santé par les assureurs. Ainsi, ils peuvent entraîner :

• Des surprimes élevées : augmentation importante du coût de l’assurance de prêt immobilier.
• Des exclusions de certaines garanties.