Quelle assurance emprunteur à plus de 50 ans ?

Souscrire un crédit immobilier reste possible pour les seniors, à condition de trouver une assurance adaptée à un prix abordable. Le risque accru de problèmes de santé pousse en effet les compagnies à appliquer des surprimes ou à refuser certaines garanties. Un contrat individuel en délégation est la solution pour bénéficier d’une bonne couverture à un prix compétitif.

Peut-on obtenir un crédit immobilier à plus de 50 ans ?

Avec les taux d’intérêt historiquement faibles des crédits immobiliers, les candidats à l’accession à la propriété devraient privilégier cette solution de financement à la mobilisation de leurs économies. En effet, alors que la rémunération de certains supports d’épargne peut atteindre 2 % à 2,5 %, les prêts sur 10 ou 15 ans se négocient autour de 1 % à 1,5 %.

En théorie, tous les emprunteurs, quel que soit leur âge, peuvent souscrire un emprunt immobilier. Aussi bien les jeunes que les seniors sont de plus en plus nombreux à vouloir acheter une résidence principale ou secondaire ou un logement à mettre en location.

Accéder à la propriété offre de nombreux avantages. Cela permet de se constituer un patrimoine – l’achat de sa résidence principale étant l’investissement le plus intéressant –, ou de se constituer une rente. L’immobilier locatif permet de se constituer un complément financier qui est souvent bienvenu au moment de la retraite.

Quel que soit le montant des taux d’intérêt, réaliser un crédit immobilier permet de ne pas mobiliser toutes ses économies.

Cependant, l’âge peut constituer un frein pour obtenir un prêt ainsi que pour l’assurer.

La loi n’impose aucune limite, chaque établissement a sa propre politique en la matière. Toutefois, la date limite fixée par l’assurance emprunteur définit souvent les possibilités pour les emprunteurs ayant dépassé le demi-siècle. Par exemple, si la couverture s’arrête à 75 ans, et que le futur assuré a 55 ans, la durée de son prêt ne peut excéder 19 ans. Sachant que dans les faits, les seniors s’endettent sur 12 ans seulement en moyenne, ils peuvent décrocher des conditions intéressantes.

Les prêteurs apprécient d’ailleurs les emprunteurs de plus de 50 ans. En effet, ils n’ont généralement plus d’enfant(s) à charge, ils ont fini de rembourser leurs anciens crédits, et certains ont eu le temps de se constituer un patrimoine conséquent comprenant un bien immobilier, des placements divers, un contrat d’assurance vie, etc. Il ne faut donc pas hésiter à tenter sa chance, l’âge ne représente plus un obstacle insurmontable.

Comment obtenir une assurance emprunteur après 50 ans ?

Pour les seniors, le principal frein à l’obtention d’un prêt immobilier est le coût de l’assurance. Cette couverture est exigée par la banque en prévision de l’incapacité de remboursement de l’emprunteur. Elle prend en charge le décès, la perte irréversible d’autonomie, l’invalidité, les arrêts de travail et la perte d’emploi selon les contrats. Elle protège également le souscripteur et sa famille en leur évitant de grosses difficultés financières si un aléa de la vie prévu dans le contrat d’assurance affecte la capacité de remboursement.

Le taux d’assurance de prêt immobilier appliqué pour une personne en bonne santé se situe généralement entre 0,4 % et 0,6 %. Mais lorsque le souscripteur dépasse la barre des 60 ans, ce taux grimpe jusqu’à 0,8 % à 1,20 %. Il arrive ainsi qu’il soit supérieur au taux nominal du prêt. Il représente donc une part non négligeable du coût total du crédit. Mais surtout, en additionnant tous les frais, le TAEG dépasse parfois le taux d’usure en vigueur. La banque est alors obligée de refuser le prêt, n’étant pas autorisée à accorder de financement à un taux supérieur au plafond légal.

Pourquoi cette cherté de l’assurance de prêt ?

L’âge est considéré par les assureurs comme un facteur aggravant, car la probabilité de développer des maladies invalidantes, de même que le risque de décès est en nette hausse après 50 ans. Face à ce risque accru, les compagnies augmentent le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans, ce qui majore la prime d’assurance, ou exclut certains sinistres du contrat. Ce surcoût est d’autant plus important pour un candidat à l’emprunt souffrant de diabète, de cholestérol ou d’autres pathologies chroniques.

Tous les calculs des assureurs sont basés sur des statistiques, cela pénalise mécaniquement tous les emprunteurs de plus de 50 ans. En effet, si l’âge est un facteur clé, n’oublions pas que certains jeunes peuvent souffrir de maladies lourdes tandis que certains cinquantenaires ou soixantenaires sont en pleine forme. De plus, si le pouvoir d’achat baisse à la retraite, le risque de défaillance financière due à une perte d’emploi ou à une incapacité de travail disparaît. En prêtant à un retraité, les banques sont certaines que son revenu sera constant jusqu’à la fin du remboursement du prêt. Malgré cela, le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans reste particulièrement élevé.

Les solutions pour faire baisser le taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans

Pour trouver une assurance moins onéreuse, il est recommandé de se tourner vers un assureur indépendant, car la plupart des contrats de groupe de banques ne conviennent pas aux emprunteurs plus âgés.

En effet, conçus selon le principe de la mutualisation des risques, ils offrent des conditions standardisées à tous les adhérents. Or, avec l’âge, les ennuis de santé augmentent et requièrent une meilleure prise en charge. Avec la « délégation d’assurance », mise en place par la loi Lagarde en 2010, tout emprunteur est libre de choisir l’assureur et le contrat individuel adapté à sa situation. Cette alternative est recommandée, le niveau de garanties et le tarif étant déterminés en fonction des particularités du profil du demandeur.

D’autre part, en souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous pouvez faire le choix d’une couverture dont le prix peut être calculé sur le capital restant dû, et non sur le capital emprunté. Cela signifie qu’au fil des années le coût de l’assurance baisse, ce qui réduit le coût total du crédit et permet ainsi un meilleur accès au prêt pour les seniors.

De plus, il s’agit d’un moyen efficace de contourner le problème de la limite d’âge. Certaines compagnies se spécialisent dans la couverture des emprunteurs « à risques », dont les seniors. Elles développent même des offres sur mesure à leur intention avec une adhésion possible jusqu’à 85 ans et une prise en charge du décès jusqu’à 90 ans, quand celle des organismes traditionnels s’arrête le plus souvent à 75 ans. De plus, elles accordent des garanties exclues par les contrats de groupe.

Comparer pour trouver le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier après 50 ans

Faire jouer la concurrence est indispensable pour trouver la formule idéale. La seule contrainte est de dénicher un contrat dont les garanties sont au moins équivalentes à celles octroyées par le prêteur. L’utilisation d’un comparateur en ligne accélère la comparaison de nombreux devis, mais l’aide d’un courtier est également conseillée.

Les emprunteurs qui n’auraient pas eu l’occasion de chercher une assurance en délégation au moment de conclure le prêt peuvent encore se lancer pendant l’année qui suit la souscription, cela grâce à la loi Hamon. Le changement à chaque échéance annuelle reste possible pour des contrats plus anciens en vertu de l’amendement Bourquin.

En 2022, la loi Lemoine permet de résilier à tout moment une assurance de prêt immobilier, une opportunité pour les plus de 50 ans de trouver un taux d’assurance de prêt immobilier plus attractif.

Les personnes qui présentent un risque aggravé de santé peuvent demander à bénéficier de la convention AERAS, dispositif qui a vocation à leur simplifier l’accès à l’assurance et au crédit. Toutefois, la procédure est plus complexe et deux conditions sont imposées : le cumul des prêts du bénéficiaire ne peut excéder 320 000 € et le crédit immobilier doit être soldé avant ses 70 ans.

Les chances de décrocher le financement sollicité sont bien meilleures si l'emprunteur est en mesure de fournir un apport personnel correspondant à 20 % au moins du prix d’achat de l’appartement ou de la maison ciblée. Avec un apport personnel élevé, vous réduisez le montant du prêt pour réduire la durée et vous ouvrir les portes du crédit. En réduisant la durée, vous obtenez un taux d’intérêt plus favorable pour compenser un taux d’assurance élevé en raison de votre âge et du risque que vous représentez pour la compagnie d’assurance.

Quelles sont les garanties possibles dans un contrat d’assurance de prêt pour les plus de 50 ans ?

Dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier, les assureurs redoutent surtout l’incapacité de travail pour cause de maladie. Le souscripteur doit répondre à un questionnaire de santé, avoir un entretien avec un tarificateur médical et au besoin, se soumettre à des analyses et examens complémentaires visant à contrôler sa condition physique.

Bon à savoirLa Loi Lemoine permet de ne plus répondre à un questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € pour les propriétaires dont le prêt s’achève avant 60 ans.

Si aucune des demandes d’assurance déposées par l’emprunteur n’aboutit, ce dernier peut négocier avec l’organisme prêteur de fournir d’autres types de garanties :

• le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou d’un portefeuille de valeurs mobilières,
• la prise d’une hypothèque sur un autre bien dont il est propriétaire,
• le cautionnement.

Bien que ce montage soit plus complexe, dès lors qu’il garantit à l’établissement financier de récupérer le capital prêté assorti des intérêts en cas de défaillance du client cette solution est envisageable. Il reste que sans assurance de prêt, l’emprunteur doit s’attendre à des taux d’intérêt plus élevés, et doit garder à l’esprit qu’il peut perdre ses avoirs s’il ne s’acquitte pas de sa dette suivant les modalités convenues.

Suite à la parution de la loi Lemoine, les éléments contractuels des précédentes lois en vigueur vont être amenés à évoluer.

Questions fréquentes sur l’assurance emprunteur à plus de 50 ans 

Quelles sont les garanties à privilégier pour une assurance emprunteur après 50 ans ?

Les trois garanties que les assurances des banques exigent après 50 ans sont les suivantes :

• Garanties décès.
• Garantie Invalidité.
• Garantie PTIA, perte totale et irréversible d’autonomie.

En choisissant une délégation d’assurance, il sera donc nécessaire de disposer a minima de ces 3 garanties.

Comment sont fixées les conditions d’âge pour l’assurance emprunteur ?

Il n’existe pas d’âge limite pour obtenir un crédit et l’assurer.

Les organismes de crédit permettent d’emprunter après 60 ans.

Leur accord dépend de la situation financière du souscripteur et la durée du prêt envisagée.

Avec l’âge, obtenir une assurance emprunteur peut être plus complexe. Certaines compagnies peuvent refuser de vous assurer ou vont appliquer des surprimes trop élevées.

Pour vous aider à bien choisir votre assurance, il convient d’être très attentif sur les garanties. Passé un certain âge, elles cessent automatiquement. Pour exemple, les garanties IPP, IPT et ITT ne sont souvent plus valables après 65 ans. Seule la garantie décès peut couvrir un assuré jusqu’à 90 ans.

Si vous souscrivez une assurance après 60 ou 70 ans, nous vous conseillons de bien comparer les offres pour trouver la compagnie d’assurances qui vous permet d’emprunter tardivement.

Comment choisir son assurance emprunteur en fonction de son état de santé après 50 ans ?

Après 50 ans, le choix de l’assurance prêt dépend de votre état de santé.

À moins que vous ne remboursiez intégralement votre crédit avant vos 60 ans, il est peu probable que vous échappiez au questionnaire médical.

Passé 50 ans, il n’est pas rare de souffrir d’hypertension artérielle ou d’avoir un taux de cholestérol élevé… Ces soucis nécessitent des soins réguliers et doivent être déclarés. Pour les assureurs, ce sont des risques aggravés de santé qui vont entraîner :

• Des surprimes élevées : augmentation du coût de l’assurance importante.
• Des exclusions de certaines garanties.

Notez que dans certains cas de maladie chronique, les assureurs peuvent refuser d’assurer les personnes de plus de 50 ans. Pour obtenir un crédit immobilier, il leur faudra disposer d’autres garanties : cautionnement, hypothèque, nantissement…