De nombreux dépassements des plafonds de loyers observés à Paris

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 janvier 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le samedi 6 janvier 2024 12:24 par la Rédaction Meilleurtaux

À Paris, sauf exception, les bailleurs parisiens sont restreints par un loyer de référence défini en fonction des caractéristiques du logement à louer. Cependant, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne constate un effet réel, mais moins important qu’espéré, du plafonnement des loyers à Paris en 2022. L’Olap estime que « pour plus du quart des baux récemment signés, le maximum légal est dépassé ».

Généralisation du plafonnement des loyers dans les grandes agglomérations

Le plafonnement des loyers est un facteur clé à prendre en compte pour réaliser un investissement locatif à Paris, au risque de voir la rentabilité de l’opération considérablement réduite.

Si la capitale a été pionnière pour l’instauration du plafonnement des loyers, elle n’est plus la seule. Le dispositif existe dans d’autres grandes agglomérations, à savoir Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Villeurbanne, ainsi que les communes de Seine–Saint-Denis Plaine Commune et l’intercommunalité Est Ensemble.

Sa mise en place est par ailleurs prévue dans un futur proche dans 24 communes du Pays basque, incluant Biarritz et Bayonne.

ImportantParis conserve néanmoins une particularité, en étant la première ville depuis le 1er janvier 2023 à pouvoir contrôler directement le respect des règles, et le cas échéant, infliger des amendes aux propriétaires indélicats.

Pour rappel, cette prérogative appartenait jusqu’alors à la préfecture.

Des dépassements plus fréquents pour les petites surfaces

D’après l’Olap,

Environ 136 000 contrats de location entrant dans le cadre de l’encadrement des loyers ont été conclus dans la capitale en 2022, nouvelles entrées et renouvellements confondus.

L’Observatoire précise que

Ces baux concernant 37 % des logements non meublés de la ville.

Il en a analysé un panel de 500, et livre des conclusions édifiantes :

Pour 69 % des emménagements, la fourchette autorisée est respectée, mais dans 28 % des cas, le loyer appliqué est supérieur au plafond.

Cela signifie que 25 % des locations parisiennes ne sont pas conformes à la réglementation.

Les anomalies sont plus nombreuses dans la catégorie des très petites surfaces (moins de 20 m²), avec 70 % de logements loués au-dessus du plafond. Ce phénomène est dû au fait que les bailleurs ont la possibilité d’appliquer des loyers au mètre carré élevés tout en maintenant le loyer mensuel à un niveau abordable. Lors de relocations, c’est-à-dire d’un changement de locataire, l’Olap pointe du doigt une situation alarmante :

Alors que 14 % des loyers sont passés au-dessus du plafond, contre seulement 4 % qui sont revenus en dessous de la limite autorisée.

Des dépassements parfois dus à l’application d’un complément de loyer

Pour autant, selon l’association,

Les dépassements de plafond ne constituent pas nécessairement des infractions, mais peuvent s’expliquer par la facturation par le bailleur d’un complément de loyer.

Celui-ci s’ajoute au loyer de base pour les logements jouissant d’une localisation de choix ou d’un niveau de confort nettement supérieur à leurs équivalents sur le secteur.

Dans son communiqué, l’Olap ajoute que

La faiblesse du taux de progression plus faible des loyers de départ (1,7 %) par rapport à l’indice de référence des loyers (2,5 %) démontre l’efficacité (bien que limitée) de la mesure.

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