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Apport personnel

Pour tout projet d’achat immobilier, l’apport personnel est la somme dont le futur propriétaire dispose pour contribuer à l’investissement initial. Complément de l’emprunt, c’est un élément essentiel du dossier pour convaincre la banque d’accepter le prêt.

Fixé au minimum à 10 % du coût total de l’opération, s’il monte à 30 %, il permet de bénéficier de taux d’intérêt plus compétitifs. Il existe cependant des cas d’emprunt immobilier sans apport.

Apport personnel

Comment se constituer un apport personnel ?

Vos économies sont la première source pour constituer cette mise de départ, qu’il s’agisse d’un compte bancaire classique, d’un livret A, d’un plan d’épargne logement ou tout autre placement (assurance-vie…), d’indemnités de licenciement. Mais il peut également provenir d’un héritage, d’une donation de parents ou grands-parents, d’un emprunt accordé par vos proches, le produit de la revente d’un bien immobilier…

Les produits d’épargne

Même si les rendements des livrets sont très faibles, ils peuvent être défiscalisés. Le livret A est particulièrement intéressant sur ce point, il suffit de faire transférer automatiquement un certain montant fixe sur le livret d’épargne pour obtenir à terme un apport conséquent.

Quant aux contrats d’assurance-vie, elles sont plus indiquées sur le moyen terme, car sa rupture anticipée (avant huit ans) engendre des pénalités fiscales, voire des frais internes à l’organisme de placement.

De même pour un plan d’épargne actions en perte, il faut si possible éviter de le solder, car les moins-values théoriques se transformeraient immédiatement et irrémédiablement en moins-values réelles.

Important Dans tous les cas, si vous visez un crédit immobilier, votre capital doit être garanti.

Pour cela, optez pour les supports en euros, dont le rendement est lent, mais stable.

S’agissant des comptes et plans épargne logement (CEL et PEL), l’attrait est l’accumulation d’un capital utilisable librement, sans que le retrait ne remette en cause les droits à prêt acquis. Et si le prêt épargne logement n’est pas assez attractif, le montant rassemblé fera office d’apport personnel.

Si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de cinquante employés, demandez à votre employeur le déblocage par anticipation du Plan d’Épargne Entreprise (PEE). Ces fonds provenant de votre participation aux bénéfices de l’entreprise se destinent en effet notamment à l’achat de votre résidence principale.

Les « petits » prêts à taux réduit

Important Ne négligez pas les prêts à taux préférentiels que les banques assimilent à un apport personnel.

Même s’ils sont plafonnés, avec leurs taux d’intérêt bonifiés, ils sont précieux pour étoffer votre capital de départ.

Ce sont le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement), le prêt épargne logement (PEL), les prêts aux fonctionnaires, les crédits octroyés par les caisses de retraite ou la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou encore les financements locaux, régionaux et départementaux, le prêt relais.

Le PTZ est de plus en plus sollicité par les primo-accédants (premier achat immobilier ou personnes n’ayant pas été propriétaire de leur domicile principal depuis 2 ans). Sa nouvelle version entrée en vigueur au 1er janvier 2016 a en effet été considérablement assouplie. Le plafond des ressources a été relevé pour que davantage de ménages soient éligibles. La quotité de prêt augmente à 40 %, contre 26 % au maximum auparavant.

Les modalités de remboursement sont également améliorées grâce à l’introduction ou l’allongement de la période de différé total et en réduisant le nombre de tranches de remboursement de cinq à trois.
Autre avantage, le PTZ 2016 finance également les biens anciens sur l’ensemble du territoire, et non plus uniquement dans les 5920 communes éligibles jusqu’à fin 2015, mais à condition de réaliser des travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 25 % du coût total de l’opération, et de les confier à un professionnel. Enfin, l’obligation d’utiliser le logement ainsi financé comme résidence principale est ramenée aux six années qui suivent le premier déblocage des fonds.

Investir en locatif en vue de gonfler son apport personnel

Un bien acheté pour être loué est une autre solution pour vous constituer un apport personnel. Si vous avez souscrit un prêt de courte durée pour avoir ce logement, à moyen terme, la plus-value réalisée sur sa cession s’additionne au capital remboursé pour atteindre un montant conséquent.

Pensez toutefois avant la signature du contrat de crédit à une levée des pénalités pour remboursement anticipé, sinon vous aurez un manque à gagner.

En outre, une telle démarche prouve à l’organisme prêteur que vous êtes capables de rembourser votre emprunt.

L’apport personnel est-il obligatoire pour acheter ?

Apport personnel pour un achat immobilier

Bien qu’il soit possible, sous certaines conditions « drastiques », d’emprunter sans apport personnel, ces cas se font rares, surtout pour l’achat d’une résidence principale.

De plus, l’apport est fortement conseillé pour séduire le banquier. En effet, si vous participez financièrement au financement de votre future demeure, la banque se montrera plus encline à vous accorder le crédit sollicité. Votre effort de thésaurisation contribue à rassurer le prêteur sur votre capacité à épargner un peu chaque mois et à honorer la dette que vous vous apprêtez à contracter.

Plus votre apport est élevé, moins votre profil sera considéré comme risqué, et meilleures seront les conditions d’obtention, tant en termes de taux que de frais de dossier. Même le délai de traitement de votre dossier est raccourci.

Mais l’apport n’est pas l’unique critère d’appréciation de votre demande par la banque. Elle prend également en compte votre niveau d’endettement actuel, la stabilité de votre situation professionnelle, la possible évolution de vos revenus (baisse consécutive à un départ à la retraite proche, naissance d’un enfant, etc.) et votre capacité à mettre de l’argent de côté.

La banque n’est pas la seule à trouver un intérêt à l’apport personnel. Il vous permet de réduire votre endettement. Le capital emprunté étant réduit, son coût est également allégé, de même que le nombre d’échéances. En plus, vous payez comptant différents frais annexes indissociables d’une acquisition immobilière comme les frais de notaire, l’indispensable garantie comme la caution ou l’hypothèque, ainsi que d’éventuels travaux, etc.

Comment calculer son apport personnel ?

Votre dossier de demande de crédit immobilier devra toujours mentionner l’apport personnel que vous vous proposez de mettre sur la table. Il est exprimé en pourcentage du montant global de l’opération.

Par exemple si vous projetez d’acquérir un bien d’une valeur de 200 000 euros avec un apport personnel de 40 000 euros, le pourcentage de cet apport s’élèvera à 20 % (40 000/200 000). Le montant à emprunter sera donc de 160 000 euros, ce qui correspond à 80 % du prix d’achat.

Il y a une autre approche, qui consiste à partir de l’apport dont vous disposez pour évaluer le capital auquel vous pouvez prétendre.

Elle consiste à ajouter à votre apport le montant de mensualité que vos revenus vous permettent.

Par exemple, vous gagnez mensuellement 4000 euros, et envisagez de consacrer 1200 euros au remboursement de votre prêt à l’habitat. En prenant un taux de 2,60 % (incluant l’assurance) sur 15 ans, vous pouvez obtenir 178 703 €, et vous savez quelle valeur de bien vous pouvez viser (après déduction du coût des garanties et les frais de dossier).

Si en théorie, la part de l’apport sur le montant total du financement peut varier de 1 % à 99 %, en pratique, la banque demande 10 % afin de couvrir au moins les frais de notaire. Si vous pouvez ajouter 20 %, la banque consentira un taux de 20 % à 30 % inférieur à celui d’un dossier équivalent sans apport.

Habituellement, les candidats à l’emprunt n’apportent pas plus de 50 % du montant de l’acquisition.

Attention à ne pas vider votre épargne dans l’unique but de maximiser votre apport personnel. Gardez toujours un petit bas de laine pour faire face à des dépenses imprévues.

Si vous pouvez disposer de 30 % ou 40 % sans désinvestir totalement votre épargne, c’est suffisant pour négocier de bonnes conditions de crédit tout en assurant votre sécurité. Et si vous devez réaliser quelques travaux pour un logement ancien, notamment en matière de performance énergétique, ou engager des dépenses supplémentaires, vous disposez d’une plus grande marge de manœuvre.

Pourquoi les banques apprécient-elles autant l’apport personnel ?

Finances personnelles

Si les banques accordent une telle importance à l’apport personnel, c’est parce que celui-ci est un excellent indicateur de votre capacité future de remboursement en tant que souscripteur du prêt, et vos qualités de gestionnaire.

L’effort que vous avez consenti pendant plusieurs années pour avoir un pécule à mettre dans l’acquisition de son logement est un signal positif.

Par ailleurs, il indique au prêteur que l’emprunteur devrait être en mesure d’absorber le différentiel entre son loyer et les échéances de remboursement. Enfin, en cas de perte de valeur du bien à l’avenir, l’épargne de l’emprunteur doit lui donner les moyens d’y faire face.

Le taux comprend une part consacrée à la couverture du risque d’impayés. Lorsque l’apport par rapport au montant global de l’acquisition augmente, cette part se réduit proportionnellement, puisque la banque sait qu’elle court un moindre risque.

Quel montant exigent les banques ?

La loi n’impose pas d’apport personnel minimal, mais comme nous l’avons spécifié, les banques privilégient les emprunteurs qui fournissent un apport minimum correspondant à 10 % du montant global du projet afin de financer au moins les frais de notaire et de caution.

Le montant global pris en considération comprend le prix d’achat, auquel s’ajoutent les éventuels frais de courtage ou de négociation, les droits de mutation (frais de notaire) et le coût des garanties financières, que vous passiez par une caution d’un organisme ou par une garantie hypothécaire.

Mais si vous parvenez à rassembler jusqu’à 20 % ou 30 %, voire 40 %, vous entrez dans la catégorie des très bons profils, qui vous permettra d’obtenir une réponse plus rapide et un taux d’intérêt plus bas.

Que faire en cas d’absence d’apport ?

Manque d'apport personnel

Malgré la multiplicité des mannes pour se constituer un apport personnel, et des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, certains emprunteurs ne disposent pas de fonds propres à engager dans leur projet immobilier. Les jeunes actifs en début de carrière qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner en font partie.

Heureusement, même si elles se font rares, certaines banques acceptent de financer des demandes sans apport personnel. On parle dans ce cas de crédit à 100 % ou 110 % si l’établissement prêteur prend les charges annexes comme les frais de notaire en plus du prix d’achat.

Bien entendu, n’obtient pas une telle faveur qui veut. La banque se montre encore plus pointilleuse dans l’analyse de ce type de dossier, qui se doit d’être solide et inclure de bonnes garanties.

Les premiers éléments sur lesquels l’analyste se penche sont : les revenus du ménage, ses éventuels placements, la gestion saine de ses comptes (sans découvert ni grosse dépense superflue) et son historique d’endettement.

Plus que le niveau de salaire ou le taux d’endettement, ce qui lui importe est la notion de « reste à vivre » : c’est l’argent dont dispose le ménage chaque mois après le règlement de toutes les charges.

En effet, les banques considèrent que le taux d’endettement maximum d’un ménage ne doit pas dépasser 33 %, c’est-à-dire que les mensualités de crédit ne représentent pas plus du tiers de ses revenus. Mais à taux d’endettement égal, le reste à vivre n’est pas le même selon que ces revenus mensuels s’élèvent à 2 000 euros ou 6 000 euros.

Une situation professionnelle stable représente un atout de taille ; idéalement, les deux conjoints devraient travailler sous Contrat à durée indéterminée (CDI).

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le logement souhaité constitue une garantie supplémentaire par le biais de l’hypothèque ou de la caution.

En cas de défaut de paiement par l’emprunteur, la banque peut se rembourser sur la vente du bien. Pour cette raison, la localisation de ce dernier est cruciale, car en fonction de la qualité de son emplacement, il sera plus ou moins exposé à une dépréciation.

Enfin, notez que même si vous décrochez un prêt immobilier sans apport, le taux d’intérêt sera plus élevé qu’un financement équivalent pour lequel l’emprunteur s’implique financièrement.

Apport personnel pour demander un crédit pour entreprise

L’apport personnel ne concerne pas uniquement un projet d’acquisition immobilière. Il s’avère également indispensable en vue de solliciter un financement bancaire pour soutenir une entreprise en plus des diverses aides, des sociétés de capital-investissement, etc.

Généralement, la banque ne prête pas pour un investissement initial, mais pour l’acquisition d’un bien mobilier ou immobilier (fonds de commerce, locaux commerciaux…) dont elle pourra se servir comme garantie. Dans ce cas, le montant de l’apport sera compris entre 20 % à 50 % en fonction de la nature de l’actif.

Conclusion

Vous l’aurez compris, il n’existe pas de cas standard en matière de prêt et d’apport personnel.

N’hésitez pas à recourir aux outils de simulation de prêt immobilier, en jouant sur le montant de l’apport personnel, vous constaterez l’évolution du taux, de la durée de remboursement, etc.

Vous pourrez par la même occasion juger de l’intérêt de puiser dans votre épargne ou d’attendre qu’elle fructifie, quitte à reporter votre projet.

Avant de vous engager, demandez conseil à votre conseiller bancaire. Même si au final, vous ne toucherez pas à votre épargne pour cette opération spécifique, il connaît votre épargne et vous recommande la stratégie la plus fructueuse.

Un courtier spécialisé tel que Meilleurtaux est également un partenaire précieux, nous vous accompagnons depuis l’étude de votre situation au montage du dossier et à la négociation des conditions les plus avantageuses auprès des établissements bancaires.

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