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Crédit immobilier sans apport

La non-possession d’apport personnel ne constitue plus un obstacle pour les particuliers qui désirent solliciter un prêt auprès des banques.

Pour solliciter un prêt, un emprunteur doit présenter un dossier solide et des arguments convaincants. Cela est d’autant plus valable pour les particuliers qui n’ont aucun apport personnel à présenter en garantie du prêt qu’ils désirent obtenir.

Adopter une bonne stratégie de négociation en faisant jouer la concurrence peut tout aussi bien être efficace. En effet, les banques n’ont pas complètement exclu ceux qui ne peuvent rien apporter. Elles sont, au contraire disposées à leur accorder un prêt, cela toutefois sous certaines conditions, et sur la base d’un profil bien défini.

Crédit immobilier sans apport

Une démarche difficile mais envisageable

Notre directrice de la communication, Maël Bernier, annonce les éventuelles difficultés qu’un emprunteur peut rencontrer si celui-ci veut emprunter sans apport. D’après elle, c’est en effet une procédure très ardue, mais tout à fait envisageable.

Certains établissements financiers accordent encore, pour certains candidats au prêt, un financement pour leur projet, bien qu’ils ne disposent pas de fonds propres. Selon un professionnel du domaine, le prêt à 110% peut même être accessible en de telles conditions.

Qu’est-ce qu’on entend par apport personnel ?

Lorsqu’un particulier emprunte de l’argent à un établissement financier, il lui est exigé de présenter une somme qu’il devra investir dans son projet d’acquisition d’un bien immobilier. Généralement, il s’agira d’une épargne, d’une rente, ou de la somme récoltée lors d’une revente d’un bien.

Cette somme a pour vocation d’alléger les allocations dans le cas où son détenteur serait amené à solliciter un crédit auprès d’un établissement bancaire. Elle sera alors dédiée au paiement des frais rattachés aux diverses procédures de l’achat : les frais de dossier, les frais de notaire, ou encore l’honoraire de l’agence.

Bien souvent, les banques demandent à l’emprunteur d’avancer ces frais, mais il est tout à fait possible de faire la demande d’un prêt sans avoir à détenir une telle somme au départ.

D’un autre côté, au cas où la banque prend la décision d’octroyer un crédit sans apport à un demandeur, un financement à 110% sera adéquat pour sa requête. En ce sens, la banque accordera un crédit à hauteur de 100% de la valeur du bien, et les 10% supplémentaires correspondront aux divers frais énoncés ci-dessus.

L’apport personnel : un appui à la décision des banques

Selon les spécialistes du crédit, le pouvoir d’un emprunteur à présenter un apport personnel constitue un avantage considérable qui peut jouer en sa faveur lors d’une demande de crédits auprès des banques. Toutefois, bien que ce soit un appui indéniable pour son dossier, l’apport personnel ne détermine en rien le taux à appliquer à l’emprunt.

Apport personnel d'un couple L’évaluation de l’établissement prêteur va essentiellement porter sur la situation générale du ménage, ce qui lui permettra d’émettre une proposition plus adaptée à la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Ce qui est intéressant dans les démarches de financement, c’est de savoir faire jouer la concurrence. En effet, comme il existe de nombreux établissements spécialisés dans le domaine, l’emprunteur peut toujours trouver de meilleures conditions auprès d’une entité qu’une autre.

En outre, un prêt doit toujours être soumis à une assurance. Mais ce service peut avoir un certain poids sur les échéances. Il serait alors plus judicieux de faire appel à un courtier en assurance pour trouver les meilleurs contrats de garantie, tant en service qu’en coût.

Un crédit sans apport : dans quel cadre de projets ?

Un crédit sans apport peut être demandé dans le cadre d’un prêt à la consommation aussi bien que dans celui d’un prêt immobilier. La nature du projet n’est pas très importante pour l’établissement emprunteur, tant que celui-ci peut établir une étude de faisabilité du financement.

Un couple face au banquier au sujet de l'apport de crédit

S’il s’agit d’un emprunt immobilier, il conviendra à la banque de considérer les délais plus longs pour le traitement de la demande, car les justificatifs demandés à l’emprunteur sont plus nombreux que pour les autres prêts et la mise en place d’une garantie pour le bien immobilier en question.

ImportantUn crédit peut s’obtenir de différentes manières. Un emprunteur peut recourir à un établissement bancaire, ou encore opter pour un établissement spécialisé. Afin de ne pas s’embêter avec les procédures et surtout d’augmenter ses chances de se voir octroyer un crédit, une personne peut faire appel à un courtier ou un mandataire.

Ce genre de professionnel a des relations avec les établissements emprunteurs, qui lui permettant d’assurer une négociation plus prometteuse en vue de l’obtention d’un prêt sans apport, tout en conservant des conditions moins rigides pour l’emprunteur.

Dans tous les cas, le demandeur de prêt devra procéder à une comparaison des établissements emprunteurs, en effectuant une simulation de crédit des offres proposées par ces derniers.

Qui peuvent en être les bénéficiaires ?

Trois catégories d’emprunteurs sont essentiellement concernées par le prêt sans apport.

1En premier lieu, il y a la catégorie des jeunes qui viennent d’intégrer la vie active. Logiquement, ils n’ont pas encore eu le temps de faire des épargnes pour affronter une telle situation.

2En second lieu viennent les particuliers qui souhaitent procéder à une acquisition, mais qui préfèrent garder leurs épargnes, bien qu’elles soient solides.

3Puis, il y a les investisseurs. Pour ce dernier cas, le financement d’un projet par voie de crédit est un moyen efficace pour optimiser sa fiscalité. En effet, la réduction de son assiette fiscale dépend de l’importance de son emprunt, car les intérêts sont déductibles pour les loyers en location vide et des gains locatifs pour les locations meublées.

Négocier un crédit sans apport personnel

Le surfinancement est généralement accordé par les banques dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, un cas de renégociation d’un crédit ou de vente d’un bien pour le rachat d’un autre ou encore l’investissement locatif représentent des situations moins douteuses pour les banques, du fait que dans ces cas, l’emprunteur peut être en mesure de fournir un apport personnel plus rassurant, car il détient un profil patrimonial conséquent grâce à la liquidité qu’il aura récoltée de la revente de son bien.

Banquier et client lors d'une négociation d'un crédit

Pour les primo-accédants qui ne disposent pas d’apport personnel, les négociations pour l’obtention d’un prêt vont être plus compliquées, car les banques veulent garder le principe de l’apport à 10% du montant total du prêt pour l’octroi d’un crédit.

En outre, le service économique du Crédit Agricole estime que le taux est « assez élevé », vu que d’après le régulateur bancaire, il atteint les 18% pour toutes les catégories de prêt confondues.

D’un autre côté, les banques considèrent l’apport personnel comme étant un facteur de réduction de risque. Dans leur logique, cette participation de l’emprunteur est un témoin de sa capacité à effectuer des épargnes de façon régulière. Cela les amène alors à se rassurer sur le fait que l’emprunteur n’aura pas de souci à payer les mensualités de son emprunt.

Ainsi, tant pour la banque que pour l’emprunteur, la détention d’un apport personnel diminue les risques, au cas où ce dernier se trouve dans l’obligation de vendre son logement à un tarif plus bas que le prix auquel il l’a acheté.

Les meilleurs arguments pour obtenir un prêt sans apport

Afin de se voir octroyer un prêt à hauteur de 100% du montant recherché, un emprunteur devra avancer les raisons pour lesquelles il ne peut pas fournir d’apports personnels. Pour les jeunes primo-accédants qui viennent de se construire une vie professionnelle, prouver à leur banque qu’ils n’ont pas encore eu le temps ou l’occasion de mettre de l’argent de côté ne sera pas un véritable combat.

L’essentiel est que leur situation professionnelle puisse leur garantir une sécurité financière. S’il est prouvé qu’un meilleur avenir les attend ultérieurement, ils n’auront aucun mal à obtenir un accord pour un prêt à 100% et même plus.

Mais le manque d’apport peut aussi s’expliquer par un évènement personnel qui a eu un effet dévastateur sur les économies de l’emprunteur, tel qu’un divorce ou une maladie. Le fait que de tels évènements se soient produits dans la vie du demandeur ne posera pas de souci pour la banque, tant que sa situation financière demeure stable.

Le fait de disposer d’un ou plusieurs placements financiers peut être un grand avantage qui plaidera en faveur de l’emprunteur. Les comptes sur livret et l’assurance-vie de ce dernier sont des preuves de la capacité de celui-ci à réaliser des épargnes.

Cela constitue non seulement une assurance pour le créditeur, mais peut aussi servir de garantie si l’emprunteur se trouve dans une situation qui le met en difficulté de règlement de ses dettes. Dans ce cas, il peut envisager de solder lesdits placements afin d’honorer la totalité ou une partie du prêt immobilier qu’il a contracté.

L’emprunteur peut solliciter un prêt sans apport avec un taux de 2,60% en gardant la totalité de ses placements. Ainsi, les placements génèrent 3,20% d’intérêt, et l’emprunteur ne peut que s’en retrouver gagnant.

Préparation du dossier pour la demande de prêt à 110%

Bien que les particuliers soient de plus en plus attirés par l’emprunt bancaire à faible taux, la peur d’un refus constitue encore un facteur de blocage pour un grand nombre de personnes. D’un autre côté, la demande des 10% d’apports personnels obligatoires demeure aussi un frein pour certains, qui ne sont pas en mesure d’en présenter.

Jeune homme en préparation de son dossier immobilier

Alors, si les établissements bancaires favorisent certains critères, les éléments d’argumentation tels que le contrat en CDI, le montant des revenus, ou encore la capacité d’épargne du demandeur doivent jouer à son avantage pour l’aider à obtenir le prêt dans les meilleurs délais.

Toutes les demandes de crédits sont soumises à une analyse minutieuse, afin d’étudier la faisabilité du financement. Ainsi, une demande de crédits à 100% suivra les mêmes procédures d’analyse afin de déterminer si le financement à 110% peut être appliqué. L’emprunteur doit alors préparer son dossier de façon à ce qu’il puisse convaincre la banque de le financer.

Le dossier doit alors se suffire à lui-même sur le plan de l’argumentation. Il doit être défendable et prouver le sérieux de l’emprunteur ainsi que son implication dans son projet. L’établissement emprunteur doit percevoir l’aboutissement du projet et être convaincu de sa faisabilité.

L’emprunteur doit, pour sa part doit fournir toutes les pièces indispensables telles que l’avis d’imposition, les relevés de compte bancaire, le bulletin de salaire, ainsi que d’autres pièces susceptibles d’appuyer la demande. Si la demande est faite au nom d’un couple, la détention d’un contrat à durée indéterminée sera obligatoire, au moins pour l’un d’entre eux.

L’emprunteur doit être aussi franc que possible. Toutes les questions posées par la banque doivent être répondues avec des réponses exactes et précises. Les banques optent toujours pour un risque minimum pour leurs crédits. Ainsi, l’emprunteur doit être certain qu’il peut assurer le remboursement de son emprunt grâce à la stabilité de sa situation financière.

Par contre, un compte bancaire qui présente un découvert est un grand désavantage pour le demandeur. Si néanmoins le demandeur se trouve dans un tel cas, il sera plus judicieux de reporter la demande pour une date plus favorable, le temps que son compte soit redressé.

La détention d’un plan de redressement peut servir d’une bonne argumentation. Pour ce faire, il devra effectuer un calcul basé sur les mensualités qu’il aura à payer et le montant de son emprunt en tenant compte de ses ressources financières et du prix du bien immobilier qu’il envisage d’acheter.

ImportantEn outre, aussi élevé que puissent être les revenus de l’emprunteur, les mensualités qu’il devra honorer ne pourront excéder 35% de son salaire, que le crédit soit avec ou sans apport.

Les prêts annexes : un appui à la demande de crédit à 110%

En dehors de la présentation d’un dossier irréprochable, l’emprunteur peut aussi augmenter ses chances d’obtenir un crédit s’il a contracté des prêts aidés. Cela peut en effet être considéré comme une substitution à un petit apport.

Traitement d'une demande de crédit

Ainsi, le PTZ, le prêt entreprise ou départemental peuvent être considérés comme des apports personnels, et faciliter ainsi l’obtention d’un crédit. Par ailleurs, lesdits prêts ne seront que des additifs, mais ne permettront pas à l’emprunteur de couvrir les frais rattachés au crédit qu’il demande.

En d’autres termes, même si l’emprunteur ne dispose pas d’apport personnel pour demander un crédit, cela ne l’exclut pas définitivement de la possibilité d’en obtenir un auprès d’un établissement bancaire ou d’une structure spécialisée.

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