Coût de l'assurance de prêt immobilier

SOMMAIRE

Cout assurance pret immobilier

Le coût de l’assurance de prêt immobilier est un élément essentiel à prendre en compte pour connaître celui du financement. Il se calcule de différentes façons sur la base de multiples critères. Son montant pouvant varier du simple au double selon le type de formule et d’établissement qui la propose.

Comment est calculé le coût de l’assurance de prêt immobilier ?

Pour calculer la cotisation d’assurance de prêt immobilier, les banques raisonnent soit sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté. Dans le premier cas de figure, son montant varie, dans le second, il reste fixe tout au long de la vie de l’emprunt.

Calcul sur la base du capital restant dû

Si l’assureur opte pour ce mode de calcul, le montant de la prime évolue chaque année proportionnellement au capital qui reste à rembourser. Un autre facteur influe sur la cotisation : l’âge de l’assuré. En effet, au fil des années, le niveau de risque lié au profil de ce dernier augmente.

Concrètement, durant les premicères années de remboursement du crédit, les cotisations de plus en plus importantes à cause du risque lié à l’âge. Mais à mesure que la majeure partie du capital est remboursée, elles commencent à diminuer de manière significative, puisqu’elles portent sur un montant de moins en moins élevé.

Calcul capital restant du

Certaines assurances facturent une somme forfaitaire fixe annuelle par tranche de capital emprunté (par exemple des tranches de 1000 €).

Important Ce système dégressif s’avère particulièrement avantageux lorsque l’on considère le coût total de l’assurance.

Calcul sur la base du capital emprunté

Lorsque cette méthode est utilisée pour déterminer la cotisation mensuelle, celle-ci reste invariable jusqu’à la fin du contrat, puisque la référence est le capital de départ, et non le capital restant dû année après année.

La prime d’assurance est prise en compte dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG) du prêt. Pour déterminer le coût mensuel de l’assurance de crédit immobilier, il suffit de multiplier la mensualité du capital souscrit par le taux de l’assurance et de diviser le résultat par 12 mois.

Par exemple avec une mensualité de remboursement de 1200 euros couvert par une assurance au taux de 0,32 %, il faut multiplier 1200 par 0,32 et diviser par 12, ce qui donne un coût de 32 euros par mois pour l’assurance emprunteur. Pour en connaître le coût annuel de l’assurance emprunteur, il reste à multiplier ce prix par le nombre d’années de durée prévue du prêt.

La majorité des contrats de groupe proposés par les banques reposent sur ce système, de même que certaines formules d’assurance en délégation.

Quels sont les facteurs qui impactent le prix d’une assurance de crédit ?

Outre la méthode de calcul, les assureurs prennent en compte différents critères classés en 3 grandes catégories pour évaluer le profil du futur assuré et établir une tarification adaptée. Celle-ci peut être normale, être majorée (les surprimes) ou comporter des exclusions.

1 Le risque médical :

Il comprend l’âge, les éventuels antécédents médicaux ou problèmes de santé actuels, le fait de fumer ou non.

2 Le risque professionnel :

Non seulement sa stabilité (les agents de la fonction publique bénéficient de la sécurité de l’emploi), mais aussi d’éventuels risques spécifiques à son exercice.

3 Les activités de loisirs :

Quelques-unes étant considérées « à risque », tout comme certaines professions.

Dans tous les cas, l’assuré doit répondre à un questionnaire médical détaillé, et la banque ou la compagnie d’assurance se réserve le droit de demander des examens complémentaires. Remplir ce questionnaire de manière précise, exacte et exhaustive est primordial, car toute omission ou fausse déclaration peut entraîner le refus d’indemnisation par l’assureur, voire la déchéance du contrat à tout moment.

Cas particulier des personnes souffrant de maladies graves

Afin de permettre à cette tranche de la population de trouver une bonne assurance emprunteur sans surprime ni exclusion et accéder au crédit, les différents acteurs du marché ont signé la convention AERAS : pouvoirs publics, fédérations des banques et assurances, associations de malades et de défense des consommateurs.

Par ailleurs, depuis cette année, à l’initiative du président de la République, les anciens malades du cancer et de l’hépatite bénéficient du « droit à l’oubli ». Entre 5 à 10 ans après la fin de leur protocole thérapeutique, ils sont dispensés de toute mention de leur maladie sur le questionnaire de santé médical obligatoire préalable à toute souscription d’une assurance de crédit immobilier. Une liste des pathologies éligibles, avec les délais à respecter, a récemment été publiée. Elle devrait s’étoffer chaque année avec des maladies supplémentaires, au gré des avancées de la médecine.

Pourquoi le coût de l’assurance impacte-t-il le coût total d’un crédit immobilier ?

Lorsqu’ils prévoient de souscrire un crédit immobilier, les particuliers se contentent trop souvent de calculer les intérêts correspondants. Or, le coût d’un emprunt immobilier ne s’arrête pas à ceux-ci.

Important Il comprend également les garanties exigées par la banque (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d’une société spécialisée), les frais de dossier et le cas échéant, les pénalités pour remboursement anticipé, sans oublier la prime d’assurance.

Assurance emprunteur est une obligation pour les banquesBien qu’aucune loi ne l’impose, l’assurance de prêt est une condition sine qua non d’obtention d’un prêt immobilier. La banque cherche à se prémunir d’une éventuelle défaillance de l’emprunteur dans le cas où son décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail due à une maladie ou à un accident l’empêcherait d’honorer sa dette.



Et le prix de cette assurance emprunteur représente au minimum 25 % du coût global du crédit, mais peut parfois atteindre le tiers.

De plus, près de deux années et demie de recul, les taux d’intérêt, établis à des seuils historiques, et qui continuent à battre leurs propres records mois après mois. Une des conséquences de ce phénomène est l’augmentation mathématique de la part relative de l’assurance emprunteur, qui devient un gros poste de dépense pour l’emprunteur.

Pour illustrer l’augmentation du poids de l’assurance, considérons un crédit de 200 000 euros remboursable sur 20 ans. En novembre 2008, lorsque les taux d’intérêt étaient à leur plus haut, à 5,40 % en moyenne, la part de l’assurance sur le coût total du prêt était de 11 %. En juin 2012, alors que le taux moyen était descendu à 4,30 %, à taux d’assurance égal, celle-ci pesait 14,5 %. En 2015, avec la chute des taux à 2,7 % sur 20 ans, elle correspond au quart du coût global.

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