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Qu’est ce que l’assurance prêt immobilier ?

assurance pret immobilier Un prêt à l’habitat comporte des frais supplémentaires auxquels les emprunteurs ne pensent pas … Ces frais s’ajoutent aux mensualités remboursés et gonflent le coût total de votre crédit !

Aussi connu sous le nom d’assurance de prêt, assurance crédit ou encore assurance emprunteur, l’assurance prêt immobilier permet de couvrir le remboursement des échéances de votre prêt immobilier en cas d’impayés – et augmente le coût de votre emprunt.

Le cycle de remboursement d’un crédit peut être perturbé par divers risques tels que le décès, les accidents entrainant une invalidité permanente et totale (IPT) ou partielle (IPP), une incapacité temporaire et totale de travail (ITT), mais également la perte d’emploi.

Pour pallier à ces complications, l’organisme prêteur exige une assurance de prêt immobilier pour couvrir les risques liés au crédit.

Illustration du mécanisme de l'assurance emprunteur

assurance credit

Vous l'aurez très certainement compris, une assurance emprunteur dont la durée est calée sur celle du prêt est indispensable. D’un côté, elle protège la banque d’une éventuelle défaillance de son client, car l’assureur prend le relai pour le remboursement intégral du capital et des intérêts, ou prend en charge une partie des échéances. Pour l’assuré et sa famille, elle représente une sécurité, lui évitant un endettement supplémentaire ou la saisie du bien acheté pour couvrir les échéances encore dues.

Important Le poids de l’assurance crédit sur le coût total du crédit est d’autant plus important que les taux d’intérêt sont actuellement très faibles. Ainsi, il peut atteindre jusqu’à 25 %, voire 40 % de l’ensemble. Le coût de l’assurance de prêt est divisé en mensualités qui s’ajoutent aux intérêts du prêt.

Pour un tel montant, l’assuré a tout intérêt à se procurer les meilleures garanties, avec le minimum d’exclusions.

Le choix de l’assurance crédit immobilier

En règle générale, l’organisme prêteur correspond à un établissement bancaire. Ce dernier tend à vous imposer son assurance de prêt – aussi appelé « assurance groupe ».

  • Néanmoins, tout emprunteur est libre de choisir son assurance prêt immobilier.

Que cela soit auprès d’un assureur ou par le biais d’un courtier immobilier, les lois Lagarde et Hamon offrent cette souplesse aux consommateurs.

Pour profiter de cette liberté de mouvement, les emprunteurs doivent présenter un niveau de garantie équivalent à l’assurance groupe de la banque prêteuse.

Trouvez l’assurance prêt immobilier adaptée à vos besoins

Pour trouver l’assurance la mieux adaptée à son profil et ses besoins, une comparaison minutieuse des conditions générales et dispositions particulières de plusieurs contrats s’impose. Les outils gratuits en ligne permettent de se faire une idée des options existant sur le marché. Si possible, il est vivement recommandé de recourir aux services d’un professionnel pour étudier les garanties proposées et souscrire aux options adaptées au profil de l’emprunteur.

Libre choix de l’assurance de prêt immobilier

Les emprunteurs sont libres de choisir leur assurance de prêt immobilier. Mais liberté n’équivaut pas forcément avec facilité.

L’établissement prêteur propose systématiquement son contrat d’assurance de groupe maison (contrat "collectif"), et de nombreux emprunteurs l’acceptent par souci de simplicité. Toutefois, les garanties et le tarif sont standards, communs à tous les profils d’emprunteurs.

Or, avec une formule individuelle, les économies potentielles sont importantes, pour une couverture personnalisée, surtout pour les personnes jeunes et en bonne santé. C’est tout l’intérêt de la délégation d’assurance.

La loi permet ainsi aux particuliers de s’assurer ailleurs en 3 moments distincts selon les 3 textes réglementaires ayant réformé le secteur.

La loi Lagarde

Instaurée par la Loi Lagarde en 2010, cette règle permet à l’emprunteur de s’adresser à la compagnie de son choix, sous réserve que le contrat sélectionné présente a minima un niveau de garantie équivalent à celui du contrat collectif proposé par l’organisme de crédit.

La loi Hamon

Depuis le 26 juillet 2014, pendant les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, la résiliation et le changement d’assurance sont autorisés à tout moment et sans pénalités.

La loi Sapin II

Pour tout contrat souscrit depuis le 23 février 2017, il est possible de résilier son contrat à chaque date anniversaire de la souscription du contrat d’assurance emprunteur. Cette faculté sera étendue à tous les crédits en cours de remboursement à compter du 1er janvier 2018. Le prêteur doit être notifié deux mois avant l’échéance du contrat initial.

La condition d’équivalence des garanties

Dans tous les cas précités, l’offre d’assurance emprunteur alternative à celle de la banque doit présenter au minimum des conditions équivalentes. À défaut, la banque peut la rejeter, mais tout refus doit être motivé. Par ailleurs, il lui est interdit d’augmenter le taux de crédit ou facturer des frais supplémentaires.

Pour faciliter la comparaison des offres par le candidat au crédit, l’établissement prêteur est aujourd’hui tenu de communiquer le détail de ses exigences sous la forme d’une fiche standardisée d’information. Celle-ci doit être remise à l’emprunteur dès l’étape de l’établissement de l’offre préalable de prêt, voire au moment de la première simulation. Certaines mentions sont obligatoires : les caractéristiques du prêt (montant, durée…), les garanties comprises, le taux et coût de l’assurance, ainsi que le droit de l’emprunteur à souscrire son assurance auprès de la compagnie de son choix.

Afin de limiter les rejets abusifs, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a fixé une liste de dix-huit critères destinée à faciliter la comparaison entre les garanties présentées dans les différents contrats consultés.

assurance credit immobilierL’assurance emprunteur est un marché sur lequel les tarifs varient – du simple au triple – en fonction de nombreux critères : l’âge, la durée du prêt, l’état de santé

Il est donc essentiel de vous faciliter la tâche ! Pour cela, Meilleurtaux travaille avec les principaux assureurs (AFI ESCA, Allianz, April Assurances, AXA, BPSIS, Cardif, Generali, Groupe Pasteur Mutualité, Macif, Metlife, Mutlog et Spheria Vie) et vous offre la possibilité de comparer ET obtenir des devis des meilleures offres du marché.

En effet, grâce à notre expertise, nous avons enregistré lors de l'année 2013 plus de 17 000 nouveaux clients en assurance des emprunteurs. Il faut dire que l'assurance de prêt représente un poids non négligeable et sensibilise davantage les emprunteurs.

Concrètement, le taux assurance prêt immobilier peut varier de 0,20 % pour les contrats les plus avantageux à 0,65 % pour les plus coûteux. Sans compter les éventuelles surprimes liées à des risques particuliers ...

Bien plus qu’un simple comparateur, nous mettons à votre disposition :

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  • une assurance protégeant votre prêt immobilier contre des risques éventuels.

Les garanties de l’assurance de prêt

Les garanties couvrent les risques susceptibles d’empêcher le remboursement du prêt par l’emprunteur. Malgré son importance, le prix ne doit pas être l’unique critère de sélection d’une offre d’assurance crédit. La nature et l’étendue des garanties doivent également guider le choix du contrat le plus avantageux pour le projet à financer.

Les garanties obligatoires

La garantie décès

Tout contrat d’assurance de prêt immobilier comprend obligatoirement une garantie décès. Ainsi, si l’assuré vient à décéder avant le terme du contrat de prêt, l’assureur rembourse l’établissement prêteur pour le capital restant dû proportionnellement à la quotité assurée. Le motif du décès peut influer sur la couverture.

La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Entrant dans la troisième catégorie de la Sécurité sociale, cette garantie couvre l’incapacité définitive pour l’assuré toute activité rémunérée assortie de la nécessité d’être assisté par une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie.

Important La perte d’autonomie doit être de 100 % et être constatée par un professionnel avant les 65 ans de l’assuré. L’assureur solde le capital restant dû en tenant compte de la quotité assurée.

La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)

Correspondant à la deuxième catégorie de la Sécurité sociale, la garantie IPT protège l’assuré incapable d’exercer une activité rémunérée à cause d’une invalidité physique ou morale. À constater impérativement avant ses 65 ans, elle lui donne droit à une prise en charge par l’assureur, sous réserve que le taux d’invalidité contractuel varie entre 66 % et 99,9 %.

La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)

L’emprunteur a besoin de l’IPP (première catégorie de la Sécurité sociale) s’il n’est plus en mesure d’exercer l’activité professionnelle indiquée dans son contrat d’assurance emprunteur pour cause d’invalidité professionnelle ou fonctionnelle, mais que l’activité peut se poursuivre sur un poste adapté.

L’assureur rembourse alors une part des mensualités calculée sur la base du taux d’invalidité (entre 33 % et 66 %, sinon la garantie ITT s’exerce) et de la quotité assurée.

La garantie Invalidité professionnelle (IP PRO)

Les professionnels médicaux, paramédicaux et vétérinaires peuvent souscrire cette garantie afin de bénéficier d’une prise en charge en cas d’impossibilité totale et définitive d’exercer leur métier. Pour une invalidité professionnelle supérieure à 66 %, l’assureur rembourse le montant du capital restant dû.

Spécificités des clauses d’incapacité et d’invalidité

clause assurance de pretDans les cas des garanties invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire totale de travail (ITT), les contrats d’assurance de prêt les définissent comme l’inaptitude pour l’assuré à exercer son activité professionnelle ou TOUTE activité professionnelle. Or, cette subtilité peut être lourde de conséquences.

En effet, avec la clause d’exclusion "Toute activité professionnelle", l’assuré peut être privé de prise en charge si une maladie ou un accident l’empêche de reprendre son ancien métier, mais qu’il est en revanche en mesure d’en exercer un autre. Pour bénéficier de la protection prévue, il doit choisir la clause "son activité professionnelle", qui lui garantit une indemnisation dès lors qu’il ne peut plus exercer son activité habituelle.

Enfin, les définitions utilisées par les assureurs en matière d’incapacité et d’invalidité diffèrent généralement de celles de la Sécurité sociale, notamment sur le degré d’incapacité. Attention à se référer uniquement aux dispositions de la police d’assurance.

Les garanties facultatives

La garantie perte d’emploi

L’assurance de prêt immobilier peut également inclure une garantie perte d’emploi qui s’exerce généralement après un délai de carence et de franchise. Elle couvre normalement les licenciements permettant d’obtenir une allocation chômage. Sont ainsi exclus la démission, le licenciement pour faute lourde et les périodes d’activité professionnelle trop courtes donnant droit à une indemnisation par Pôle emploi.

La rupture conventionnelle est un cas particulier que chaque assureur traite différemment puisqu’il ne s’agit pas d’un licenciement imposé à l’assuré.

La garantie Incapacité temporaire de travail (ITT)

À la suite d’un accident ou d’une maladie, l’assuré peut se retrouver dans l’impossibilité complète d’exercer son métier et faire l’objet d’un arrêt de travail ne pouvant excéder 1095 jours (au-delà, c’est la garantie invalidité qui s’exerce). Avec cette garantie incapacité temporaire de travail, l’assureur paie la part de l’échéance de prêt correspondant à la quotité prévue dans le cas d’un remboursement forfaitaire. Si un remboursement indemnitaire est prévu, l’assureur s’acquitte de la différence entre la rémunération normale et le salaire perçu durant la période d’arrêt de travail.

Exclusions de garanties

Les contrats d’assurance emprunteur présentent des exclusions de garanties qui doivent être rédigées de façon claire et précise sans possibilité d’interprétation et être affichées en caractères très apparents, par exemple en gras ou dans une couleur différente.

La plupart des polices excluent les guerres étrangères ou civiles, les émeutes et mouvements populaires. Mais il existe d’autres clauses : des disciplines sportives pratiquées en amateur et considérées comme risquées, les voyages privés, professionnels ou humanitaires.

En outre, la majorité des assureurs refusent de faire jouer les garanties invalidité et incapacité pour les maladies dites "non objectivables" comme les troubles psychiques et les maux de dos (affections disco-vertébrales) qui, à un certain degré, peuvent empêcher le remboursement du prêt.

Toutefois, une hospitalisation supérieure à 10 jours ou une intervention chirurgicale due à l’une de ces maladies peut faire l’objet d’une indemnisation. Par ailleurs, moyennant une majoration de la prime, certains contrats prévoient des options supplémentaires de prise en charge de sinistres liés à ces maladies non objectivables.

Les modalités spécifiques aux garanties emprunteurs

Outre la nature des garanties, différents éléments entrent en compte dans la sélection d’une assurance de prêt, car ils peuvent modifier notablement le montant de la cotisation et la prise en charge obtenue en cas de sinistre.

Quotité assurée

La couverture du prêt peut être totale ou partielle. La quotité au pourcentage du montant du prêt que l’assurance garantit en cas de sinistre. La quotité s’applique surtout dans le cas de co-emprunteurs, car la banque impose généralement à un emprunteur unique de souscrire la garantie pour la totalité du capital emprunté : il s’agit alors d’une quotité de 100 %.

Lorsque le prêt est souscrit par plus une ou plusieurs personnes, que l’on appelle les co-emprunteurs, l’assurance est souscrite suivant les moyens financiers de chacun.

Par exemple pour un couple, les co-emprunteurs peuvent choisir une quotité de 50 % pour chacun, ou une quotité de 60 %-40 %, ou encore une quotité de 100 % pour chaque conjoint.

Une quotité de 100 % permet un remboursement intégral du crédit en cas de décès prématuré de l’un des conjoints. Plus onéreuse, cette option a l’avantage de la tranquillité pour les assurés.

Limite de prise en charge

Certaines garanties ne s’exercent plus à partir d’un certain moment, ou l’indemnisation cesse, pour une garantie spécifique ou pour l’intégralité du contrat d’assurance. La durée d’indemnisation est fréquemment limitée pour la garantie perte d’emploi, si le contrat l’inclut ; elle est la plupart du temps comprise entre 12 et 24 mois par sinistre, sans excéder 36 mois.

Limite d’âge

De même, l’assureur peut cesser de couvrir une ou plusieurs garanties à partir d’un certain âge (entre 65 et 75 ans). Maintien des garanties invalidité en cas de cessation d’activité professionnelle.

Un crédit immobilier étant souscrit sur le long terme, il est important de tenir compte des éventuels changements dans sa vie personnelle et professionnelle. La cessation ou la suspension de l’activité professionnelle, qu’elle soit définitive ou temporaire, peut entraîner la perte de la couverture pour les garanties invalidité et incapacité.

Dans certains cas, l’absence d’activité rémunérée prive l’assuré d’indemnisation si un sinistre survient. Cette disposition est particulièrement pénalisante si l’assuré se retrouve en situation d’invalidité ou d’incapacité entre deux emplois.

Garantie forfaitaire ou indemnitaire

Garantie forfaitaire ou indemnitéLes garanties invalidité, incapacité et perte d’emploi des contrats d’assurance emprunteur font l’objet d’une indemnisation forfaitaire ou indemnitaire. Dans le premier cas, l’assureur verse à l’assuré ayant subi un sinistre un pourcentage fixe de l’échéance de remboursement due, indépendamment de la perte de revenus occasionnée.

À l’inverse, si l’assureur propose une garantie indemnitaire, il n’est tenu de prendre en charge que le montant des revenus effectivement perdus par l’emprunteur. Si l’assuré perçoit une indemnité de la Sécurité sociale et/ou d’autres prestations en provenance de contrats d’assurance de prévoyance de même nature, il ne sera pris en charge qu’après déductions de ces sommes. Moins onéreuse que la garantie forfaitaire, elle est cependant moins protectrice.

Plafond de garantie

Le montant indemnisé est normalement limité à ce qu’on appelle le "plafond de garantie", fixé pour chaque sinistre ou pour une année d’assurance. Cette restriction peut concerner l’ensemble des garanties, ou seulement quelques-unes, selon les préférences de l’assureur.

Franchise

Certains contrats d’assurance incluent une franchise, période durant laquelle l’assureur n’indemnise pas un éventuel sinistre, notamment avec les garanties incapacité et perte d’emploi. Pour la première, la franchise dure généralement 30 à 180 jours avec une moyenne de 90 jours, tandis que le délai de franchise de la garantie perte d’emploi est de l’ordre de 40 à 120 jours.

Délai de carence

Contrairement à la franchise, le délai de carence s’applique en début de contrat, juste après la signature. Pendant cette période de latence, la garantie ne s’exerce pas, et un éventuel sinistre n’est donc pas indemnisé.

Par exemple, il existe un délai de carence sur la garantie décès pour les cas de suicides se produisant durant la première année du contrat, sauf si celui-ci a été souscrit auprès de la banque prêteuse pour couvrir le financement de la résidence principale. Le suicide est alors pris en charge, même au cours de la première année, à hauteur de 120 000 euros au maximum.

Autre exemple de délai de carence, il varie de 3 à 12 mois pour la garantie perte d’emploi.

La démarche de souscription d’une assurance emprunteur

Afin de faciliter le choix de l’assurance par l’emprunteur, l’organisme prêteur doit remettre certains documents d’information à ce dernier à différentes étapes.

Remise de la fiche standardisée

Dans le cas d’un prêt immobilier, la fiche standardisée d’information (FSI) doit être remise au candidat au client au moment de la première simulation de prêt. Outre les garanties imposées par l’établissement, ce document contient un exemple chiffré du coût de la protection proposée.

Non contractuelle, la FSI a pour principale mission de permettre la comparaison des offres d’assurance. Tout assureur contacté est également tenu de communiquer le détail de sa proposition via la fiche standardisée d’information.

Remise de la fiche personnalisée

Après étude du dossier de demande de prêt, l’organisme prêteur établit la fiche personnalisée, qui décrit de manière détaillée et exhaustive les garanties exigées en contrepartie des fonds octroyés.

Si l’emprunteur décide de contracter une assurance auprès d’une compagnie tierce, cette fiche permet à l’assureur sélectionné d’établir une offre au niveau de garantie équivalent à soumettre à l’organisme de crédit pour examen et validation de la délégation d’assurance.

Le contrat de prêt définitif est accompagné d’une notice d’information émanant de l’assureur ou de l’organisme prêteur, en fonction de l’offre retenue. L’emprunteur y trouvera, outre les garanties dont il bénéficie, les modalités de mise en jeu du contrat.

Les informations à fournir à l’assureur

Questionnaire de santéPour que l’assureur puisse apprécier le plus précisément possible le risque qu’il s’apprête à prendre en charge et définir les garanties et la prime correspondantes, le futur assuré doit lui communiquer un certain nombre d’informations.

Pour cela, ce dernier doit répondre à un questionnaire de santé, sur place ou de chez lui, avant de le renvoyer au médecin-conseil de l’assureur par courrier dans une enveloppe cachetée ou par la voie électronique. Au besoin, notamment si le demandeur souffre de pathologie grave, l’assureur peut imposer des examens médicaux complémentaires.


Important Il est essentiel de n’occulter aucune information ou de mentir, car les déclarations faites dans le questionnaire engagent l’emprunteur. Si l’assureur constate une fausse déclaration intentionnelle, l’article L.113-8 du Code des assurances l’autorise à invoquer la nullité du contrat ou à refuser de payer les mensualités de prêt en cas de survenue de l’un des sinistres couverts.

En l’absence de mauvaise foi, l’assureur peut accepter de prendre les échéances en charge, mais en vertu de l'article L. 113-9 du Code des assurances, pour un montant réduit si la prime effectivement par l’assuré est inférieure à celle qui était normalement due.

Les formalités d’activation de l’assurance emprunteur

La déclaration de sinistre

La déclaration, sous forme de lettre recommandée, doit être adressée à l’organisme auprès duquel le contrat a été souscrit : l’assureur tiers ou le prêteur, qui dans ce cas, transfère la demande à l’assureur.

Les délais à respecter pour la déclaration sont indiqués dans le contrat d’assurance ; s’ils ne sont pas respectés, l’assureur peut refuser de verser les indemnités prévues, ou prendre uniquement en considération les indemnités dues à compter de la date d’expédition de la déclaration.

Les démarches en cas de litige

La notice d’information de l’assureur contient également les modalités d’examen des éventuelles réclamations, ainsi que les entités auxquelles l’emprunteur peut s’adresser pour ces réclamations.

Il peut s’agir du service clientèle de la compagnie, du médiateur du secteur, etc. Dans le cas d’un désaccord sur l’état d’invalidité ou d’incapacité, il peut également faire réaliser une contre-expertise par son propre médecin-expert.

  • Si ce dernier et celui de la société d’assurance sont en conflit, un troisième expert peut intervenir pour les départager, les deux parties se partageant équitablement ses honoraires.
  • Si la contestation concerne la mise en jeu de la couverture, la garantie de protection juridique, lorsqu’elle est comprise dans le contrat d’assurance, peut protéger l’assuré.

La convention AERAS pour s’assurer avec un problème de santé

Certaines personnes atteintes de maladies graves ou chroniques ont parfois du mal à trouver un assureur disposé à les assurer. Et lorsqu’ils en obtiennent une, l’offre n’est jamais aux conditions standards : soit les tarifs sont fortement majorés, soit les exclusions de garanties sont trop nombreuses pour offrir une couverture suffisante.

Pour simplifier l’accès à l’assurance de prêt et au crédit de ce type de public, les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs ont signé un dispositif baptisé "convention AERAS". Il concerne les prêts à la consommation, à l’habitat, voire certains professionnels.

Récemment, le droit à l’oubli est venu compléter la convention AERAS. Il permet aux anciens malades du cancer de ne plus mentionner leur ancienne pathologie après un certain nombre d’années à partir de la fin de leur traitement. Une grille a été instaurée, qui détaille le délai minimum à respecter pour chaque maladie. Cette nouvelle mesure favorise l’accès à l’assurance crédit sans exclusion ni majoration de la cotisation.

Les solutions alternatives à l’assurance emprunteur

En cas d’impossibilité à décrocher une assurance de prêt immobilier, d’autres types de garanties permettent de couvrir l’emprunt. C’est le cas du cautionnement, qui consiste pour une personne tierce à s’engager à rembourser le crédit si son souscripteur faillit à ses obligations.

Outre cette garantie personnelle, il existe une garantie réelle comme le nantissement d’un capital ou la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier que possède l’emprunteur. Quelle que soit la nature de la garantie apportée, c’est au prêteur d’en estimer la valeur et sur cette base, d’accorder ou non le prêt sollicité.

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