Optimiser votre profil d’emprunteur

Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d'emprunteur. Ce terme recouvre l'ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières et donc le taux.

Pour déterminer les conditions financières du crédit qui vous sera accordé (taux d'intérêt du prêt, conditions d'assurance et garantie demandée), les banques vont être amenées à évaluer votre "risque". Plus le risque estimé est faible, c'est-à-dire plus elles considèrent que le prêt a de fortes chances d'être remboursé sans problème, plus les banques seront disposées à vous proposer leurs meilleures conditions financières. Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 5 critères principaux que nous allons détailler ci-dessous.

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Votre part d'apport personnel

Plus le montant de votre apport personnel est élevé, plus votre dossier a de chances d'être accepté. Autrement dit, si vous achetez un logement d'une valeur de 150 000 €, financé avec votre épargne à hauteur de 50 000 € (33 %), et que le banquier ne s'engage que pour 100 000 €, il pourrait vous proposer ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :

• Un montant d'apport personnel important montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier.
• La disponibilité même d'un apport personnel prouve votre capacité d'épargne.
• La garantie que va prendre la banque (privilège de prêteur de deniers, hypothèque ou caution) est inscrite pour 100 000 € sur un bien d'une valeur de 150 000 €. Elle peut alors considérer qu'elle est bien couverte. En cas de problème financier, si la banque était amenée à revendre le bien, il faudrait que sa valeur descende en-dessous de 100 000 € (c'est-à-dire qu'il perde plus de 30 % de sa valeur d'achat), pour que la banque enregistre une perte sur cette revente.

Généralement, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'emprunteur dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix d'acquisition, hors frais de notaire et de garantie. Cet apport vous permettra de payer les frais (frais de notaire, garantie...) engendrés par l'acquisition.

+ Bon à savoir : Pour décrire le financement d'un projet, les banques utilisent souvent le terme "quotité de financement", qui représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l'opération, hors frais de notaire et de garantie. Ainsi, plus la quotité de financement est élevée, moins le dossier est bon. Ce critère de quotité de financement peut varier en fonction des éléments décrits dans les paragraphes suivants. Il peut aussi dépendre de l'âge de l'emprunteur : les banques seront moins exigeantes pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie professionnelle, considérant qu'il n'a pas eu le temps de se constituer une épargne importante ; elles seront a contrario plus exigeantes pour une personne travaillant depuis de nombreuses années. Important : on notera que dans certains cas particuliers, par exemple dans le cas des investissements locatifs ou des prêts finançant des travaux, les banques pourront accepter de financer l'intégralité de l'opération.