Assurance PNO : obligations et protections du bailleur

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 juillet 2026 .
Temps de lecture : 3 min

Détails

Publié le lundi 6 juillet 2026 11:30 par la Rédaction Meilleurtaux

En copropriété, la loi ALUR impose une assurance responsabilité civile au propriétaire, mais pas nécessairement un contrat PNO complet. En dehors de la copropriété, rien n’est obligatoire, même si la couverture reste souvent conseillée.

En matière d’assurance habitation, les obligations du propriétaire bailleur diffèrent selon que le logement est en copropriété ou non. D’après Service-public.fr, la loi ALUR prévoit une exigence claire pour les lots en copropriété : le propriétaire doit disposer d’une assurance responsabilité civile.

Copropriété : la RC est exigée, pas la PNO en tant que telle

Le point important est le suivant : seule la garantie RC est imposée. La PNO (propriétaire non occupant), en elle-même, n’est pas obligatoire. Dans la pratique, les assureurs incluent cependant très souvent cette RC dans un contrat PNO complet, qui ajoute d’autres protections, par exemple contre les dégâts des eaux ou l’incendie.

Hors copropriété : aucune obligation, mais un risque financier réel

Pour un logement qui n’est pas en copropriété, aucune règle ne contraint le bailleur à souscrire une assurance, qu’il s’agisse d’une RC ou d’une PNO. Cela étant, l’absence de couverture peut exposer le propriétaire à des dépenses importantes si un sinistre survient, en particulier pendant une vacance locative, si le locataire n’est pas assuré, ou en cas de dommages causés à des voisins.

Vacance locative, fuite, incendie : quand la PNO peut servir

Une PNO peut protéger un logement loué vide ou meublé, y compris lorsqu’il reste inoccupé entre deux locations. Un problème de canalisation dans un appartement vide, une installation électrique défectueuse ou une fuite qui touche le logement voisin peuvent engager la responsabilité du propriétaire, même s’il n’est pas sur place. Sans contrat adapté, il peut devoir régler seul réparations et indemnisations.

En France, les dégâts des eaux représentent près de 44% des sinistres habitation déclarés chaque année, pour un coût moyen proche de 1200 euros. Un incendie coûte nettement plus cher : 12 387 euros en moyenne. (source : France assureurs, données 2024)

Selon les options retenues, la PNO peut aussi inclure les catastrophes naturelles ou certains dommages causés aux voisins.

Attention aux exclusions de garantie

Les contrats peuvent prévoir des limites. Le propriétaire ne pourra, en général, pas mobiliser sa PNO en cas de défaut d’entretien du logement. De même, un dommage relevant de la responsabilité d’un locataire correctement assuré n’est, le plus souvent, pas pris en charge par la PNO du bailleur.

Assurance du locataire, GLI, protection juridique : compléter sa couverture

La PNO ne remplace pas l’assurance habitation du locataire. Si le logement est la résidence principale du locataire, celui-ci doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant les risques locatifs, selon Service-public.fr. Cette protection vise notamment les dommages qu’il pourrait causer au bien, comme un dégât des eaux ou un incendie.

Le bailleur peut aussi renforcer sa sécurité via des contrats facultatifs :

• garantie loyers impayés (GLI) : prise en charge des loyers non versés, dans la limite d’un plafond et d’une durée définis ;
• protection juridique : couverture des frais d’avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire.

Combien coûte une PNO et dans quels cas est-elle déductible ?

Côté PNO, comptez en moyenne 100 à 150 euros par an pour un appartement et 200 à 300 euros pour une maison. Ces montants peuvent être mis en regard des risques couverts. Enfin, ces frais d’assurance sont déductibles des revenus si le loueur est imposé au régime réel pour son activité.