Loyers impayés : quelles garanties choisir en 2026 ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 février 2026 .
Temps de lecture : 4 min

Détails

Publié le jeudi 26 février 2026 16:04 par la Rédaction Meilleurtaux

Face au risque de loyers non réglés, les propriétaires bailleurs cherchent des solutions plus cadrées. En 2026, la limitation de Visale à trois ans et l’essor d’offres privées reconfigurent les stratégies de sécurisation.

En 2026, la crainte des loyers impayés reste un sujet constant pour les propriétaires bailleurs, sur un marché locatif tendu et dans un contexte économique plus lent. Pour autant, les données disponibles ne décrivent pas une flambée généralisée.

D’après plusieurs baromètres publiés fin 2025, les impayés dépassant un mois touchent environ 3,5% des baux en Île-de-France et un peu plus de 4% dans certaines villes de province. Ces niveaux sont plus élevés qu’avant le Covid, mais ils demeurent minoritaires.

Pourquoi les bailleurs parlent davantage de “signaux faibles”

Ce qui alimente surtout l’inquiétude, ce sont des situations plus diffuses : retards plus fréquents, relances à J+5 en hausse et dossiers fragilisés par la précarité de certains emplois.

« Il faut penser aussi au propriétaire qui a fait un crédit à la banque et qui doit payer tous les mois. Quand on ne lui paye pas, c'est dur », rappelle Julien Chenet, cofondateur de Cautioneo, société de garantie locative privée (cité par MoneyVox).

Visale limitée à 3 ans : qu’est-ce que cela change ?

La question n’est plus de savoir si le risque existe, mais comment le borner. Beaucoup de bailleurs s’appuyaient sur Visale, garantie publique gratuite d’Action Logement. Depuis le 1er janvier 2026, son périmètre a évolué : la prise en charge est désormais limitée aux trois premières années du bail.

Pour un propriétaire qui anticipe une occupation de cinq, six ou huit ans, cette échéance introduit une incertitude au-delà de la troisième année.

Assureurs, cautions privées, protection juridique : les options

GLI : couverture, mais dossier à valider sans erreur

Avec cette nouvelle contrainte, de nombreux bailleurs se tournent vers les garanties loyers impayés (GLI) proposées par les assureurs. Elles indemnisent les loyers et peuvent inclure les frais de procédure, mais elles reposent sur une vérification stricte du dossier.

Une erreur d’appréciation (par exemple retenir des revenus non éligibles comme une prime exceptionnelle, ou accepter un locataire en CDI alors que la période d’essai n’est pas terminée) peut conduire à une absence d’indemnisation.

Garanties privées : une logique de caution et d’analyse renforcée

De nouveaux acteurs se positionnent sur la sécurisation locative. Cautioneo, par exemple, opère comme une caution : le dossier du locataire est analysé, un accord de garantie est délivré et, en cas de défaut de paiement, le bailleur est indemnisé avant que l’entreprise ne se retourne contre l’occupant.

« Si jamais il y a un impayé, le propriétaire bénéficie d'une assurance de loyers impayés à hauteur de 96 000 euros, sans limitation de durée, et nous prenons en charge l'ensemble des frais juridiques », détaille Julien Chenet.

Ces plateformes mettent aussi l’accent sur la prévention de la fraude documentaire. « Aujourd'hui, c'est tellement facile de faire un faux document », affirme le dirigeant, en évoquant des contrôles automatisés et humains pour vérifier fiches de paie et métadonnées.

MonsieurHugo.com et AXA : assurer le logement, pas le profil

Autre approche : MonsieurHugo.com, plateforme de gestion locative, a annoncé le 19 février 2026 une protection juridique en partenariat avec AXA. Ici, l’assurance porte sur le logement : la couverture comprend les impayés, l’expulsion et les frais de procédure, avec un plafond de 10 000 euros par litige et un juriste dédié.

En complément, la plateforme propose également une GLI « optimisée » en fonction du profil du locataire et de la localisation du bien, afin de limiter les situations où une mauvaise validation du dossier entraîne un refus d’indemnisation.

Combien ça coûte, et pour quel objectif ?

Ces protections ont un prix. Pour des organismes comme Cautioneo ou Garantme, le coût est annoncé entre 3,5% et 4,1% du loyer, à la charge du locataire. Les GLI se situent généralement entre 2,5% et 3,5% du loyer, selon les assureurs et le niveau de garanties.

Au final, ces offres illustrent une tendance : la gestion du risque locatif se professionnalise. Et un point demeure : l’immense majorité des locataires règle son loyer. Les impayés “lourds” restent minoritaires et, souvent, temporaires.

L’enjeu n’est donc pas de se préparer à une défaillance massive, mais de transformer un risque dispersé en paramètre davantage maîtrisable, à condition de choisir une solution cohérente avec son bien et son profil.