Écrit par Fabienne CORNILLON .
Mis à jour le
12 janvier 2024 .
Temps de lecture :
8 min
La promesse Meilleurtaux 
Vous avez investi dans l’immobilier via la SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Avez-vous pensé au rachat de crédits SCPI, une solution pour réduire votre mensualité et augmenter votre reste à vivre ou envisager de nouveaux investissements grâce à une réduction de votre taux d’endettement ?
Principe d’une SCPI ou Société Civile en Placement Immobilier
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) représente un moyen pour les épargnants d’acquérir un bien immobilier commun destiné à la location afin de dégager un rendement.
Vous achetez des parts de SCPI à la hauteur de vos possibilités financières. Une société de gestion se charge de gérer l’argent investi :
- acquisition des biens immobiliers ;
- gestion des travaux ;
- perception des loyers ;
- relance pour les loyers impayés.
En contrepartie, l’investisseur a droit à un pourcentage des loyers après déduction des impôts locaux et charges diverses (entretien, frais de gestion, etc.).
Mais surtout, la SCPI permet aux particuliers d’accéder à une classe d’actifs réputée très contraignante. En effet, pour quelques milliers d’euros, ils peuvent investir dans l’immobilier tertiaire : des logements, des locaux commerciaux, des immeubles de bureaux, ou encore des bâtiments historiques et des immeubles soumis à la loi 1948.
Il est toutefois possible d’accéder aux investissements dans le résidentiel, notamment pour profiter des avantages de la loi Pinel.
Fonctionnant avec un capital social de 760 000 euros au minimum, la SCPI peut prendre deux formes juridiques : la SCPI à capital fixe ou à capital variable.
Les avantages à investir dans une SCPI
Moins connu du public que l’investissement immobilier classique, le placement via une SCPI ou « pierre papier » présente de multiples avantages.
L’accessibilité
Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel demandant un effort financier important, un placement via une SCPI est accessible à toutes les bourses. Les particuliers ont désormais accès au marché de l’immobilier tertiaire, habituellement réservé aux grands comptes et aux institutionnels.
Le ticket d’entrée, généralement faible, est défini par la société de gestion. Celle-ci fixe également le minimum et le plafond de souscription, la seule règle étant de souscrire un nombre entier de parts. Pour acheter des parts, il suffit de remplir un bulletin de souscription, et la démarche peut s’effectuer en ligne. Le passage devant un notaire n’est pas requis, contrairement à l’immobilier en direct.
L’achat des parts de SCPI peut se faire à crédit. En cours d’investissement, vous pouvez envisager un rachat de crédits SCPI afin de réduire votre taux d’endettement et d’envisager le financement de nouvelles parts.
La flexibilité
L’investissement en SCPI s’adapte à l’épargnant. Chaque investisseur décide librement de la somme qu’il souhaite investir en fonction de ses moyens et de ses objectifs, et lorsqu’il a besoin de liquidités, il revend le nombre de parts de son choix. Pour le financement, il a la possibilité de se servir uniquement de son apport personnel ou de prendre un emprunt bancaire.
La rentabilité
La SCPI, notamment la SCPI de rendement, affiche l’un des taux de rendement les plus élevés du marché, l’immobilier tertiaire étant un segment très rentable. En moyenne, la rentabilité locative de ce type de bien se situe entre 5 % et 6 % nets, soit l’équivalent de la rentabilité brute d’un logement, à laquelle il faut encore retirer :
- les charges de copropriété,
- les éventuelles dépenses de rénovation,
- le risque de vacance ou de défaut de paiement du locataire.
C’est donc une solution idéale pour préparer sa retraite par exemple, la fin de la vie active étant souvent synonyme de baisse du pouvoir d’achat.
De plus, les locataires signent avec la société de gestion des baux commerciaux de trois, six ou neuf ans. Enfin, le phénomène de « bulle » a épargné ce secteur, contribuant également à la stabilité des rendements.
La facilité de gestion
L’investisseur en SCPI est déchargé de toute contrainte de gestion et de trésorerie. Un professionnel de l’immobilier se charge en effet de la sélection des actifs à acheter ou à vendre, de leur valorisation, des relations avec les locataires (visites, recouvrement des loyers…). Par ailleurs, les différents frais (taxe foncière, entretien, rénovation, etc.) sont déjà déduits des loyers versés aux propriétaires.
La fiscalité attractive
Au-delà de la SCPI de rendement, il existe deux autres types de SCPI :
- la SCPI fiscale visant à bénéficier d’un dispositif comme la loi Pinel ou la loi Malraux par exemple. Le rendement est inférieur, mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dans les mêmes conditions que pour un investissement en direct.
- la SCPI de plus-value : cette fois, vous achetez par exemple un bien en démembrement. Le prix d’achat est décoté. En contrepartie, vous êtes nu-propriétaire. Vous ne percevez aucun revenu locatif. Au terme du démembrement, vous pouvez revendre puis faire une plus-value. Le prix de vente sera conforme au prix du marché. Sans revenu locatif, vous ne payez pas d’impôts. De plus, pour un nu-propriétaire, cet investissement sort de l’assiette de calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
L’achat des parts d’une SCPI
Pour financer l’acquisition de parts d’une SCPI, l’épargnant dispose de deux solutions. Il peut puiser dans son épargne ou recourir à un crédit immobilier pour un montant supérieur à 75 000 € remboursable sur plusieurs années, ou à un prêt à la consommation pour une somme inférieure à ce plafond. Toutefois, le prêt immobilier est plus attractif en termes de taux.
Emprunter permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Une partie de vos mensualités de remboursement est payée par les loyers perçus.
Il est aussi possible d’envisager l’achat de parts de SCPI via une assurance-vie multisupport auprès des banques ou des assureurs.
Le rachat de crédits lié à la SCPI
Le crédit pour acheter des parts de SCPI, nous l’avons vu, peut être un crédit immobilier ou un prêt à la consommation selon son montant.
Comme pour tout crédit, les investisseurs peuvent envisager un regroupement de crédits pour :
- bénéficier d’un taux d’intérêt plus attractif ;
- réduire leur taux d’endettement ;
- ajouter un nouveau prêt afin de bénéficier d’une trésorerie ;
- réduire le montant de leurs mensualités pour financer l’achat de nouvelles parts de SCPI.
Dans le cadre d’un rachat de crédits SCPI, les investisseurs doivent justifier d’une capacité d’emprunt suffisante. La banque n’accepte de restructurer ses dettes qu’après une analyse minutieuse de leur profil, de leur scoring bancaire et de leur solvabilité. En clair, les banques considèrent le rachat de crédits SCPI comme un regroupement de prêts classique.
Pour rappel, le groupement de prêts consiste pour un emprunteur à faire solder ses crédits en cours par un établissement qui devient son unique créancier. La mensualité associée au nouveau contrat groupé est allégée grâce à un allongement de la durée de remboursement. Ainsi, l’emprunteur rencontrant des difficultés à honorer ses engagements a une opportunité de revenir à une situation financière stable.
S’il possède des parts d’une SCPI, il peut les inclure dans l’opération de rachat avec des prêts d’une autre nature.Comment bien préparer un rachat de crédits SCPI ?
La préparation d’un rachat de crédit SCPI est une étape essentielle avant de se lancer. Une fois simulation effectuée, l’accompagnement d’un courtier ou d’un professionnel de la gestion de patrimoine est recommandé. Ce dernier conseille son client pour l’optimisation de son actif et l’aide dans la recherche de la meilleure proposition de rachat. Il lui reste ensuite à constituer son dossier avec l’ensemble des pièces justificatives réclamées. Une fois le contrat de rachat signé, la loi accorde à l’emprunteur un délai de rétractation de 10 jours.
Une fois le rachat de crédits SCPI validé, le nouvel organisme prêteur rembourse les créances de l’emprunteur. Ce dernier peut alors commencer à rembourser ses nouvelles mensualités.
Exemple de rachat de crédits SCPI
Pour y voir plus clair sur l’intérêt du rachat de crédits SCPI, voici un exemple concret issu d’une simulation.
Vous avez en cours deux crédits à la consommation pour une mensualité totale de 800 €. Il vous reste 10 000 € à rembourser.
Vous avez en cours deux crédits immobiliers avec une mensualité totale de 2 000 €. Le capital restant dû est de 180 000 €.
En optant pour un rachat de crédits sur 15 ans, vous pouvez espérer rembourser une mensualité globale de 1 300 € contre 2 800 € actuellement.
Vous augmentez votre reste à vivre et réduisez votre taux d’endettement. Cette solution de rachat de crédits peut être l’occasion, selon votre situation financière, d’acheter de nouvelles parts de SCPI pour constituer votre patrimoine et mieux anticiper votre avenir financier.
Les limites du rachat de crédits SCPI
Comme toute solution, racheter des crédits dont ceux liés à votre SCPI présente quelques limites qu’il est intéressant de prendre en considération avant de vous lancer :
- selon la nature des crédits en cours, il est possible que vous soyez amené à payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
- le coût du crédit est bien plus élevé dans la mesure où vous allongez la durée de remboursement.
Questions fréquentes sur le rachat de crédits SCPI
Pourquoi faire un rachat de crédits SCPI ?
L’objectif du rachat de crédits SCPI est d’obtenir de meilleures conditions de prêt, mais aussi de réduire le taux d’endettement en allongeant la durée de remboursement si vous regroupez différents crédits. Cela peut être l’occasion d’acheter de nouvelles parts de SCPI, de financer un nouveau projet ou de prévoir une trésorerie en cas d’imprévu.
Comment obtenir un prêt pour acheter des parts de SCPI ?
Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez faire appel au prêt à la consommation pour un montant maximal de 75 000 € ou à un prêt immobilier pour un montant supérieur. Dans le cadre d’un regroupement de crédits SCPI, la nature des prêts en cours aura un impact sur la constitution du dossier et le taux appliqué.
Quel est le taux d’un rachat de crédits SCPI ?
Le taux de votre rachat de crédit SCPI est variable selon différents éléments comme la durée du nouveau crédit, l’organisme de crédit et la nature des prêts (prêts à la consommation ou crédits immobiliers). Votre profil est pris en compte par la banque. Elle étudie votre situation personnelle, professionnelle, patrimoniale.
