Le rachat de crédit est-il possible en SCI ?

Écrit par Olivier M. . Mis à jour le 23 août 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Vous êtes associé d’une SCI et vous souhaiteriez réduire l’endettement de votre entreprise ? Le rachat de crédits est l’une des solutions à envisager pour assainir la situation de votre organisation. Vous pouvez solliciter ce montage financier auprès d’une banque, d’un organisme de prêt ou d’un courtier. On vous en dit plus sur le rachat de crédit en SCI.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

La SCI, pour société civile immobilière, est aujourd’hui la structure juridique de référence pour tout investisseur souhaitant acquérir, administrer et exploiter des biens immobiliers. Comme toute société commerciale ou civile, la SCI est dotée de statuts régissant son fonctionnement. Elle est constituée d’au moins 2 personnes, ayant chacune le statut d’associée. Chacun des actionnaires reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport au capital social de l’entreprise.

L’objet social d’une SCI consiste en l’acquisition et l’administration d’un patrimoine immobilier. Il existe néanmoins des formes spécifiques en fonction des objectifs définis par les associés. Il est possible de distinguer :

• La SCI de gestion et de location d’immeubles ;
• La SCI familiale, favorisant la transmission patrimoniale au sein d’une même famille ;
• La SCI d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé ;
• La SCI de construction-vente ;
• La SCI d’attribution ;

Pourquoi une SCI aurait-elle besoin d’un crédit bancaire ?

Comme les particuliers, les entreprises ont parfois besoin d’obtenir un crédit pour financer le développement de leurs activités. C’est bien entendu le cas des sociétés civiles immobilières. Le prêt pourra servir à :

• Préserver la trésorerie de l’entreprise, en cas de difficultés passagères.
• Acquérir du nouveau matériel.
• Acheter un local, un immeuble ou des bureaux pour loger les activités de l’entreprise.
• Financer des travaux de rénovation ou d’agrandissement des immeubles gérés par la SCI.
• Accroitre le capital social de l’entreprise.

Les types de prêts les plus fréquents en SCI sont :

• Le prêt amortissable : le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance s’effectue de façon progressive pendant la durée de l’emprunt.
• Le prêt in fine : le remboursement des intérêts et de l’assurance est mensualisé. Le capital est quant à lui remboursé à échéance du crédit.
• Le crédit-bail, ou leasing : il consiste dans la location d’un bien meuble ou immeuble par un bailleur. À l’issue du contrat, l’entreprise a la possibilité d’acquérir le bien à sa valeur résiduelle.

Qu’est-ce que le rachat de crédits pour une SCI ?

Les crédits contractés par votre SCI impactent le bon fonctionnement de votre entreprise ? Le rachat de crédits pourrait vous aider à assainir votre situation financière. Ce montage financier vous permettra de rassembler au sein du même contrat l’ensemble des créances de votre société.

Votre rachat de crédits pour votre SCI se réalise en plusieurs étapes :

• Vous faites un point sur votre situation financière afin d’évaluer votre capacité de remboursement mais aussi le montant des mensualités que vous pourrez assumer.
• Vous faites une simulation de rachat de crédits pour votre SCI ou contactez directement un courtier. Il étudiera votre situation et vous orientera vers les organismes de crédit susceptibles de vous offrir les meilleures conditions.
• Vous fournissez tous les documents nécessaires à la souscription de votre nouveau crédit.
• Vous signez votre offre de crédit, l’organisme prêteur rembourse vos créanciers.
• Vous commencez à rembourser vos nouvelles mensualités.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un rachat de crédits en SCI ?

Le rachat de crédits d’une SCI revêt un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. Prenez le temps d’analyser chacun de ces points avant de solliciter un regroupement de vos dettes.

Avantages	Inconvénients
Réduction des mensualités de remboursement	Augmentation du capital dû
Souplesse financière	Allongement de la durée de l’emprunt
Interlocuteur unique	Frais associés (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais notariaux, de cautionnement et de courtage)
Gestion facilitée (une seule échéance, un taux d’intérêt)

D’un point de vue général, un regroupement de dettes permettra d’alléger la pression financière pesant sur votre SCI sur le court terme. En revanche, puisqu’elle est associée à un allongement de la durée de l’emprunt, cette opération augmentera l’endettement de l’entreprise sur le long terme. Avant de vous engager, vous devez être certain de la capacité de votre société à rembourser sa créance sur plusieurs années.

Dans quelles circonstances faut-il envisager un rachat de crédits SCI ?

Durant son existence, la SCI peut être confrontée à des difficultés :

• Les mensualités sont trop élevées, par exemple à cause d’une surévaluation de la rentabilité du bien ou de la capacité de remboursement au moment de la signature du crédit.
• La société ne dispose pas de la trésorerie suffisante pour financer les travaux de réhabilitation ou de mise en conformité ;
• L’associé ne peut plus honorer ses remboursements à cause de problèmes personnels : maladie, perte d’emploi, séparation.
• La SCI modifie la répartition des apports de ses associés, nécessitant un ajustement des mensualités de chacun.

Le rachat de crédits de la SCI est tout indiqué pour résoudre ces soucis. Il permettra notamment de :

• Diminuer le taux d’endettement de la société.
• Simplifier la gestion budgétaire.
• Dégager une capacité d’emprunt supplémentaire afin d’obtenir la trésorerie nécessaire aux travaux sans relever le montant actuel des mensualités.
• Organiser sa succession.

Les documents à fournir pour une demande de rachat de crédits SCI

Pour étudier votre demande de rachat de crédits de SCI, l’établissement de crédit vous demandera les documents suivants :

• Les statuts de la société.
• Les comptes de la SCI affichant clairement la charge du prêt.
• Les tableaux d’amortissement des crédits à racheter.

D’autres pièces justificatives pourront être exigées par l’organisme de prêt :

• L’extrait Kbis de l’entreprise.
• Un prévisionnel financier justifiant la capacité de la SCI à rembourser sa dette.
• Des relevés bancaires.
• Des justificatifs de domiciliation.
• Le nom, l’adresse et la situation des différents garants.

Vous souhaitez regrouper tout ou une partie des crédits de votre SCI au sein d’un seul contrat. Nous vous conseillons de prendre conscience du risque encouru. En tant qu’associé d’une SCI, votre responsabilité n’est pas limitée à votre apport au capital social de l’entreprise. Les articles 1857 et 1858 du Code civil fixent 3 principes essentiels.

La responsabilité d’un associé de SCI est :

• Indéfinie : son patrimoine personnel peut être mobilisé si le remboursement des créanciers n’est pas possible avec le patrimoine propre de la SCI.
• Proportionnelle : la responsabilité de l’associé est évaluée en fonction de sa participation au capital social de la SCI.
• Subsidiaire : le patrimoine personnel de l’associé sera uniquement sollicité si le patrimoine de la SCI ne permet pas de rembourser les dettes de l’entreprise.

Article 1857 du Code civil :

À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements (…)

Article 1858 du Code civil :

Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Exemple de rachat de crédits d’une SCI

Vous avez souscrit deux crédits travaux. Vous remboursez des mensualités à hauteur de 3 000 € pour un capital restant dû de 40 000 €.

Vous avez souscrit deux crédits immobiliers. Les mensualités globales sont de 2 500 € et le capital restant dû est de 150 000 €.

Aujourd’hui, vous remboursez chaque mois 5 500 €. Avec un rachat des crédits de votre SCI, vous pouvez envisager une nouvelle mensualité de 2 133 € sur 15 ans en ajoutant à votre projet une trésorerie de 50 000 €.

Questions fréquentes sur le rachat de crédits en SCI

Quels sont les avantages du rachat de crédits en SCI ?

Les principaux avantages du rachat de crédits pour une SCI sont la réduction de la mensualité de remboursement et la gestion simplifiée.

Quels types de crédits professionnels peuvent être regroupés dans un rachat de dettes ?

L’ensemble des dettes contractées par l’entreprise peuvent faire l’objet d’un rachat de crédit. Ce montage financier concerne les prêts à la consommation comme les prêts immobiliers. Les crédits-bails, les prêts amortissables et les crédits in fine sont éligibles.

Le rachat de crédits en SCI est-il payant ?

Le rachat de crédits est associé à un certain nombre de frais. C’est par exemple le cas des IRA, des frais de dossier et des frais de cautionnement. Ne négligez pas les éventuels frais notariaux et de courtage. L’ensemble de ces postes devront être pris en compte pour estimer la pertinence de l’opération.

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