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5. Je trouve le meilleur financement

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A partir du moment où j'ai trouvé mon bien, signé le compromis et prouvé que j'ai entamé mes recherches de financement, je dispose d'un délai de 45 jours pour trouver ce financement.

Les différents prêts immobiliers

Il existe différents type prêts immobiliers, dont les prêts aidés : je me renseigne donc auparavant pour connaître ceux auxquels je peux prétendre et vérifier lesquels seront les plus avantageux pour moi.

  • Prêt à taux zéro plus ou PTZ+ ;
  • Prêt Accession Sociale ou PAS ;
  • Prêt conventionné ;
  • Prêt CEL et PEL ;
  • Prêt 1% employeur ;
  • Prêt relais ;
  • Prêt multipaliers ;
  • Prêt in fine ;
  • Prêt Paris Logement 0 %.

Pour plus d'informations > « Tous les prêts immobiliers »

Si j'achète à deux : quel régime pour quelle situation ?

Mariage

Pacs

Union libre

  • Communauté réduite aux acquêts
  • Séparation de biens
  • Depuis 2007, séparation de biens
    (possibilité de changer pour l'indivision).
  • Indivision
  • SCI.

Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts

Ce régime s'applique lorsqu'aucun contrat de mariage n'a été signé. Il annonce qu'un bien acquis par les deux parties après le mariage sera commun à ces deux mêmes parties. Ainsi, nous sommes tous les deux propriétaires du bien à parts égales. Tout bien acquis par l'un ou l'autre avant le mariage reste sa propriété. En cas de décès d'un des deux conjoints, le patrimoine est divisé en deux parts égales.

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Le régime de la séparation de biens

Dans le cas de la séparation de bien, il n'y a pas de patrimoine commun. Chacun est propriétaire des biens qu'il a acheté avant mais aussi après le mariage, à l'exception du logement familial pour lequel on demeure solidaire (même si un seul époux en est propriétaire). En cas de décès ou de divorce, chacun récupère ses biens propres et la quote-part investie.

Nous achetons en indivision

Répartition

Lorsqu'on achète en indivision, on peut choisir la part que chacun apportera au paiement du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). Cette répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Si ce n'est pas le cas, le bien appartient alors pour moitié à chacun. Une fois le bien acheté, chaque propriétaire a des droits sur la totalité du bien.

Consentement

Ce régime offre bien des avantages mais aussi l'inconvénient majeur de l'unanimité. En effet, toutes les décisions doivent être prises avec l'accord des deux parties. Par ailleurs, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (Code Civil). Ainsi, si je décide de mettre le bien en vente, mon compagnon ne pourra s'y opposer (et vice versa).

Le Point en + 
Pour parfaire ce besoin de consentement des deux conjoints, on peut signer une convention d'indivision chez le notaire. C'est une clause (d'une durée fixable, et de maximum 5 ans) qui permet de nous protéger en cas de séparation ou de décès. On peut par exemple, prévoir le décès de l'un des propriétaires et ainsi, permettre à l'autre de devenir seul propriétaire du logement.

En cas de décès

En cas de séparation

  • Si je (propriétaire) décède, mon compagnon n'en hérite pas (sauf s'il y a un testament) mais en a la jouissance gratuite pendant 1 an.
  • Si nous décidons de vendre d'un commun accord : chacun récupère sur le prix de vente sa quote-part respective.
  • Si je souhaite racheter la part de mon ex-partenaire, je suis prioritaire par rapport aux autres acheteurs.

Nous achetons en société civile immobilière (SCI)

Lorsque l'on achète via une SCI, c'est la société qui achète le bien qui par conséquent en est propriétaire. Nous (appelés « associés ») ne sommes donc pas propriétaire directement du bien immobilier mais de la société et avons donc des « parts » du bien. Nous devenons alors locataires du bien à titre gratuit de la société.

Les inconvénients sont ceux de la création d'une société, on doit rédiger les statuts de la SCI à l'aide d'un notaire (non systématique) avec :

  • La nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès ;
  • Les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...) ;
  • Le cas d'une séparation, où celui qui le désire peut conserver le bien ;
  • Le cas d'un décès, où les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien...

A savoir : en constituant une SCI, je ne pourrai pas profiter du prêt à taux zéro, ni utiliser mon PEL.

Ainsi, avant toute constitution de SCI, nous devons nous poser la question de savoir si ce montage présente un avantage ou non.

Il n'y a que quelques situations où ce montage s'avère indispensable :

  • Dans le cadre d'un investissement collectif (ici c'est un investissement entre conjoints mais cela peut aussi être valable pour des personnes de la même famille, des amis ...) ;
  • Pour protéger les concubins en cas de décès (l'objectif est d'éviter le régime de l'indivision) ;
  • Pour transmettre un patrimoine plus facilement (préoccupation de donation / succession à ses enfants).

Le Point en +
Ajout d'une clause de tontine : La clause de tontine permet en cas de décès du propriétaire du logement, que l'autre conjoint en devienne le propriétaire sans que les héritiers puissent s'y opposer. Celui qui reste est alors déclaré propriétaire du bien depuis son acquisition. En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires.

La recherche de financement

La recherche du financement doit être entamée dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. Comme je ne dispose pas de la totalité de la somme, je dois obtenir une offre de prêt d'un organisme bancaire dans les 6 semaines à 2 mois qui suivent cette signature.

Lorsque je commence ma recherche de financement, je peux passer par un courtier comme Meilleurtaux. Il prend mon dossier en charge et me fait différentes propositions de prêt. A ce moment-là, je stoppe toutes les démarches que j'ai entrepris seul auprès des banques, car Meilleurtaux ne pourra pas négocier avec elles si je les consulte en premier (c'est le rôle du courtier).

Réception de plusieurs offres de prêt

Dès que j'accepte une proposition, je donne mon accord pour envoi de mon dossier à la banque sélectionnée. La banque s'engage à me rappeler sous 48 heures. Meilleurtaux s'engage aussi à me suivre dans ses démarches et vérifie que la banque a bien pris contact avec moi.

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