Compromis de vente terrain hors-lotissement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 décembre 2022 .
Temps de lecture : 10 min

La promesse Meilleurtaux

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Faire l’acquisition d’un terrain isolé situé en dehors d’un lotissement pour y faire construire une maison nécessite de prendre quelques précautions, notamment au moment de la signature de l'avant-contrat. Celui-ci peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente, et doit respecter certaines règles précises.

Qu’est-ce qu’un “terrain isolé” ou “hors lotissement” ?

Un terrain est dit isolé ou hors lotissement lorsqu’il ne provient pas d'une division foncière. Concrètement, cela signifie qu’il n’a jamais appartenu à une seule et unique parcelle par la suite divisée en lots. On parle également de « terrain en diffus ».

À l’inverse d’un terrain situé en lotissement, un terrain isolé n’est en général pas viabilisé. Il est donc nécessaire de prévoir des travaux pour le raccorder aux réseaux (eau, gaz, électricité…). 

Bon à savoirUn terrain hors lotissement ne signifie pas forcément que ce dernier se trouve au fin fond de la campagne, avec aucun logement à proximité. Il s’agit simplement d’un terrain ne répondant pas à la définition juridique du lotissement.

Quelles sont les précautions à prendre avant l’achat du terrain hors lotissement ?

Avant de valider un compromis de vente entre acheteur et vendeur pour un terrain hors lotissement, il est recommandé d’obtenir auprès de la mairie un certificat d’urbanisme. Il renseigne par exemple le futur acquéreur sur l'état des équipements publics (voiries et réseaux) qui existent déjà ou sont prévus autour du terrain.

Il en existe 2 types :

• le certificat d'information, qui précise notamment les règles d'urbanisme sur le terrain, les servitudes éventuelles, le droit de préemption le cas échéant, les taxes applicables au terrain...
• et le certificat opérationnel qui, outre les infos citées ci-dessus, indique si le projet de construction est réalisable en fonction des caractéristiques souhaitées et des contraintes architecturales qui s’appliquent. Au moment de la demande du document, il est ainsi possible de rédiger une note descriptive du projet (forme de la toiture souhaitée, types de fenêtres envisages ou encore couleur des tuiles...), éventuellement avec plans ou croquis. La mairie vous répondra alors plus précisément sur le projet.

Attention Le certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire. Il faut en effet obtenir un permis de construire pour avoir la certitude qu’un projet de construction ira à son terme. Or, cela est impossible sans être propriétaire du terrain. Voilà pourquoi la demande d’un certificat d’urbanisme est un préalable très utile.

En plus de cette précaution, il est vivement recommandé de s’informer sur les frais qui seront liés à la future construction sur le terrain avant de s’engager à signer un compromis de vente. Pour cela, il faut vérifier si le terrain viabilisé ou non, c’est-à-dire s’il raccordé aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone ou encore traitement des eaux et matières usées). Si cela n’est pas le cas, il convient de se renseigner sur les coûts nécessaires pour les raccordements.

Que doit contenir le compromis de vente pour l’achat d’un terrain hors lotissement ?

Dans le cadre de l’achat d’un terrain isolé, l’avant-contrat peut être soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente. Dans tous les cas, l’avant-contrat doit contenir certaines mentions obligatoires afin d’apporter un maximum d’informations au futur acheteur.

• Les coordonnées et l’identité de l’acheteur et du vendeur.
• Le prix sur lequel un accord a été trouvé, et les différentes taxes afférentes au prix de vente.
• La description détaillée du terrain avec mention de sa surface exacte. Il faut notamment indiquer si les dimensions sont issues ou non d'un bornage.
• Les servitudes privées comme par exemple un droit de passage ou encore un droit de puisage, ou même l’existence de servitudes publiques éventuelles.
• Le compromis de vente doit préciser si le terrain est hypothéqué 
• Le mode de financement (avec ou sans prêt immobilier). 
• Le délai de validité de la promesse.
• Le délai de livraison du terrain.
• La date limite de la signature du contrat de vente devant notaire (en général 3 mois après l’avant-contrat). 
• Enfin, si besoin, le montant des honoraires de négociation (rémunération de l’agent immobilier, frais de notaire) doivent aussi apparaître dans le détail des informations indiquées.

En plus des informations essentielles à faire figurer dans le compromis de vente, certaines clauses suspensives peuvent également apporter une sécurité supplémentaire à l’acheteur.

Dans le cas de l’achat d’un terrain, il est possible d’indiquer que la clause d’obtention d’un prêt s’applique pour l’achat du terrain mais également pour la construction future d’un bien. En plus de cette clause suspensive, d’autres peuvent venir s’ajouter :

• La clause suspensive liée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou à l’obtention d’un permis de construire ; 
• La clause suspensive selon laquelle l’acheteur ne souhaite pas donner suite en cas d’étude de sol ayant un coût trop important (il faut alors indiquer un prix maximal, et la prise en charge éventuelle du surcoût par le vendeur). 

A noterIl est possible de sceller la promesse de vente soit sous la forme d'un acte sous signature privée entre particuliers, soit d'un acte authentique rédigé par un notaire.

Quels sont les diagnostics que le vendeur doit obligatoirement fournir ?

Le propriétaire d’un terrain nu, qu’il se situe dans un lotissement ou non, est dans l’obligation légale d’informer le futur acquéreur quant à l’état de l’objet de la transaction. Ainsi, plusieurs diagnostics sont à produire par le vendeur et doivent être remis à l’acquéreur entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente du terrain.

Pour le futur acquéreur, ces diagnostics permettent de signer l’acte de vente en toute connaissance de cause. Pour le propriétaire vendeur, cela le prémunit d’éventuelles accusations de vices cachés.

Si le terrain mis en vente se trouve dans une zone sismique ou exposée à des risques naturels ou technologiques, il faut fournir en annexe de l’acte de vente du terrain un diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP) ainsi qu’un état des nuisances sonores aériennes si le terrain se trouve dans une zone exposée (listées par arrêté préfectoral). De même, un diagnostic termites ou état parasitaire peut être obligatoire si le terrain se situe sur une zone à risque.

Si le terrain isolé a déjà été viabilisé, un diagnostic assainissement attestant du bon raccordement du terrain aux réseaux d’eaux usées peut être demandé par le notaire. Enfin, une étude géotechnique ou étude préalable permettant de détecter notamment des éventuels risques de mouvement de terrain causés par la sécheresse ou la réhydratation des sols argileux peut être nécessaire.

Les limites d’un terrain hors lotissement indiquées dans le compromis de vente

Parmi les différentes informations qui doivent figurer dans le compromis de vente, les limites du terrain sont indispensables. Attention, la superficie et les limites qui sont mentionnées dans un cadastre ne sont que des valeurs indicatives. Il convient donc de les vérifier.

Pour l’achat de terrain isolé en dehors d’un lotissement, il faut donc indiquer si les dimensions mentionnées résultent ou non d’un bornage.

• Si les mesures ont été réalisées par un géomètre expert et résultent d’un bornage, il faut indiquer tout le détail dans le compromis de vente.
• Si aucun bornage n’a été réalisé, si les limites de propriétés sont sujettes à une incertitude, il est recommandé de les réaliser. Dans ce cas, il faut connaître le coût engendré, et préciser qui sera chargé de l’honorer.

A retenirSi aucune mention au sujet des surfaces n’est faite dans l’avant-contrat ni dans l’acte authentique, alors l’acheteur du terrain peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif. 

Faut-il fournir un dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain isolé ?

Comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est possible de verser, après la période de rétractation (s’il y en a une), une somme qui équivaut à un dépôt de garantie. Dans le cas de l’achat d’un terrain situé hors lotissement, ce dépôt de garantie sera généralement compris entre 5 et 10% du montant total de la vente.

Il s’agit d’un montant négociable, dont la valeur doit être fixée entre acheteur et vendeur.

Quels sont les délais de rétractation pour l’achat d’un terrain hors lotissement ?

L’acquéreur d’un terrain situé en dehors d’un lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation. Il est toutefois possible d’ajouter un délai de rétractation via une clause supplémentaire au moment de la signature du compromis de vente.  Ce délai peut notamment être fixé à 10 jours, pour être comparable à celui offert à l’acheteur d’un terrain situé dans un lotissement. 

Les questions fréquentes sur le compromis de vente pour un terrain hors lotissement

Compromis de vente ou promesse de vente pour un terrain hors lotissement ?

Contrairement à l’acquisition d’un terrain en lotissement, il est possible de signer au choix soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente. Qu'importe l’avant-contrat choisi, ce dernier doit néanmoins comporter plusieurs informations indispensables : les coordonnées et l’identité de l’acheteur et du vendeur, le prix, la description détaillée du terrain, les servitudes privées, l’hypothèque, le mode de financement, le délai de validité, le délai de livraison du terrain, la date limite de la signature du contrat de vente voire le montant des honoraires de négociation.

À cela s'ajoutent en annexes plusieurs éléments obligatoires, notamment des diagnostics. L’objectif est d’apporter le plus d’éléments possibles à la connaissance du futur acquéreur afin qu’il signe son contrat en toute transparence.

Quelles sont les vérifications à effectuer avant de signer pour un terrain hors lotissement ?

La première vérification à faire avant de signer quoique ce soit est de solliciter la mairie afin d’obtenir un certificat d’urbanisme, précisant notamment les règles d'urbanisme sur le terrain, permettant de savoir si le projet de construction faisable. A noter que le certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire. De plus, il est fortement recommandé de se renseigner sur le montant des frais quant à la future construction sur le terrain avant de s’engager à signer un compromis de vente, d’autant plus si ce dernier n’a pas encore été viabilisé.

Quels sont les diagnostics indispensables pour la signature d’un terrain hors lotissement ?

Plusieurs diagnostics selon les cas sont nécessaires au moment de la signature du compromis de vente. Par exemple, si le terrain est situé dans une zone sismique ou exposée à des risques naturels ou technologiques, le vendeur doit transmettre un diagnostic d’État des risques et pollutions (ERP). Si le terrain se trouve dans une zone exposée au bruit, il faut ajouter un état des nuisances sonores aériennes. Par ailleurs, un diagnostic termites ou État parasitaire peut être obligatoire. Dans le cas où le terrain isolé est viabilisé, un diagnostic assainissement confirmant le bon raccordement au réseau d’eaux usées est demandé.

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