Compromis de vente terrain dans un lotissement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 9 février 2023 .
Temps de lecture : 9 min

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Pour sécuriser l’acquisition ou la vente d’un terrain situé au sein d’un lotissement, il est recommandé de signer un avant-contrat entre acheteur et vendeur. Tout comme pour un appartement ou une maison, il est ainsi possible de signer un compromis de vente.

Toutefois, certaines règles précises s’appliquent spécifiquement pour les terrains, et notamment pour ceux situés dans un lotissement. Dans la majorité des cas, il est impossible de signer un compromis de vente. Il faudra plutôt se tourner vers une promesse unilatérale de vente.

Voici le détail des règles à connaître pour faciliter l’achat ou la vente d’un terrain situé dans un lotissement.

Quels sont les critères auxquels doit répondre un terrain situé dans un lotissement ?

Comme défini dans l’article L442.1 du Code de l’urbanisme, un lotissement correspond à un îlot de plusieurs terrains contigus, qui a été divisé en parcelles dans le but d'une mise en vente individuelle sous forme de lot. Il existe cinq types de lotissements : la consolidation, le lotissement donnant sur un accès privé, le lotissement donnant sur un chemin public, le lotissement donnant sur un nouveau chemin public et les exemptions.

Contrairement à un terrain hors lotissement ou isolé, le terrain en lotissement est soumis à certaines contraintes d’aménagement et de voisinage. Néanmoins, les démarches administratives sont en théorie moins compliquées. Ainsi, pour faire l’acquisition d’un terrain situé dans un lotissement, il faut que la parcelle convoitée soit à la fois constructible, viabilisée et délimitée.

Un terrain dit constructible est un terrain qui est apte à supporter une construction. Un terrain qui est viabilisé est normalement raccordable aux divers réseaux indispensables à l’usage : réseau de voirie, réseau d’eau potable, réseau électrique ou encore réseau internet. Enfin, le terrain doit impérativement être délimité de manière précise via le bornage.

A noter Si la parcelle acquise ne répond finalement pas à l’un des 3 critères alors qu’elle a été vendue comme telle, il est possible pour l'acquéreur de demander un recours devant le tribunal et ainsi annuler la vente.

Quelles précautions avant l’achat du terrain dans un lotissement ?

Dans le cas d’un terrain situé dans un lotissement, le terrain est normalement réputé constructible. L’acquéreur dispose de la garantie que le terrain est viabilisé et raccordé au réseau. Toutefois, cela ne signifie pas que le projet de construction est réalisable. Mieux vaut vérifier certaines informations avant de s’engager.

Pour disposer d’une information complète avant la signature, il est possible de consulter à la mairie le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols). Il est également possible d’obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel, pour évaluer la faisabilité du projet.

Ces documents sont utiles pour connaître les règles de construction applicables sur le terrain, et notamment avoir une vision complète des conditions d’accès et de voirie, ou encore d’emplacement des réseaux publics comme l’eau, l’électricité et l’assainissement.

Posez-vous par exemple les questions suivantes et vérifiez que vous avez bien les réponses :

 
• Quelles sont les règles qui vont s’imposer pour la construction du lotissement ? Il faut pour cela regarder le cahier des charges, ou l’arrêté de lotir. 
• Quelle est la surface constructible permise ? Ou encore les dimensions des façades permises dans le futur lotissement ? Là encore, il faut se référer au cahier des charges.
• Y a-t-il des contraintes pour la pose de clôtures, pour la plantation de haies, arbustes ou arbres ? Toujours dans le même document, les informations sur les travaux qui seront imposés dans le cadre du lotissement sont mentionnées. Des règles avec lesquelles il n’est pas possible de transiger.

Compromis de vente ou promesse unilatérale de vente ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’aucun avant-contrat ne peut être signé et aucun acompte ne peut être réclamé avant la délivrance du permis d'aménager. Celui-ci vise, dans le cadre d’un projet de lotissement, à permettre la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs. A partir de la délivrance du permis d’aménager, le seul avant-contrat pouvant être signé pour la vente d’un terrain en lotissement est alors une promesse unilatérale de vente (article L442-8 du code de l’urbanisme). Celle-ci engage uniquement le vendeur à mener la transaction à son terme, et non le vendeur et l’acheteur.

Dans une grande majorité des cas, c’est donc une promesse unilatérale et non un compromis de vente (ou “promesse synallagmatique de vente”) qui sera rédigée entre les parties. 

Une exception existe toutefois pour les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager et qui “doivent faire l'objet d'une déclaration préalable”. En fournissant une “garantie d’exécution des travaux”, le lotisseur peut alors faire signer un compromis plutôt qu’une promesse unilatérale. Mais attention, dans ce cas l'acquéreur ne pourra alors pas se rétracter. Ce qui est moins protecteur pour lui.

Que doit contenir le compromis de vente pour l’achat d’un terrain en lotissement ?

Dans tous les cas, l’avant-contrat doit contenir certaines mentions obligatoires afin d’apporter un maximum d’informations au futur acheteur.

 
• Les coordonnées du vendeur ; 
• La consistance du lot réservé et la surface de plancher constructible ;
• La délimitation précise du terrain, qui doit résulter d'un bornage ;
• Le prix sur lequel un accord a été trouvé, et les différentes taxes afférentes au prix de vente sont à indiquer ;
• Le délai de livraison du terrain concerné ;
• Le mode de financement ;
• Les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain ;
• Les éventuelles conditions suspensives (obtention de prêt, obtention du permis de construire) ;
• Les éventuels délais : de levée d'option, d'accomplissement de chaque condition suspensive ;
• Avec l’avant-contrat, le permis d’aménager doit être annexé à l’avant-contrat, tout comme le plan de bornage, le règlement et le cahier des charges du lotissement.

A noter La promesse de vente peut être réalisée sous la forme d'un acte sous signature privée entre particuliers (en deux exemplaires), ou d'un acte authentique rédigé par un notaire.

Quels sont les diagnostics que le vendeur doit obligatoirement fournir ?

Dès la signature du compromis de vente, l'acquéreur doit obligatoirement être en possession du diagnostic "état des risques et pollutions”, remis par le vendeur.

Dans certaines zones, il existe des risques naturels pouvant impacter fortement la construction. C’est le cas notamment des zones fortement exposées au phénomène de mouvement de terrain causé par des périodes de sécheresse auxquelles succèdent des périodes de réhydratation rapide des sols argileux. Les bâtiments sont exposés à un risque de fissures, il convient donc de réaliser une étude de sol. Les résultats doivent être annexés à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

Enfin, un état des nuisances sonores aériennes doit également être fourni par le vendeur si le terrain est situé dans une zone exposée.

Faut-il fournir un dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain dans un lotissement ?

Au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, une indemnité d’immobilisation correspondant au dépôt de garantie peut être versée par l’acheteur. La loi limite à 5% du prix de vente final son montant.

Cette somme doit être déposée sur un compte bloqué jusqu’à la signature de l’acte définitif. Il est possible de verser la somme directement au vendeur (qui ne peut toutefois l’encaisser avant la fin du délai de rétractation), ou de faire confiance à un notaire qui gardera ce dépôt de garantie. 

Quels sont les délais de rétractation pour l’achat d’un terrain en lotissement ?

Après la signature d’une promesse unilatérale de vente pour un terrain situé dans un lotissement, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai court à partir du lendemain de la présentation de la promesse unilatérale de vente, soit par courrier, soit par signature devant un notaire. Dans le cas où l'acquéreur se rétracte, le dépôt de garantie lui est rendu dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Pour rappel En parallèle des démarches pour valider l’achat d’un terrain, il est important de penser à solliciter différents établissements bancaires pour obtenir un financement adapté. Meilleurtaux met à disposition gratuitement des simulateurs en ligne et comparateurs pour trouver une offre de crédit avec des conditions sur-mesure.

Questions fréquentes sur le compromis de vente dans un lotissement

Quelles sont les vérifications à effectuer avant de signer pour un terrain en lotissement ?

Avant de se positionner sur l’achat d’un terrain en lotissement, il faut s’assurer qu'il s’agit bien d’un terrain constructible, viabilisé et délimité. Ensuite, il est recommandé de s’assurer que le lotisseur a bien obtenu soit un permis d'aménager, soit une déclaration préalable de travaux.

Enfin, il est conseillé de consulter auprès de sa mairie le plan local d'urbanisme (PLU), le cahier des charges du lotissement ainsi que le règlement de lotissement, s’il en existe. Ces documents permettent notamment d’obtenir des informations essentielles sur les obligations et droits des colotis au sein du lotissement.

Quels sont les diagnostics indispensables pour la signature d’un terrain en lotissement ?

Avant de signer un contrat pour l’achat d’un terrain en lotissement, le vendeur doit avoir remis à l’acheteur un diagnostic "état des risques et pollutions”. Par ailleurs, si le terrain se situe dans une zone où il y a un risque naturel notamment dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain causé par des périodes de sécheresse auxquelles succèdent des périodes de réhydratation rapide des sols argileux, une étude de sol doit être réalisée et les résultats doivent être annexés à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

Si le terrain se situe dans une zone exposée aux nuisances sonores telle que définie par un plan d'exposition au bruit, un état des nuisances sonores aériennes doit également être fourni.

Est-il possible de signer un compromis de vente pour un terrain en lotissement ?

À partir du moment où le lotisseur obtient le permis d'aménager et jusqu’à ce que les travaux soient achevés, l’avant-contrat pouvant être consenti est la promesse unilatérale de vente. Elle n’engage alors que le lotisseur. Il est possible de signer un compromis de vente uniquement dans le cas où le lotisseur a bénéficié d'une autorisation de vendre les terrains avant l'exécution de tout ou partie des travaux contre l’apport d’une garantie d’exécution des travaux. Cette situation est moins intéressante pour l'acquéreur qui n’a alors pas la possibilité se rétracter.

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