Compromis de vente d’un terrain agricole

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 décembre 2022 .
Temps de lecture : 9 min

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La vente d’un terrain agricole suit un processus précis, qui diffère de celui des terrains « classiques », situés en lotissement ou isolés. En effet, les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER), qui possède un droit de préemption. Ainsi, en plus de l’avant-contrat qui va lier acheteur et vendeur, il convient de prendre en compte l’intervention possible de la SAFER, et notamment le délai légal qu’elle possède pour préempter.

Quelles sont les spécificités du compromis de vente d’un terrain agricole ?

Comme pour une maison, un appartement ou un terrain dit “classique”, situé en lotissement ou isolé, le compromis de vente d’un terrain agricole est une étape recommandée. Cet avant-contrat permet de mettre par écrit l’engagement réciproque de l’acheteur et du vendeur avant l’acte définitif de vente.

Les parties peuvent le signer chez le notaire (acte authentique), ou bien directement entre elles (acte sous seing privé), avec éventuellement l’aide d’un tiers tel qu'un agent immobilier ou avocat. Sauf si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois (notaire obligatoire dans ce cas). 

ImportantLe compromis de vente doit évidemment faire figurer des informations relatives à l’identité de l’acheteur et du vendeur, ainsi qu’à la transaction (prix de la vente, solutions de financement de l’acheteur, montant du dépôt de garantie, durée de validité du compromis, délai de rétractation possible pour l’acheteur, montant des honoraires du professionnel chargé de la vente le cas échant, etc.).

Il doit également contenir des informations concernant le terrain nu agricole, de même que sa délimitation après bornage, la présence d’éventuelles hypothèques ou encore de servitudes. Enfin, acheteur et vendeur peuvent librement prévoir au contrat des clauses suspensives qui viendront conditionner la cession du terrain agricole à la réalisation de certains évènements (obtention d’un financement, vente d’un bien immobilier...). 

Sont considérés comme terrains nus agricoles les terrains situés dans une zone agricole protégée à l'intérieur d'un périmètre délimité. Ou ceux situés dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme (POS, PLU, carte communale). En l'absence d'un tel document, sont regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. Ou bien les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. 

Mais contrairement à un terrain classique, la vente d’un terrain agricole est soumise à une contrainte supplémentaire. En effet, les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). Il s’agit d’une société sans but lucratif avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

En étant avertie du compromis de vente, la SAFER peut alors utiliser son droit de préemption durant un certain délai. C'est-à-dire qu’elle peut acquérir le terrain agricole de manière prioritaire.

Comment s’exerce le droit de préemption de la SAFER ?

Initialement, la SAFER a été créée en 1960 pour réorganiser les exploitations agricoles, en raison de la mise en place d’une agriculture plus productive. Progressivement, ses missions se sont étendues, et elle est aujourd’hui chargée de veiller à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers, et de l’environnement au sens large.

Dans ce cadre, elle accompagne les collectivités territoriales dans leurs projets fonciers, par le biais d’acteurs locaux : on parle donc des SAFER au pluriel. La loi leur octroie un droit de préemption sur les terrains nus à vocation agricole, quelle que soit leur superficie.

Grâce à son droit de préemption, la SAFER a le pouvoir de se substituer à un acheteur pour se voir proposer en priorité la vente du terrain agricole. Elle peut donc remettre en cause la cession entre le vendeur et l’acquéreur.

ImportantL’activation de ce droit de préemption ne peut exister que si la SAFER a bien été avertie de l’existence du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou sous forme électronique. En cas d’acte authentique, la notification incombe au notaire chargé de la vente. S’il s’agit d’un acte sous seing privé, elle incombe au cédant du terrain. Cette notification fait courir le délai légal de préemption de la SAFER.

Celle-ci dispose alors d’un délai de 2 mois pour prendre sa décision de préempter ou non le terrain agricole. A savoir que son silence après ce laps de temps équivaut à une renonciation tacite de sa part.

Par ailleurs, la SAFER doit motiver sa décision de préempter un terrain devant deux commissaires du gouvernement, représentants des Ministères de l’agriculture et des finances, notamment si ces préemptions (ou acquisitions à l’amiable) dépassent un certain montant.

Une fois préemptées, ces terres sont revendues par la SAFER à des candidats privés (agriculteurs, associations entreprises...) ou publics (collectivités, parcs naturels...) porteurs de projets ruraux, agricoles, ou d’aménagement foncier.

Pour en savoir plus sur le droit de préemption de la SAFER, rendez-vous sur son site pour consulter les guides pratiques des notifications de vente établis dans chaque région. A savoir qu’ils sont également disponibles à l’antenne “physique” de la SAFER dont vous dépendez.

Peut-on acheter un terrain agricole via la SAFER ?

Si vous voulez avoir la certitude que l’achat d’un terrain agricole ira à son terme, alors acheter par l’intermédiaire de la SAFER est plus sécurisant. Puisque cet organisme possède un droit de préemption, les terres agricoles proposées ont déjà fait l’objet d’une évaluation, et ne risquent pas d’être préemptées. De plus, la SAFER connaît le sujet agricole, les possibilités offertes par les différents terrains proposés, et peut vous conseiller dans votre investissement.

La SAFER transmet des propriétés ou des parcelles. Elle n’est cependant pas qu’un simple intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs potentiels. La SAFER assure un rôle de conseil et d’aménagement et de rationalisation des propriétés. Elle optimise la transmission des biens (valeur réelle, sécurité juridique, mise en conformité, accompagnement du projet…). Elle intervient souvent en tant que médiateur entre projets concurrents notamment lorsque les terres agricoles sont susceptibles d'être affectées à d'autres usages

le site officiel.

Si vous souhaitez acheter un terrain agricole, renseignez-vous d’abord sur les terrains à vendre en consultant les annonces diffusées par la SAFER dans des journaux locaux et à la mairie, ainsi que sur internet. Si vous êtes intéressés par un terrain, portez-vous candidat et décrivez votre projet en exposant ses points forts, votre motivation et votre financement. Un cautionnement vous sera éventuellement demandé comme guise de sérieux.

Après étude de votre dossier en commission, la SAFER vous donne une réponse et, si celle-ci est positive, prend contact avec le notaire pour préparer le projet d’acte de vente.

Que vous décidiez d’acheter par vous-même un terrain agricole, ou que vous fassiez confiance à un intermédiaire comme la SAFER, la question du financement de cet achat est essentielle. Comme pour un terrain destiné à construire un logement, vous pouvez avoir recours au crédit bancaire.

Si vous souhaitez un accompagnement sur l’aspect financier de votre projet d’achat d’un terrain agricole, vous pouvez solliciter nos équipes. En agence ou par internet, nous pouvons vous aider à trouver un crédit au meilleur taux et avec des conditions adaptées pour votre achat de terrains agricoles.

Questions fréquentes sur le compromis de vente d’un terrain agricole

Quelles sont les caractéristiques d’un compromis de vente d’un terrain agricole ?

Comme pour tout compromis de vente (maison, appartement, terrain...), l’acheteur et le vendeur doivent mentionner des informations relatives à leur identité, et indiquer des informations sur la transaction (prix de la vente, durée de validité du compromis...). Sans oublier les informations concernant le terrain nu agricole. Mais contrairement au compromis de vente dit “classique”, celui lié à un terrain agricole doit être signifié auprès de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER), qui peut alors préempter le terrain et faire échouer votre projet.

En quoi consiste le droit de préemption de la SAFER ? 

Pour remplir son rôle de protection des espaces agricoles, naturels et forestiers, la SAFER bénéficie d’un droit de préemption sur les terrains nus à vocation agricole. Ce droit lui permet de se substituer à un acheteur pour se voir proposer en priorité la vente du terrain agricole. La SAFER peut donc remettre en cause la cession prévue entre le vendeur et l’acquéreur.

Elle a deux mois, à compter de la notification du compromis par le notaire chargé de la vente ou le cédant du terrain, pour exercer son droit de préemption. Elle doit motiver sa décision de préempter devant des représentants de l’Etat au-delà d’un certain montant d’acquisition. Enfin, elle revend alors les terres acquises à des candidats privés (agriculteurs, associations entreprises...) ou publics (collectivités, parcs naturels...) porteurs de projets ruraux, agricoles, ou d’aménagement foncier, qui s’inscrivent dans les missions d’intérêt général de l’organisme.

Est-il possible d’acheter un terrain agricole via la SAFER ?

Vous pouvez acheter un terrain agricole via la SAFER. Cela est même recommandé car les terres agricoles proposées par la SAFER ont déjà fait l’objet de son évaluation, ce qui vous apporte de la sécurité. De plus, l’organisme peut vous conseiller dans votre investissement.

Si vous souhaitez acheter un terrain agricole, renseignez-vous sur les biens à vendre en consultant les annonces diffusées par la SAFER dans des journaux locaux et à la mairie, ainsi que sur internet. Portez-vous candidat et décrivez votre projet en exposant ses points forts, votre motivation et votre financement. Puis, après étude de votre dossier en commission, la SAFER valide ou non votre achat, et prend contact le cas échéant avec le notaire pour préparer le projet d’acte de vente. 

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