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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 novembre 2022 .
Temps de lecture : 10 min

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Clauses suspensives d'un compromis de vente : définition et exemples

Quelles sont les clauses pouvant être intégrées dans un compromis de vente ?

Lorsque vous signez un compromis de vente, vous pouvez insérer des clauses suspensives au contrat, qui conditionnent la vente à la réalisation de certains évènements. Définition, rédaction et exemples de conditions suspensives. 

Définition des clauses suspensives d’un compromis de vente

Il existe deux moments clés qui rythment la conclusion d’une vente immobilière. La première étape est la signature d’un avant-contrat, soit directement entre les parties (sous seing privé), soit avec la présence du notaire. C’est au moment de la signature de ce compromis de vente que peuvent être insérées des “clauses suspensives”, librement définies par les parties, d’un commun accord.

Elles permettent de conditionner la réalisation définitive de la vente à la survenance ou non de certains événements définis et délimités dans le temps. Ces évènements peuvent être de plusieurs types : obtention d’un crédit, d’un permis de construire, etc. Ils peuvent survenir entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif. 

Puis, si aucun événement n’est venu perturber la vente, intervient alors la deuxième étape, celle de la signature de l’acte authentique, effectuée devant notaire. 

A noterLes clauses suspensives ne sont pas obligatoires (hormis celle d’obtention du prêt), mais toutefois fortement recommandées, car il s’agit d’un véritable outil de protection pour les parties.

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Rédaction des clauses suspensives d’un compromis de vente

Au vu de leur importance, il est préférable de rédiger scrupuleusement les clauses suspensives d’un compromis de vente. Vous pouvez le faire vous-même ou faire appel à un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier) afin de sécuriser votre projet. En effet, un notaire peut apporter son expertise pour vous orienter et établir des clauses qui vous sont favorables. A ce titre, chaque partie (acquéreur et vendeur) a un intérêt à faire appel à son notaire respectif. 

Si vous êtes acheteur, attention à ne pas poser des conditions trop restrictives qui, certes, vous éviteraient de vous retrouver financièrement en difficulté, mais pourraient vous faire passer à côté de la vente. A l’inverse, n’insérez pas des conditions trop larges qui ne vous satisferaient pas et que vous seriez obligé d’honorer si l’achat aboutit.

Si vous êtes vendeur, vous allez sûrement chercher à inclure la clause la moins restrictive possible pour ne pas empêcher la vente. Mais attention à ce que les conditions restent tout de même réalistes et cohérentes au regard du marché et de la situation de votre acquéreur. 

Il est possible d’ajouter des conditions suspensives en fonction de votre profession, de l’usage que vous souhaitez faire du bien, etc. En effet, l’ajout de clauses à un compromis de vente ne doit pas se faire de manière automatisée et systématique. Leur rédaction doit rester une action sur-mesure, personnalisée en fonction de chaque dossier.

Ces clauses suspensives doivent refléter un réel équilibre entre la volonté de l’acheteur et du vendeur. Si une clause apparaît comme trop défavorable, elle pourra être déclarée comme non valable.

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Exemples de clauses suspensives d’un compromis de vente

Il n’existe pas de liste exhaustive de conditions suspensives. Voici les clauses les plus souvent intégrées dans les compromis de vente (généralement à l’initiative de l’acheteur).

L’obtention d’un prêt par l’acquéreur

Il s’agit d’une clause suspensive incontournable. En effet, elle est obligatoirement et automatiquement présente dans le compromis de vente pour que ce dernier soit valable. Si l’acquéreur paye comptant et n’a pas besoin d’un crédit, il doit mentionner qu’il renonce à cette clause. 

La condition suspensive doit préciser le plan de financement de l'emprunteur. Plusieurs éléments peuvent être indiqués :

Le montant maximal de l’emprunt. Un conseil pour l’acheteur : ne pas trop réduire cette somme afin de ne pas se mettre en difficulté.

Le taux d’intérêt de l’emprunt maximal auquel l’emprunteur est prêt à s'engager. Celui-ci doit être réaliste par rapport aux taux en vigueur proposés par les établissements de crédit à un instant T. Un conseil pour l’acheteur : ne pas dépasser un niveau de prêt trop élevé qui conduirait à un effort financier trop important chaque mois. 

La durée maximale de l’emprunt. Un conseil pour l’acheteur : ne pas dépasser une durée trop longue (de type 25 ans au lieu de 20), car cela aura un impact sur le coût total du crédit en raison des intérêts à rembourser. 

La mensualité maximale de l’emprunt. En l’absence d’offre de prêt ferme et sans réserve de la part d’un établissement de crédit dans un délai fixé (généralement un à trois mois), ou en présence d’une offre de prêt ne correspondant pas aux conditions mentionnées dans les clauses, le futur acquéreur peut faire jouer la condition suspensive et ainsi renoncer à la vente sans pénalités. Il récupère alors la somme déjà versée au vendeur (dépôt de garantie).

ExempleSi l'acquéreur conditionne son achat à l’obtention d’un crédit de 200 000 euros, au taux de 1,75 % sur 20 ans, il ne peut justifier un refus de prêt à ce taux et sur cette durée. Ce n’est qu’à la condition qu’un établissement de crédit lui propose un prix sur une durée plus longue (ex : 25 ans) et/ou à un taux plus élevé (2,5 %) qu’il pourra annuler le compromis de vente.

L’acheteur doit prouver qu’il a bien fait la démarche de chercher un prêt, et que plusieurs banques le lui ont refusé. Pour prouver sa bonne foi et démontrer sa recherche active, il peut fournir des échanges écrits avec la banque ou avec un courtier tel que Meilleurtaux.

La vente d’un autre bien immobilier

Les parties peuvent insérer une clause selon laquelle l'achat du bien n’a lieu qu’à la condition que l’acquéreur vende en parallèle un bien qu’il possède. Cette clause suspensive vient protéger l’acquéreur qui a besoin des fonds de la vente de son autre logement pour acquérir ce nouveau bien.

Pour être valable, elle doit mentionner le prix plancher auquel le détenteur d’un précédent bien immobilier compte vendre ledit bien, et sous quel délai. Ce prix doit être équilibré, sans quoi il est aisé pour le détenteur du bien de prétendre qu’aucun acheteur ne s’est jamais manifesté. En outre, cette clause doit être limitée dans le temps.

Cette condition doit être validée par un notaire ou un agent immobilier qui devra constater que la vente de l’autre bien ne s’est pas conclue.

Par ailleurs, les parties peuvent également rédiger une condition suspensive de prêt relais. Dans ce cas de figure, la vente est conditionnée à l’obtention, pour l’acquéreur, d’un prêt permettant d’avancer les fonds pour acheter le bien (dans l’attente de la vente de son bien ancien). Sans prêt relais, la vente n’a donc pas lieu.

La condition suspensive d’obtention de prêt


La réalisation de travaux

L’achat du bien est ici conditionné à la réalisation de travaux préalablement à la vente définitive par le vendeur. Leur nature et leur désignation précise doivent être indiqués. En cas de non-réalisation des travaux constatés, alors la vente peut être annulée. 

La clause peut aussi prévoir que la conclusion de la vente définitive est subordonnée à l’obtention d’un prêt travaux par l’acquéreur.  

Concernant l’achat d’un bien en copropriété, les parties peuvent également prévoir que la vente n’aura pas lieu si l’autorisation du syndicat de copropriété n’a pas été délivrée pour les travaux. Elle est en effet parfois nécessaire pour la réalisation de certains aménagements (abattement d’un mur porteur, modification d’une façade, remplacement de fenêtres, etc).

L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative

Si la transaction immobilière concerne une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les parties peuvent insérer une clause selon laquelle l’achat du bien est conditionné à l’obtention d’un permis de construire. Généralement, cette clause est assortie d’un délai permettant de laisser le temps à la mairie de délivrer ce permis.

Cette clause est notamment fréquente pour l’achat d’un terrain à bâtir. Encore une fois, elle vient protéger l’acheteur afin qu’il ne se retrouve pas démuni avec un terrain sur lequel il ne peut pas faire construire. 

Par ailleurs, les parties peuvent conditionner la vente à l’obtention d’une autorisation administrative. Celle-ci peut notamment s’avérer nécessaire pour transformer un bien à usage d’habitation en local commercial ou professionnel, et vice-versa. 

La pleine disponibilité du bien

D’une part, les parties peuvent conditionner la vente à l’absence de servitudes d’urbanisme, car ces dernières peuvent avoir un impact sur la jouissance du bien. En effet, les servitudes sont des limitations au droit de propriété instituées par l’autorité publique, qui se transfèrent de propriétaire en propriétaire. La servitude la plus courante est le droit de passage. La loi reconnaît notamment au propriétaire d'un terrain enclavé (isolé, sans accès) la possibilité de passer par un terrain voisin.

En cas de propriété seulement difficile d'accès en revanche, l'accord du voisin est indispensable : on parle de servitude conventionnelle. Mais d’autres types de servitudes existent. Par exemple, la servitude de vue. Il s’agit du cas où un propriétaire se voit obstruer sa vue en raison, notamment, de la construction future d’un immeuble à proximité de son bien. 

D’autre part, les parties doivent prévoir que la vente d’un bien n’aura pas lieu si un ayant-droit ou la collectivité locale fait valoir son droit de préemption sur ledit bien. En effet, il s’agit d’une autre contrainte pour l’acheteur, qui ne pourra pas jouir du bien le cas échéant. Ce droit de préemption s’exerce sur une zone délimitée et durant un délai fixé. En revanche, passé ce délai, le vendeur peut proposer la vente de ce bien à la personne qu’il souhaite, et la vente est réputée accomplie.

Enfin, les parties peuvent conditionner la vente finale à l’apurement de l’hypothèque. Cela permet à l’acheteur ne pas acquérir un bien sur lequel la banque aurait des droits. En effet, l’ancien propriétaire a pu donner une garantie à un créancier sur ce bien. Problème : une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne, et se transmet donc. Ainsi, l’acquéreur d’un bien qui serait grevé d’hypothèque sera redevable envers la banque comme l’était l’ancien propriétaire si ce dernier n’a pas remboursé sa dette.

À retenir - Si un ou plusieurs évènements prévus par au moins une clause suspensive surviennent, et ce dans le laps de temps indiqué, alors le contrat est nul et la vente n’a pas lieu, sans pénalités pour les parties. Dans ce cas, les sommes avancées par l’acheteur au moment de la signature du compromis doivent lui être restituées. 

- Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter ou pour amender le compromis de vente, en ajoutant ou retirant une clause suspensive par exemple, avec l’accord de l’autre partie.

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Questions fréquentes sur les clauses suspensives

Qu’est-ce qu’une clause suspensive d’un compromis de vente ?

  

Les clauses suspensives sont insérées d'un commun accord entre les parties (acquéreur et vendeur) dans un compromis de vente. Elles permettent de conditionner la réalisation définitive d’une vente d’un bien immobilier à la survenance ou non de certains événements définis et délimités dans le temps. Ces évènements peuvent être l'obtention d’un crédit, d’un permis de construire, etc. Ces conditions suspensives visent à protéger les parties à la vente.

Comment les clauses suspensives d’un compromis de vente doivent-elles être rédigées ? 

Bien que vous ayez la possibilité de rédiger vous-même les clauses suspensives d’un compromis de vente, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur (notaire, avocat ou agent immobilier) afin de sécuriser la vente. Elles doivent refléter un équilibre entre la volonté des parties, sans quoi elles peuvent être déclarées non valables. Cet ajout de clauses ne doit pas se faire de manière automatisée, mais être personnalisé par rapport au profil de l’acheteur et de vendeur.

Quelle est la liste des clauses suspensives d’un compromis de vente ?

La liste n’est pas exhaustive et les parties peuvent insérer librement des conditions suspensives dans un compromis de vente. Parmi les plus courantes, on note l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, mais aussi la vente préalable d’un autre bien immobilier par l’acheteur, la réalisation de travaux par le vendeur ou encore l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative, ainsi que la pleine disponibilité du bien (absence de servitudes d’urbanisme, droit de préemption d’une collectivité locale, apurement de l’hypothèque).

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