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Imposition des revenus locatifs - Imposition des revenus locatifs vides

SOMMAIRE

Réel ou micro-foncier ?

Vous déclarez les loyers que vous percevez comme des revenus fonciers.

  • Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 euros annuels vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel,
  • Sinon, vous devez déclarer vos loyers selon le régime réel.

Le régime du micro-foncier

Il cumule deux avantages :

  • Il vous dispense de remplir une déclaration de revenus fonciers (déclaration 2044),
  • Il vous fait bénéficier d'un abattement de 30 %. Vous serez donc imposé sur seulement 70 % de vos revenus fonciers bruts. Cet abattement correspond à une déduction forfaitaire censée représenter vos charges en tant que propriétaire.

Pour faire votre déclaration dans le cas du régime micro-foncier, il vous suffit de reporter la somme des revenus locatifs perçus sur votre déclaration 2042 (déclaration de revenus).

Le régime réel

L'avantage du régime réel consiste à déduire de vos revenus fonciers la somme de vos frais et charges cumulés sur l'année. Si la différence entre vos revenus et vos charges est négative vous êtes en déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit foncier du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans, à partir du moment où vous êtes en bénéfice foncier. Le dispositif d'imputation sur le revenu global du déficit foncier est automatiquement appliqué.

Si le revenu total d'une année ne suffit pas pour compenser le déficit foncier imputable, un déficit global est alors constitué qui sera imputable, lui, sur les revenus globaux des 5 années suivantes.

Attention toutefois à l'obligation liée à la déduction de votre déficit sur votre revenu global. En effet, le bien doit obligatoirement continuer à être loué, de manière effective et permanente jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus. Le fisc pouvant sinon vous réclamer les sommes correspondant à votre déduction initiale. Cette règle ne peut connaître aucune exception, et elle doit absolument être anticipée dans un éventuel scénario de revente.

Les intérêts d'emprunts

Ici, le terme global « intérêts d'emprunts », comprend tous les intérêts et frais associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) des emprunts liés à l'acquisition ou à la construction du bien, sans oublier les emprunts liés à la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont donc toujours exclus de l'imputation sur le revenu global : si le revenu brut foncier absorbe la totalité des intérêts d'emprunt, aucun déficit ne provient des intérêts d'emprunt.

Toutefois, cette règle a une portée limitée, puisque l'administration fiscale considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles.

Exemple A - Les intérêts d'emprunts sont inférieurs au revenu brut

Recettes :

  • Revenu brut : 7 000 €

Dépenses :

  • Intérêts d'emprunts : 6 000 €
  • Déduction au titre de l'amortissement : 16 000 €
  • Autres charges déductibles : 3 000 €

Le déficit total est de 18 000 €. Le total des intérêts est bien inférieur au revenu brut, il n'y a donc pas d'incidence.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

Le solde de 7 300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Exemple B - Les intérêts d'emprunts sont supérieurs au revenu brut

Recettes :

  • Revenu brut : 7 000 €.

Dépenses :

  • - Intérêts d'emprunts : 11 000 €.
  • - Autres charges déductibles : 3 000 €.

Le déficit total est de 7 000 €. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d'intérêts supérieure au revenu brut n'est pas imputable sur le revenu global.

Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4 000 € des intérêts d'emprunts et pour 3 000 € des autres charges.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 3 000 €.

Le solde de 4 000 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

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