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Caution bancaire

Une caution peut être demandée auprès des banques afin de rassurer un établissement emprunteur pour demander un prêt immobilier.

Quand une personne veut solliciter un crédit immobilier, il peut lui être demandé de présenter des garanties solides qui pourront rassurer l’établissement emprunteur. Il est fréquent que les demandeurs de prêt engagent une hypothèque pour ce genre de garantie, et que le gage soit placé sur le bien à financer.

Par ailleurs, d’autres solutions peuvent être envisagées. Le demandeur de prêt peut par exemple s’adresser à une banque pour lui demander d’apporter une garantie en son nom. Dans ce cas, la procédure entamée sera celle de ce que l’on appelle une caution mutuelle.

Caution bancaire

Un marché propre au domaine bancaire

Depuis une dizaine d’années, le système de cautionnement est devenu la première forme de garantie pour un prêt immobilier. Enregistré à 56 % des recours des emprunteurs, il devance facilement l’hypothèque et le privilège du prêteur de denier. Ils demeurent des impératifs pour les banques afin de donner leur accord à un client.

Aussi, les banques incitent leurs clients à adopter le principe de la caution, et font en sorte de les diriger vers les organismes spécialisés dans le domaine, qui leur appartiennent.

ImportantDe ce fait, le secteur bancaire détient le quasi-monopole du marché de cautionnement, car les emprunteurs n’auront plus le choix qu’entre le crédit logement, la filiale commune des établissements bancaires et la captive, qui est aussi une filiale exclusive de la banque.

Cela entraîne l’anéantissement total de la concurrence dans le domaine, car le marché est détenu pratiquement à 95% par le secteur bancaire. Par conséquent, les clients emprunteurs ne peuvent pas vraiment trouver un très grand écart de tarif auprès des divers organismes qui se spécialisent dans le domaine.

Une caution bancaire dans le cadre d’un achat immobilier

Dans l’attente du déblocage d’un crédit qu’il a sollicité et obtenu, l’acheteur peut procéder à la réservation du bien qu’il souhaite acquérir. Pour ce faire, il peut demander à sa banque de se porter garant, en lui délivrant un certificat assurant que son client dispose des fonds requis qui lui permettront d’honorer l’achat du bien immobilier. Le vendeur s’en trouvera ainsi rassuré, et délivrera plus facilement une promesse de vente à l’acheteur.

Recourir à une caution pour un prêt

Lorsqu’une personne contracte un crédit, son prêteur peut exiger qu’elle soumette une caution bancaire. Le principe de cette procédure est que celle-ci puisse rassurer le créancier par rapport au remboursement de son argent.

Etude d'un plan de bien immobilier après avoir contracter un emprunt immobilier

La caution bancaire devient alors une garantie pour celui-ci et la banque donne son engagement à honorer le remboursement de la somme empruntée, en cas de difficulté de paiement des dettes pour l’emprunteur Le prêteur est alors en droit de réclamer la caution dès lors qu’il aura été prouvé que l’emprunteur ne pourra pas respecter ses engagements.

Par ailleurs, en souscrivant à une telle option, l’emprunteur a le choix entre une caution simple et une caution solidaire. Il peut aussi choisir entre une personne physique, une entreprise spécialisée ou une mutuelle santé.

Par ailleurs, dans le cas où l’emprunteur est un mineur, ou un adulte protégé, une personne physique ne pouvant se prétendre à une caution, car l’emprunteur n’aura pas de capacité juridique. En outre, le prêteur aura pour obligation de vérifier la capacité de la caution à disposer de moyens suffisants pour honorer son engagement.

Dans le cas où celui-ci a accepté une caution bien qu’elle ne soit pas proportionnelle à l’emprunt, il n’aura pas le droit de réclamer l’écart auprès du débiteur, sauf si la caution dispose d’un patrimoine qui peut couvrir la garantie au même moment.

Comment mettre en place une caution pour un prêt ?

Une caution doit toujours être établie par écrit. Le document doit ainsi mentionner si le cautionnement choisi est de type simple ou solidaire. Le non-respect de ses règles peut entraîner sa nullité. L’entité qui se porte caution doit recevoir, à l’image de l’emprunteur, l’offre de crédit dont il fait objet.

Dans cette offre seront inscrites toutes les mentions impératives, et ne sera être signée qu’après un délai de 10 jours. Si une personne n’a pas été cautionnée par un notaire, mais par un acte sous seing privé, elle sera dans l’obligation de rédiger l’offre de sa propre main, et apposer sa signature, en inscrivant le paragraphe suivant :

En me portant caution de [nom de l'emprunteur], dans la limite de la somme de [somme en euros] couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou des intérêts de retard et pour la durée de [durée de l'emprunt], je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l'emprunteur] n'y satisfait pas lui-même.

Comment fonctionne le cautionnement d’un prêt ?

Tous les ans, avant la date du 31 mars, le prêteur doit tenir la caution informée du montant du capital à payer, la somme des intérêts, les frais et commissions qui restent encore à couvrir jusqu’au 31 décembre de l’année précédente, et lui donner la date d’échéance de sa garantie.

Si le prêteur ne respecte pas cette procédure, et qu’il n’avertit pas la caution de ces divers détails, cette dernière ne s’acquittera que du capital, et aucun intérêt ni aucune pénalité de retard ne sauraient lui être réclamés, si jamais l’emprunteur n’arrive pas à honorer son engagement.

D’un autre côté, le prêteur est tenu par l’obligation, dès la première défaillance de paiement de l’emprunteur, d’informer la caution. S’il ne le fait pas, ce dernier n’aura pas le droit de réclamer les intérêts qui auraient du être payés depuis la dernière information.

Hypothèque, caution bancaire et coûts

Lors d’une acquisition d’un bien immobilier par voie de crédit, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de choisir entre enregistrer une hypothèque ou proposer une caution bancaire.

Chacune de ces possibilités représente une garantie de non-paiement aux yeux de l’établissement prêteur, dans le cas où l’acquéreur se trouverait dans l’impossibilité d’assurer le règlement des mensualités du prêt immobilier. Par ailleurs, si la mise en hypothèque peut paraître plus onéreuse pour l’acheteur, la caution bancaire n’est pas en tout temps accordée par la banque.

Confirmation d'usage de l'hypothèque dans le cadre d'un emprunt immobilier

En outre, si l’emprunteur décide d’opter pour une caution, il doit verser un pourcentage du montant du crédit ou une somme forfaitaire en guise de commission de caution.

Il devra aussi payer une contribution aux Fonds mutuelle de l’établissement qui se porte garant en son nom. En cas de défaillance, ce dernier prendra alors le relai du paiement auprès de la banque, et reviendra, une fois les dettes réglées, vers l’emprunteur.

Les banques enregistrent d’importantes marges

Les captives se retrouvent en mesure d’enregistrer 20 % de bénéfices nets. C’est une rentabilité très accrue qui est, en plus, appuyée par le cautionnement des partenaires bancaires. Elles génèrent 20% de résultats supplémentaires. Par ailleurs, la stratégie adoptée par le crédit logement lui permet d’obtenir une rentabilité nette de 45 %.

En effet, le produit opte pour une mutualisation des pertes et une privatisation des bénéfices. Ainsi, lorsque les clients déposent de l’argent dans le Fonds mutuelle de garantie, ils contribuent au paiement intégral des défauts, et le Fonds récolte des intérêts très importants, qui en 2013 ont atteint les 3,9 milliards d’euros.

Et comme ces sommes ne sont pas rendues aux clients en fin de crédit, ce sont les actionnaires banquiers qui s’en retrouvent bénéficiaires des 95 % de cet argent.

Instaurer la concurrence pour économiser

Si la manière de mener le cautionnement génère pour les banques des bénéfices considérables, ce sont par ailleurs les consommateurs qui s’en retrouvent fortement pénalisés. Ainsi, la mise en place d’un système de concurrence serait un bon moyen de dégager 210 millions d’euros par an sur les 520 millions annuel de la filière.

Economies de la part d'emprunteurs

La concurrence permettra, en effet, aux emprunteurs d’avoir le choix et d’opter pour le prestataire le plus abordable. Ils pourront ainsi voir leur facture globale réduire de 41 %, et réaliser des économies jusqu’à 560 euros par crédit souscrit.

En soutenant la mise en place de la concurrence par la réduction des marges, les économies réalisées peuvent atteindre en moyenne les 270 millions d’euros par an.

Ce qui attire les emprunteurs dans le système de cautionnement

Un emprunteur qui opte pour le système de cautionnement peut se voir attribuer de nombreux avantages considérables. En premier lieu, il peut récupérer une partie de la somme qu’il a versée une fois arrivé en fin de prêt.

Cela constitue un atout majeur pour ce système, car elle représente le premier attrait de la formule avancée par les banques. Dans un cas concret, si le crédit logement propose une caution, la participation du Fonds mutuelle de garantie sera restituée à un taux situé entre 70% et 75%.

L’avantage est surtout perçu par les acquéreurs âgés de moins de 37 ans, car ces derniers ne sont pas dans l’obligation de régler une commission avant la fin du prêt. La commission automatiquement prélevée sur les sommes restituées n’est jamais déboursée par ces derniers.

D’autre part, la procédure de cautionnement ne nécessite pas d’acte authentifié. Ainsi, il n’y aura nul besoin des services d’un notaire, et la caution ne sera pas soumise aux droits d’enregistrement. Tout ce dont l’emprunteur aura besoin, ce sera de verser les frais de dossiers à l’établissement qui acceptera de le cautionner pour garantir son prêt.

Et même en cas de remboursement anticipé du prêt, l’emprunteur n’aura pas à payer de frais de main levée, contrairement à une hypothèque ou à un prêteur de denier.

Quel type de cautionnement choisir ?

Choix du cautionnement

Il existe deux formes de cautions : la caution simple et la caution solidaire. Selon l’article 2288 du Code Civil, le principe du cautionnement se caractérise par la soumission de la caution envers le créancier afin d’honorer une obligation de paiement en cas de défaillance de l’emprunteur. En ce sens, la caution ne constitue qu'une garantie pour l’emprunteur, mais ne le libère pas de son engagement envers son créancier de payer sa dette. Après tout, il en reste le principal débiteur.

Ainsi, le cautionnement solidaire est généralement demandé par les établissements bancaires. En choisissant cette option, la caution sera alors portée sur l’ensemble des biens de l’emprunteur.

En cas d’enregistrement de plusieurs cautions solidaires, l’établissement prêteur peut avoir le choix entre les différents biens pour réclamer le paiement de la totalité de ce qui lui est dû. Cette alternative peut par ailleurs, être très intéressante pour le prêteur de par son efficacité.

Le cautionnement simple, quant à lui, ne peut être engagé qu’à condition que le créancier ait épuisé toutes les ressources à sa disposition pour obliger le débiteur à honorer ses dettes. Ainsi, bien que l’emprunteur ait enregistré plusieurs cautions simples, le prêteur ne pourra réclamer que les biens qui correspondront à la valeur totale du montant restant dû, et non celle de la totalité du prêt.

Le seul intérêt du créancier dans cette procédure est que le paiement de son prêt puisse être assuré, et qu’il soit ainsi protégé contre tout défaut de règlement de son argent.

Pour la caution proprement dite, les risques ne sont pas pour le moins négligeables. Le fait qu’elle engage l’ensemble de son patrimoine pour une autre personne ne pourra avoir de contrepartie ni de commission quelconque. Il est alors de son devoir de prendre conscience des risques qu’elle encourt avant d’accepter de se lancer dans un tel engagement.

Une caution bancaire pour une location

Le déséquilibre qui existe entre l’offre et la demande se fait tellement ressentir dans les grandes villes, si bien qu’il devient très difficile pour les particuliers de trouver un logement en locatif. Pour leur part, les propriétaires procèdent à un tri sélectif très strict de leurs locataires, et privilégient ceux qui présentent les arguments financiers les plus convaincants.

Déménagement pour location d'appartement

Dans un sens, ils vérifient la régularité des revenus des prétendants, et s’assurent que ceux-ci gagnent au moins le triple du loyer qu’ils doivent payer.

Par ailleurs, certains bailleurs exigent de leurs locataires qu’une personne de leur entourage puisse se porter garant, au cas où ces derniers seraient confrontés à d’éventuels soucis de paiement du loyer.

Cette situation devient pénalisante pour les personnes qui ont une certaine somme d’argent de côté, mais qui n’ont pas de revenus fixes et réguliers.

Un moyen efficace pour rassurer le bailleur

Malgré les difficultés à affronter pour entrer en location, il existe une solution qui peut aider un futur locataire à convaincre un bailleur de l’accepter. Le cautionnement bancaire est une méthode encore peu utilisée, mais efficace pour rassurer les propriétaires d’un bien immobilier à louer.

ImportantEn ce sens, un établissement bancaire prend l’engagement d’honorer les loyers que le locataire n’aurait pas pu payer, et en contre partie, le locataire fait un placement liquide dans un compte bancaire bloqué au sein de la banque en question.

Par ailleurs, la valeur de la somme à déposer par le locataire peut varier, selon la forme du contrat et la politique de l’établissement bancaire. Ainsi, le locataire peut avoir à déposer une somme équivalente à quelques mois jusqu’à trois ans de loyer en compte bloqué.

Les banques procèdent à une étude de cas

Jeune femme en pleine étude de dossier de caution

L’accord d’un cautionnement bancaire n’est pas systématique pour ces établissements financiers, mais va dépendre entièrement de la relation de confiance qu’ils entretiennent avec leurs clients, ou encore des exigences des propriétaires bailleurs.

Par ailleurs, les banques ne travaillent pas gratuitement. En effet, le locataire devra en contre partie effectuer le versement d’une cotisation annuelle, variant entre 1% à 2% de la somme déposée, plus les frais de dossier qui peuvent aller de 20 euros à 100 euros, selon le cas.

Mais ce genre de service n’est pas très fréquent pour la majorité des banques. Cela ne doit pourtant pas empêcher le locataire de procéder à une négociation auprès de l’établissement au sein duquel il est le client. En outre, s’il ne dispose pas d’une grosse somme d’argent épargnée, il peut essayer de réduire le montant que la banque va devoir bloquer.

Ainsi, le montant des commissions baissera en conséquence. Le locataire peut aussi demander le placement de la somme bloquée sur un compte rémunéré, afin qu’il puisse générer des intérêts pour celui-ci.

Dans ce cas précis, le locataire ne devra pas s’attendre à une rémunération très élevée de la somme bloquée. Dans la plupart des cas, le taux sera inférieur à celui des commissions. Quoi qu’il en soit, bien que cette solution soit plutôt désagréable, c’est un moyen efficace pour les personnes qui ne disposent pas de revenus réguliers d’avoir accès à un contrat de location.

Et plus encore, car avec ce dispositif, les personnes dont les revenus ne sont pas disponibles en France, ou qui ne sont salariés que depuis très peu de temps, peuvent également trouver une opportunité de contracter une location.

Et pour le propriétaire bailleur, cette solution représente aussi un intérêt dans la mesure où la caution est représentée directement par un établissement bancaire et non une personne physique. Ce qui lui donnera davantage l’assurance d’une ressource financière plus considérable.

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