Investissement locatif Loi Duflot : caractéristiques, conditions et successeur

Écrit par Cloé MAGISTER . Mis à jour le 4 mai 2026 .
Temps de lecture : 8 min

Le dispositif Duflot, instauré par la loi de finances pour 2013 et entré en vigueur le 1er janvier 2013, visait à encourager l’investissement locatif dans les zones où la demande de logements était forte. Successeur du dispositif Scellier, il offrait aux particuliers des bénéfices fiscaux en contrepartie de la mise en location de logements neufs ou considérés comme tels à des loyers plafonnés, destinés à des ménages aux revenus modestes.

Remplacée par la loi Pinel à partir du 1er septembre 2014, la loi Duflot demeure une référence importante dans l’histoire des dispositifs de défiscalisation immobilière. Meilleurtaux fait le point avec vous sur cette ancienne réduction d’impôt.

Qu’est-ce que le dispositif Duflot et dans quel contexte a-t-il vu le jour ?

Le dispositif Duflot a été instauré par la loi de finances 2013 (loi n°2012-1509 du 29 décembre 2012, Journal Officiel du 30 décembre), porté par le ministère du logement. En remplacement du dispositif Scellier, cet ensemble de mesures visait à relancer le secteur du logement neuf en favorisant les investissements privés, créer des logements accessibles aux ménages aux ressources modérées, et revitaliser les quartiers prioritaires.

La réduction d'impôt Duflot s'appliquait exclusivement aux investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Ses effets continuaient de s’appliquer jusqu’au 31 août 2023.

À partir du 1er septembre 2014, il a été remplacé par la loi Pinel, introduite par l’article 5 de la loi de finances pour 2015, qui a lui-même pris fin au 31 décembre 2024.

Comment fonctionne le dispositif Duflot pour investir ?

La possibilité de réduire votre impôt était le cœur du dispositif. L'investisseur bénéficiait d'une réduction du montant de l'impôt sur le revenu dû, calculé sur la base du prix d'acquisition ou du coût de la rénovation du bien, selon le cas.

Exemple concret
Un investisseur a fait l'acquisition d’un bien neuf à 300 000 euros entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Sa réduction d'impôt s'élevait à 300 000 x 18% = 54 000 euros, soit 6 000 euros par année pendant 9 ans (réduction d’impôt maximum). Cette somme venait réduire le montant de l'impôt sur le revenu qu'il devrait normalement payer.

Types de logements éligibles : neuf, rénové, SCPI

La loi Duflot ouvre droit à une réduction d’impôt pour plusieurs types de biens immobiliers :

• Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• Un logement que vous faites construire.
• Un logement ancien à rénover, si les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération.
• Un logement réhabilité, remis aux normes de décence et de performance énergétique.
• Un local transformé en logement d’habitation.
• Des parts de SCPI Duflot, à condition que la société investisse dans des logements éligibles et respecte les mêmes obligations de location et de durée d’engagement.

Quels sont les plafonds applicables en loi Duflot ?

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable.

À noter que la réduction d’impôt engendrée par les dispositions de la loi Duflot était également limitée par le plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Plafonds de loyer mensuel par m²

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, des plafonds de loyers devaient être respectés. Ces plafonds ont ensuite été repris à l’identique par le dispositif Pinel, qui a succédé à la loi Duflot. À titre indicatif, voici les seuils applicables en 2026 :

Plafonds de ressources annuelles

Les locataires devaient également respecter des plafonds de ressources. Là encore, ces seuils, basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, ont été reconduits dans le dispositif Pinel.

Ils variaient selon la zone géographique et la composition du foyer. À titre indicatif, voici les plafonds en vigueur en 2026 :

Métropole (Revenu fiscal de référence 2024):

 

Outre-mer (Revenu fiscal de référence 2024) :

Quelles sont les conditions et démarches pour bénéficier du dispositif Duflot ?

Outre les critères liés aux loyers et aux ressources du locataire repris ci-dessus, garantissant un accès prioritaire aux ménages aux ressources intermédiaires, d'autres étaient exigés par la loi.

L’éligibilité au dispositif dépendait ainsi de la localisation et des performances énergétiques du bien. Celui-ci devait se situer dans une zone officiellement reconnue comme « tendue », c’est-à-dire déficitaire en logements. Le logement devait également répondre aux normes thermiques en vigueur, ou, dans le cas d’une rénovation, présenter une amélioration mesurable de sa performance énergétique.

L’investisseur s’engage à louer le bien vide pendant au moins neuf ans, à un loyer inférieur d’environ 20% aux tarifs pratiqués dans la zone. Cette période de mise en location n’était pas prorogeable.

Comme dans le cadre de la loi Pinel, son successeur, une rupture anticipée pouvait entraîner la perte des bénéfices fiscaux et le remboursement des réductions d’impôt déjà perçues, bien que certaines exceptions (décès, invalidité, mutation) étaient tolérées. L'habitation devait être la résidence principale du locataire et aucun contrat ne pouvait être conclu avec un proche (conjoint, enfants, parents, collatéraux), sans exception.

Dispositif Duflot Outre-mer : avantages spécifiques et conditions

Le dispositif offre des réductions d'impôt significativement majorées en Outre-mer pour compenser le déficit structurel d’habitations.

Ces taux renforcés reflètent la priorité gouvernementale de stimuler l'investissement locatif dans les départements et collectivités d'outre-mer, où la disponibilité de logements demeure structurellement déficitaire.

Les critères énergétiques et d'engagement locatif restent identiques à la métropole, mais les secteurs éligibles y sont globalement plus larges, offrant davantage de flexibilité aux investisseurs.

Comment la loi Duflot se compare-t-elle avec d'autres dispositifs de défiscalisation ?

Duflot se distingue par rapport aux autres mécanismes de défiscalisation immobilière, notamment de son successeur, le dispositif Pinel qui l'a remplacé. Ce dernier n'est plus accessible depuis fin 2024.

Différences clés entre la loi Duflot et la loi Pinel

Loi Duflot VS autres dispositifs

• Loi Censi-Bouvard (immobilier meublé) : ce dispositif, qui a pris fin au 31 décembre 2022, ciblait les investissements situés dans une résidence avec service (établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou adultes handicapés, établissement de soin pour les personnes ayant perdu leur autonomie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien...) pour une réduction d’impôt du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans.
• Loi Denormandie (ancien à rénover) : entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et prorogé jusqu’en 2026, elle cible la rénovation de l'habitat ancien dans les vieux centres-villes dégradés (réduction de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans).
• Loi Scellier (2006-2012) : progressivement remplacé par la loi Duflot, elle offrait une réduction d’impôt plus importante pour les logements labellisés BBC (bâtiment basse consommation) et sur une zone plus étendue (jusque C, sous réserve d’un agrément), avec une possibilité de report sur l’année suivante si le montant de la réduction d’impôt était supérieur à l’impôt dû au titre d’une année d’imposition.

Quels sont les avantages et inconvénients de l'investissement locatif en loi Duflot ?

L'investissement en loi Duflot combinait fiscalité avantageuse et contraintes à prendre en compte. Le tableau ci-dessous synthétise les principaux points forts et points faibles du dispositif.

FAQ : vos questions fréquentes sur le dispositif loi Duflot

Peut-on louer à ses enfants ?

Non, la réglementation interdisait explicitement de louer à un descendant. Cette prohibition vise à prévenir les arrangements frauduleux et s’étendait également aux ascendants ainsi qu’aux autres membres du foyer fiscal. Louer à un enfant entraînerait la perte immédiate de l'avantage fiscal et l'obligation de rembourser les réductions précédemment accordées.

Que faire en cas de vacance locative ?

Une vacance involontaire et courte, en deçà de 12 mois, était tolérée par l’administration. Au-delà, elle pouvait constituer un manquement.

Comment vérifier la zone d’éligibilité ?

Les effets du dispositif Duflot ayant pris fin au 31 août 2023, un simulateur disponible sur le site service-public.gouv.fr permet de connaître la zone de sa commune applicable en 2026 pour un bailleur pouvant encore bénéficier des effets du dispositif Pinel et souhaitant connaître les plafonds des loyers pour la zone dont dépend le logement concerné.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des plafonds ?

Le dépassement des seuils ou des ressources du locataire supprime l'avantage fiscal. La réduction d'impôt déjà accordée doit être intégralement remboursée.